[궁금합니다]
“집주인이 ‘새 세입자를 구하면 전세보증금을 돌려주겠다’길래 이 말만 믿고 이사를 준비했습니다. 그런데 이사를 코앞에 두고 집주인이 말을 바꿨습니다. 새 세입자가 잔금을 치른 뒤에야 전세금을 준다는 겁니다. 계획대로 돈을 바로 돌려달라고 항의하긴 했지만, 이사 당일 집주인이 소위 ‘잠수’를 탈까봐 두렵습니다. 어떻게 해야 할까요.”

[이렇게 해결하세요]
이삿날이 다가오는데도 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 만나 마음 고생하는 세입자들이 수두룩하다. 집주인과 세입자는 임대차계약상 동시 이행관계기 때문에, 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 세입자 역시 집을 인도할 의무가 없다. 다만 세입자가 이사를 확정짓고 각종 비용을 지출한 상황에서 집주인이 이사 당일 잠적해 전세금을 돌려주지 않는다면 상황이 복잡해진다.

부동산을 전문으로 하는 엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 “이사 당일 집주인의 ‘잠수’를 막으려면 총 3단계 절차를 따르면 된다”라며 “▲계약해지 확인 ▲미리 내용증명 송달 ▲전세금반환소송 순서로 대응하는 것”이라고 조언했다.

먼저 첫 번째 단계인 ‘계약해지 확인’은 전세금을 돌려받기 위한 기본 절차다. 현행 주택임대차보호법상 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장에 대한 별 다른 논의가 없었다면 묵시적계약갱신이 이뤄진다. 이 전에 계약갱신 거절 의사를 분명히 밝히지 않으면 전세금 반환에 필요한 법적 절차를 밟을 수 없으므로, 집주인과 계약 해지에 대한 논의를 명확히 해둬야 한다.

두 번째로 계약 해지를 통보하고, 내용증명을 통해 손해에 관한 증거를 확보해야 한다. 집주인과 세입자 간 신뢰가 많이 떨어진 경우라면, 세입자는 이사 당일 집주인이 전세금 반환의무를 이행하지 않을 시 ‘특별 손해’를 입을 수 있다는 점을 미리 고지해두는 것이 좋다. 이 때 고지 방식은 내용증명이 가장 좋다. 이후 ▲문자메세지 ▲카카오톡 ▲이메일 ▲통화 녹취 등으로 전세보증금 미반환 시 발생할 수 있는 손해를 강조해서 알리면 더 좋다. .

앞서 두 단계를 모두 거쳤는데도 이사 당일에도 집주인이 잠적한다면, 세 번째 절차인 전세보증금반환소송을 제기해야 한다. 엄정숙 변호사는 “세입자가 집주인에게 ‘특별 손해’에 관한 사전 고지를 마쳐 집주인이 이 사실을 인지하고 있는데도 보증금을 반환하지 않는다면 전세보증금반환소송을 걸어야 한다”라며 “전세금반환소송을 진행할 경우 평균 소송 기간은 4개월 정도”라고 했다. 이어 그는 “이와 더불어 각종 이사 비용 등 제반 손해에 관한 손해배상청구소송도 제기할 수 있고, 전세금 반환이 지연된 부분에 대해서는 지연 이자까지 청구 가능하다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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