올해 아파트 등 전국 공동주택 공시가격이 조사 이후 역대 세번째로 높은 평균 17% 올랐다. 서울은 14% 올랐고, 경기도는 23%, 인천은 29%로 급등했다. 다만 작년보다 상승폭은 줄었다. 전국적으로는 1.83%포인트 하락했고, 서울도 2%포인트 정도 낮아졌다.

집권 기간 내내 급격한 증세를 추진했던 문재인 정부와 여당인 더불어민주당은 올해 공시가격 상승에 따른 1가구 1주택자의 세부담이 너무 올랐다며, 재산세와 종합부동산세 과표 산정시 올해 공시가격이 아닌 2021년도 공시가격을 적용하기로 했다. 이에 따라 공시가격 상승이 불가피할 것으로 예측됐던 상당수의 수도권 1가구1주택자의 세부담은 작년 수준에서 멈출 전망이다.

또한 작년에 공시가격이 비과세 기준인 11억원이었다가 올해 공시가격이 11억원을 넘어선 아파트의 경우 여전히 비과세를 받을 수 있게될 전망이다. 그러나, 올해 종합부동산세에 적용되는 공정시장가액비율이 100%로 오르기 때문에 작년 종부세 과표에 5% 정도 상승은 불가필할 전망이다. 땅집고가 부동산세금 자동화 전문 스타트업인 ‘아티웰스’에 의뢰해 1주택자의 재산세와 종합부동산세가 어떻게 달라지는지 살펴봤다.

■ 올해 들어 공시가격 11억원 넘은 1주택자, 올해는 ‘비과세’

작년에는 공시가격이 11억원 이하였다가, 가격이 많이 올라 올해는 종부세 비과세 기준인 공시가격 11억원을 넘어선 단지도 있다. 하지만 정부가 종부세를 매길 때 작년기준을 적용하기로 했기 때문에 비과세 혜택을 계속 받을 전망이다.

서울 성동구 옥수동 ‘래미안 옥수리버젠’ 84㎡는 작년 공시가격이 10억6600만원이었다. 종합부동산세 과세 기준인 11억원 미만으로 종부세는 부담하지 않았고, 재산세만 237만원 부담했다. 서울의 상승률14%를 고려하면 원래는 올해 종부세 53만원을 추가로 내야 한다. 여기에 재산세로 올라 349만원을 내야 한다. 종부세와 재산세를 합치면 402만원이 보유세다. 작년 보유세 279만원보다 보유세가 40% 이상 급증하는 셈이다. 하지만 정부가 작년 수준으로 동결하기 때문에 올해 보유세는 재산세만 포함한 279만원으로 작년과 똑같은 수준을 유지할 수 있다.

■ 고가주택일수록 세부담 높아져… ‘반포자이’ 보유세 4% 오르지만, ‘마포래미안푸르지오’는 동결 수준

정부가 공시가격을 2021년 수준으로 낮춰주기로 했지만, 종부세에 적용되는 공정시장가액비율은 별도 법 개정이 없는 경우 올해 기존 95%에서 100%로 오른다. 이에 따라 종부세 과표에서 가격이 5% 상승한 금액이 적용될 전망이다. 만약 윤석열 대통령 취임 이후 공정시장가액비율을 개선해 95%로 동결한다면 고가주택 여부와 관계없이 공시가격은 작년과 똑같은 금액을 부담할 수도 있다.

일단 공정시장가액비율이 100%로 상승한다고 가정하면 고가 주택인 경우 가격 상승률이 좀 더 높았고, 저가주택으로 갈수록 가격이 동결되는 양상을 보였다.

서울 서초구 반포동 반포 자이 84㎡ 1채를 보유한A씨는 작년에 종합부동산세로 893만원을 부담했다. 이 주택의 작년 공시가격은 22억4500만원 수준이다. 올해는 여기에서 3.9%정도 오른 959만원을 부담할 전망이다. 재산세를 포함한 보유세는 1652만원에서 1715만원으로 1000만원 가량 오른다.

은마아파트 84㎡를 보유한 B씨는 작년에 재산세 552만원, 종부세303만원으로 총 보유세 855만원을 부담했다. 이는 2020년 보유세 726만원보다 약 17% 오른 가격이다. 올해는 종합부동산세가 323만원으로 작년보다 303만원보다 23만원 오른다. 이에 총 보유세는 875만원으로 지난해보다 20만원 상승할 전망이다.

강북 대단지 아파트인 서울 마포구 마포래미안푸르지오 1단지 84㎡ 주택을 1채 보유한 경우라면, 올해 종부세 69만원, 재산세 399만원으로 총 보유세 463만원을 부담해야할 전망이다. 이는 작년 보유세 460만원보다 3만원(0.76%) 상승한 것으로 거의 동결 수준이다. 이 주택은 2020년 종부세가 50만원, 작년 66만원으로 16만원 올랐는데 올해는 3만원 오를 전망이다.

함영진 직방 데이터랩실장은 “이번 정부의 방안은 고가 주택의 투기적 가수요를 차단하려 조정대상지역과 다주택자에 대해 집중했던 정책 방향은 그대로 유지된 측면이 있다”며 “1주택자의 경우 보유세 과표의 2020년으로 환원 외에 공정시장가격비율은 조정하는 안은 발표되지 않아 보다 정확한 세 부담 예측이 어렵지만 대체적으로 전년 수준과 비슷할 전망”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자, 전현희 땅집고 기자


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