[땅집고] “1가구 1주택자 세금 부담 줄여주기 위해 지난해 공시가격으로 부동산 세금 과세한다니…. 그러면 정부가 집값 많이 오른 단지일수록 보유세 덜 내게 도와주는 꼴 아닌가요?”

정부가 2022년 공동주택 공시가격안을 지난 23일 발표하면서 “1가구 1주택자라면 보유세 부담이 전년과 유사한 수준으로 유지될 것”이라고 밝혔다. 정부가 국민 세 부담을 줄여주겠다며 1가구 1주택자에 한해 ‘올해 공시가격’이 아닌 ‘지난해 공시가격’을 적용해 재산세와 종합부동산세를 매기는 방안을 내놓은 것.

하지만 1주택자 사이에도 보유세 형평성 논란이 일고 있다. 보유세가 작년과 비슷한 수준으로 유지되는 점은 좋지만, 정부 방침을 적용하면 집값이 더 많이 오른 아파트일수록 세금을 더 많이 깎아주는 구조라는 것. 문재인 정부가 지난 5년 동안 고가 주택 보유자일수록, 집값 상승률이 높은 주택일수록 세 부담을 높이는 정책을 폈던 것과 충돌하는 셈이다.

■집값 더 올랐는데…세금은 더 깎아준다고?

서울에서 집값이 가장 비싼 곳 중 하나인 서초구 반포동의 대표 아파트인 ‘반포자이’와 ‘아크로리버파크’를 대상으로 보유세 부담이 어떻게 달라지는지 시뮬레이션을 해봤다.

먼저 ‘반포자이’ 84㎡(이하 전용면적) 공시가격은 지난해 22억4500만원에서 올해 26억500만원으로 16% 올랐다. 이에 따라 보유세가 지난해 1474만원에서 올해 2108만원으로 오를 예정이었다. 하지만 정부의 1주택자 감면 방안에 따라 올해 공시가가 아닌 지난해 공시가로 보유세를 매기게 돼, 올해 보유세는 1526만원으로 예상된다. 사실상 올해 보유세를 582만원 깎아주는 것.

같은 반포동 ‘아크로리버파크’ 84㎡ 공시가격은 23억4000만원에서 26억6700만원으로 13% 상승했다. ‘반포자이’와 마찬가지로 공시가격은 26억원대인데, 상승률은 더 낮다. 원래대로라면 보유세가 지난해 1592만원에서 올해 2175만원이 돼야 하는데, 이보다 낮은 1665만원을 내면 된다. 줄어든 세금은 510만원이다.

‘반포자이’ 공시가 상승률이 16%로 ‘아크로리버파크’(13%)보다 더 높은데도 보유세는 72만원이나 더 깎아주는 이상한 일이 발생한다.

이 같은 현상은 올해 공시가격은 비슷한데 집값 상승률 차이가 클수록, 집값이 비쌀수록 극대화된다. 예를 들어 올해 서울 ‘아크로서울포레스트’ 273㎡(75억8700만원)와 부산 ‘엘시티’ 244㎡(75억8200만원) 공시가격은 유사하지만 보유세는 각각 1억1300만원과 8900만원으로, 2400만원이나 차이난다.

■“작년 6월~올 5월 신축 아파트는 상대적 불리?”

이번 1가구 1주택자 보유세 부담 완화 조치와 관련해 또 다른 논란도 제기된다. 2021~2022년 입주한 신축 아파트라도 준공 시점에 따라 보유세가 달라질 수 있다는 지적이다.

재산세와 종부세 과세 기준일은 매년 6월 1일이다. 이에 따라 지난해 1~5월 준공한 아파트는 작년치 보유세를 냈다. 지난해 공시가격에 따라 세금을 부과하는데 소유권이전등기가 끝나지 않아 공시가격이 없는 단지였다면 관할구청이 당시 시세 기준으로 매긴 ‘미공시가격’(임시 공시가격)을 기준으로 보유세를 산정했다.

그런데 과세기준일 이후인 지난해 6월2일~올해 5월31일까지 들어서는 아파트는 2021년 공시가격이 없다. 올해 처음으로 공시가격을 매기는데 가장 최근 시세 기준으로 공시가격(또는 미공시가격)을 책정하게 되는 셈이다.

이 때문에 “2021년 1~5월 준공한 아파트는 지난해 공시가격을 적용할 수 있어 보유세가 비교적 적은 반면, 지난해 공시가가 없는 2021년 6월 이후 준공한 아파트는 올해 공시가격을 적용하게 돼 보유세가 더 나오는 것 아니냐”는 지적이 나온다.

그러나 행정안전부 부동산세제과 관계자는 땅집고와의 통화에서 “완전히 틀린 추론”이라며 “현행 지방세법 시행령 118조에 따라 직전년도 공시가격이 없는 신축 건축물도 세부담 상한을 계산하기 위해 과세표준에 따른 직전년도분 산출세액을 계산한다. 따라서 이 금액 기준으로 올해 공시가격을 추정하고 보유세를 매기면 된다”고 했다. 만약 올해 첫 공시가격을 매긴 아파트가 인근 지역과 큰 차이가 난다면 정부가 조정명령을 내리고 관할 지자체가 공시가격을 재조정하면 된다는 것이다.

부동산 전문 세무사들은 1주택자 세 부담 완화 조치에 허점이 있다고 지적한다. 올해 공시가가 아닌 지난해 공시가를 토대로 세금을 매기다 보니 지난해 집값에 따라 세금이 갈리는 기현상이 벌어질 수 밖에 없다는 것. 행안부 관계자는 “1가구 1주택자 보유세 부담을 전년 기준으로 동결하겠다는 정책 목표에 따라 정한 이번 방침을 시행하다 보면 어쩔 수 없는 측면이 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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