땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스아파트] 강북구 미아동 ‘한화포레나미아’ 배짱 분양 논란

[땅집고] 서울 새 아파트 공급이 씨가 마른 가운데 모처럼 대형 건설사 아파트가 분양한다. 오는 4월 한화건설이 서울 강북구 미아동에 ‘한화포레나미아’를 공급한다. 지하 5층~지상 28층 4개동, 총 497가구로 짓는 주상복합아파트다. 경전철 우이신설역 삼양사거리역 초역세권이다. 4월 5일 1순위 청약을 받는다. 2025년 11월 입주 예정이다.

그런데 입주자모집공고를 본 예비청약자 사이에서 “분양가가 너무 비싸다”는 평가가 나온다. 34평(전용 84㎡) 최고 분양가가 11억5000만원이다. 인근 아파트 시세와 별 차이 없거나 되레 높다. 당첨돼도 별 차익을 기대하기는 어렵다. 게다가 발코니 확장비도 최고 3650만원으로 서울 역대 최고가 수준이다. 이 때문에 “어차피 서울 아파트는 ‘완판’ 되니까 배짱 분양하는 것이냐”는 불만도 나온다.

■역세권에 새 아파트 적어 희소성 있지만…

강북구 미아동은 서쪽으로 북한산을 끼고 있고, 낡은 빌라와 저층 상가가 많아 개발이 더딘 지역이다. 2010년대 개발한 미아뉴타운을 제외하면 이 일대 아파트는 대부분 준공 20~30년 넘은 소규모 단지다. 새 아파트 ‘한화포레나미아’가 들어서면 미아동 주택 시장에서 희소성이 있다.

분양 홈페이지에선 ‘도보 1분 초역세권’ 단지라고 소개한다. 우이신설선 삼양사거리역까지 약 100m로 가깝다. 하지만 우이신설선 자체가 강북권 외곽을 지나는 노선으로 업무중심지구 출퇴근에 도움이 되지 않는다. 실제로 지역 주민들은 “삼양사거리역을 이용하기 보다는 버스 타고 10~15분 이동해 지하철 4호선 미아역이나 미아사거리역을 이용하는게 시내로 나가기에 더 편하다”고 했다.

단지 인근에 초·중·고등학교는 여럿 있다. 삼양초, 성암여중, 삼각산중, 미양중, 삼각산고, 영훈고 등이다. 모두 걸어서 15분 내외여서 통학하기에 편리하다. 다만 미아동 학군이 서울 평균 대비 학업성취도가 낮아 학부모 사이에서 선호도가 높은 편은 아니다.

■타워형이라 서향 배치도 있어…용적률 570%로 빽빽해

주택형은 39~84㎡(이하 전용면적) 총 6가지가 있다. ▲39㎡ 투룸형 ▲53㎡ 침실 2개 ▲59·74·80·84㎡ 침실 3개로 구성한다. 총 497가구인데 주상복합 아파트라 타워형 비율이 높다. 53㎡와 80㎡ 211가구를 제외하고 모든 주택형이 타워형이다.

그래서 일부 주택형 거실창 위치가 ‘복불복’이다. 예를 들어 39㎡A, 80㎡A, 84㎡A는 모든 주택을 수요자 선호도가 가장 높은 정남향으로 배치한다. 반면 53㎡A~B와 59㎡A 는 대부분 주택이 정서향이다. 최근 분양하는 새 아파트가 최소한 남서향이나 남동향으로 짓는 것과 다르다.

‘한화포레나미아’ 용적률은 570%에 달해 주거 쾌적성이 떨어질 것이라는 전망도 나온다. 인근 미아뉴타운 아파트 용적률이 200%대인 것과 비교하면 두 배 이상 빽빽하다. 실제로 경기 수원시 ‘화서역파크푸르지오’(2021년 8월·2355가구)는 용적률이 499%인데, 높은 용적률 때문에 딱 보기에도 창문이 다닥 다닥 붙어있는 모양새로 ‘닭장 아파트’로 유명하다.

■34평 분양가 11.5억…발코니 확장비 3500만원까지 내라?

현재 새 아파트 분양시장에서 ‘분양가 9억원’은 수요자들이 청약에 나설지 결정하는 핵심 요인 중 하나로 꼽힌다. 분양가가 9억원을 초과하면 중도금 대출이 막혀 소위 ‘현금 부자’만 청약할 수 있기 때문이다.

중도금 대출을 받으려면 ‘한화포레나미아’에서 청약할 수 있는 최대 주택형이 25평(전용 59㎡)에 그친다. 더 넓은 74㎡ 20층부터는 분양가가 9억원을 넘겨 중도금 대출을 받을 수 없다. 청약 당첨됐더라도 대출 없이 현금을 마련해 중도금을 납입해야 한다. 주택형별로 분양가는 ▲39㎡ 5억1842만~5억4488만원 ▲53㎡ 6억9085만~7억2912만원 ▲59㎡ 7억7584만~8억3210만원 ▲74㎡ 8억8229만~9억1963만원 ▲80㎡10억2682만~10억8415만원 ▲84㎡ 10억8921만~11억5003만원 등이다.

예비 청약자 사이에선 “당첨되면 손해를 볼 수도 있는 것 아니냐”는 우려도 나온다. 최근 새 아파트 분양가가 주변 시세 대비 수억원 저렴한 경우가 많은데, 이 단지는 분양가가 시세와 별 차이 없거나 오히려 더 비싸기 때문이다. 실제로 지난 1월 강북구 미아동 ‘북서울자이폴라리스’ 84㎡는 9억2700만~10억3100만원에 분양했다. ‘한화포레나미아’보다 최고 분양가 기준 1억2000만원 정도 저렴했다.

‘한화포레나미아’보다 가구 수가 많고 상위 건설사 브랜드를 적용한 인근 미아뉴타운 ‘래미안트리베라2차’ 84㎡는 지난해 8월 10억5000만원에 팔렸다. ‘한화포레나미아’ 최고 분양가(11억5003만원)가 1억원 정도 더 비싸다.

발코니 확장비도 도마에 오르고 있다. 주택형에 따라 1150만~3650만원에 달한다. “건설사가 분양가에 포함되지 않는 발코니 확장비를 높여 마진을 챙기려는 것 아니냐”는 지적이 나온다.

‘한화포레나미아’ 재당첨제한은 10년이다. 전매제한은 특별공급의 경우 5년이지만, 일반공급 물량은 소유권이전등기 후 전매할 수 있다. 땅집고 자문단은 “서울 새아파트가 아무리 귀하다지만 ‘한화포레나미아’는 강북구 미아동에 분양하는 아파트치고 분양가가 너무 비싸 구태여 청약할 필요가 있는지 의문”이라며 “자금력과 청약 가점에 여유 있다면 앞으로 분양시장에 풀릴 둔촌주공 재건축 등 입지가 더 좋은 곳에 청약하는 것이 더 나을 수 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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