[땅집고] 서울 강남역 상권은 코로나 사태 여파에도 무너지지 않는 대한민국 대표 상권이다. 강남역 일대 상가와 건물은 코로나가 유행했던 지난 2년간 매매가가 치솟았다. 전문가들은 강남역 상권이 오피스 유동인구가 많은 데다, 강남권 고가 아파트도 많아 고정적인 거주 인구가 있다 점을 상권의 강점으로 꼽는다.
■코로나 여파 무색…매출액1위·임대료·매매가 변동 없어
통상적으로 강남역 상권은 강남역을 기준으로 북쪽으로 형성돼 9호선 신논현역까지 이어지는 총 면적 약 45만㎡ 를 지칭한다. SK텔레콤이 빅데이터 분석 솔루션 ‘지오비전’을 통해 분석·공개한 ‘2021년 대한민국 100대 상권’ 보고서에 따르면 강남역 상권은 총 매출액 7616억원으로 전국 최대 상권의 자리를 지켰다.
강남역 상권은 코로나 사태 확산 전후로 임대료 변동이 크게 없었다. 강남역 인근 강남공인중개사사무소 관계자는 “현재 임대료는 이면도로 1층 99㎡ 기준 권리금 5억~10억원에 월세 1200만~3000만원 수준인데 코로나19가 유행하기 시작한 2020년 초부터 계속 이 가격이 유지되고 있다”며 “일부 공실이 있지만 건물주들이 세입자가 들어오기 전까지 그대로 비워두는 경우가 많고, 공실도 오래가지 않는다”고 말했다.
■ 배후 수요 탄탄…트렌드에 맞춘 업종 변신도 한몫
전문가들은 강남역 상권이 다른 오피스 상권에 비해 코로나 충격이 가장 덜 했던 이유로 직장인과 외부에서 찾아오는 젊은층 외에도 고정 수요가 풍부하다는 점을 꼽는다. 강남역 상권을 둘러싸고 1만 여 가구의 아파트 배후 세대가 있는데, 이들이 강남역 상권 고정 수요층이라는 것. 권강수 상가의신 대표는 “강남역 상권은 주변에 소비력 있는 거주 인구가 풍부하고, 재택 근무 기간에도 이들이 소비를 뒷받침한 것으로 보인다”고 말했다. 코로나 사태에도 강남권 일대는 오피스가 부족할 정도로 임대 수요가 많았다 점을 감안하면, 이 기간에도 기본적인 상권 수요가 유지됐다고 볼 수 있다.
강남역 상권의 또 다른 강점은 트렌드에 맞게 상권 특성이 변화하는 유연함을 갖추고 있다는 점이다. 김영갑 한양사이버대 교수는 “명동이나 종각 상권이 중국인 관광객 대상 상권으로 성격이 변하면서 정체를 겪고 있는 것과 달리 강남역 상권은 트렌드 변화를 반영해 업종이 끊임없이 달라진다”고 말했다.
■ 대로변 빌딩 평당 매매가7억 육박… 수익성 높은 상권이라고 보기엔 어려워
전문가들은 강남역 일대 빌딩 가격은 더 오를 가능성이 크다고 보고 있다. 지난해 말 이후 강남역 이면도로 건물의 3.3㎡(1평)당 시세는 3억~4억원까지 치솟았다. 2년여 전 1억5000만~1억9000만원에 이를 때만 해도 “건물 값이 너무 올랐다”는 말이 나왔지만, 그 사이에 두 배 정도 오른 것이다. 대로변 빌딩 가격은 3.3㎡당 가격이 6억원 훌쩍 넘었다. 임양래 탑빌딩공인중개법인 대표는 “연예인 비·김태희 부부가 팔았던 대로변 건물이 대지 3.3㎡당 6억2000만원에 거래됐는데 현재 대로변 빌딩 시세는 7억원이 넘었다. 이는 2019년 코로나 사태 확산 전보다 50% 가까이 오른 금액”이라고 말했다.
하지만, 강남권이라도 강남대로 대형 빌딩 1층의 장기 공실은 위험 요인으로 꼽힌다. 강남역 주변 대로변 상가는 우리나라에서 임대료가 가장 비싼 지역인데, 이 정도 임대료를 감당할 수 있는 임차인은 대기업 브랜드 뿐이다. 선종필 상가레이다뉴스 대표는 “일부 대기업이 브랜드 가치를 올리기 위해 이른바 ‘안테나샵’으로 대로변 상가에 입주했는데, 최근에는 폐점한 안테나샵이 늘고 이를 대체할 만한 임차인이 나타나지 않고 있다”고 말했다.
그러나 코로나 사태가 진정되면 강남권은 대로변 상가도 활성화 될 것이라는 전망이 나온다. 상업용 부동산 전문 중개법인인 BTG컨설팅의 정을용 대표는 “코로나가 끝나고 오프라인 상권이 살아나면 가장 먼저 강남역으로 유동인구가 몰릴 것이라는데 이견이 없을만큼 강남역 상권 입지는 탄탄하다”며 “강남권 상업용 부동산 가격이 비싸긴 해도 주택에 비하면 여전히 저렴하다는 평가가 많아 매매 가격도 당분간 강세를 보일 것”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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