[땅집고]정부가 오는 23일 올해 공동주택 공시가격을 공개하는 가운데 1주택자의 보유세(종부세+재산세)를 인하한다는 대책을 내놓을 방침이다. 징벌적 세금을 부과해 집을 사지 못하게 하던 정책을 펼쳐 오다 대통령 선거에서 역풍을 맞은 문재인 정부가 임기 종료 직전에 정책 실패를 인정하고 ‘백기’를 드는 상황이 됐다.

정부는 올해 공시가격과 상관없이 보유세 부담을 작년 혹은 2년 전 수준으로 동결하는 것을 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌다. 23일 공시가격이 공개되면 이날 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 주재하는 ‘부동산시장 점검 관계장관 회의’에서 관련 안건에 대한 논의 결과를 발표할 예정이다.

이러한 가운데 더불어민주당에서는 윤석열 당선인의 공약처럼 공시가격을 2020년 수준으로 환원하는 방안도 추진해야한단 목소리가 나오고 있다. 윤 당선인은 공시가격을 2년 전인 2020년 수준으로 낮추거나 공정시장가액비율을 인하하겠다는 공약을 발표했다. 민주당 일부 의원은 이중 공시가격 인하 방안을 적극 검토해야 한다고 주장했다.

2020년 공시가격으로 올해 보유세를 산정하거나, 심지어 1주택 보유자의 종부세를 폐지하는 주장도 나온 것으로 알려졌다. 현 정부와 함께 가혹한 증세 정책을 거침없이 추진했던 민주당이 입장을 갑자기 바꾼 것은 두 달 정도 남은 지방선거 때문이다. 6월 기준으로 부과되는 부동산 보유세는 3월 말부터 예상치가 나온다. 지난해에도 집값이 급등한 상황이어서 이대로 간다면, 올해는 작년 수준을 뛰어 넘는 ‘세금 폭탄’을 피하기 힘들고, 지방선거에서 여당에 악재로 작용할 수밖에 없는 상황이다.

조응천 더불어민주당 비상대책위원은 지난 18일 “그동안 올해 재산세·종부세 과표 산정 시 2021년 공시가격을 활용하는 것을 검토했지만, 보유세 부담이 대폭 증가하기 전인 2020년 시점으로 돌리는 것이 마땅하다”고 밝혔다. 정부와 여당, 윤석열 당선인이 내세우는 보유세 완화 방식은 큰 틀에서 비슷하지만 세부적으로는 그 효과가 조금씩 다르다. 땅집고가 보유세를 낮추기 위해 어떤 방식이 검토되고 있는지 점검했다.

■ ‘공정시장가액비율’ 조정만으론 ‘2020년 보유세’ 수준 어려워

정부가 고려하는 방안은 재산세와 종부세를 책정하는 기준인 공정시장가액 비율을 낮춰 실질적인 세 부담을 지난해 수준으로 되돌리는 것이다. 올해 1주택자 보유세 부담을 작년 수준으로 동결하고, 60세 이상 고령자에게 납부 유예를 허용하는 방안 등이 포함될 것으로 알려졌다.

재산세의 공정시장가액 비율은 연도마다 변동하지 않고 대통령령으로 주택은 60%로 정해져 있다. 또 정부는 종부세 공정시장가액 비율은 2020년 90%, 2021년 95%, 올해 100%로 인상할 예정이었다. 이에 따라 올해 적용되는 재산세와 종부세의 공정시장가액비율은 재산세 60%, 종부세 100%다. 공시가격 12억원인 아파트라면 재산세는 7억2000만원, 종부세는 12억원을 기준으로 세금을 매긴다는 것이다. 하지만 정부는 우선 공정시장가액 비율을 낮추는 방안을 고려 중이다.

윤 당선인 역시 주택 공시가격을 2020년 수준으로 환원하거나 공정시장가액비율을 인하한다고 약속했다. 이 중 공정시장가액비율을 인하하는 경우 시행령만 개정하면 재산세는 주택기준 최대 40%까지, 종부세는 60%까지 낮출 수 있다.

하지만 공정시장가액비율을 소폭 조정하더라도 작년 집값이 너무 올라 세금 인하 효과가 크지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 올해 서울 아파트 공시가격 상승률이 작년(19.05%)보다 다소 낮다고 해도 예년보다는 높은 수준의 상승이 불가피하기 때문이다. 경기·인천 지역도 주택 가격이 30%씩 폭등했다. 업계에선 일단 공정시장가액비율은 85%까지 적용하면 2021년 가격보다는 낮아질 수 있다고 봤다.

땅집고가 부동산세금 자동화 전문 스타트업인 ‘아티웰스’에 의뢰해 종부세 시뮬레이션을 분석한 결과 서울 서초구 반포자이 84㎡의 경우 올해 보유세를 산정할 때 공정시장가액비율을 85%로 적용하면 약 1520만원으로 2021년 1652만원보다 132만원 줄어든다. 2020년 수준인 1327만원까지 떨어지지 않았다.

■ “집값 안 오른 셈 치고, 세금 부과하자”

세무 전문가들은 보유세 부담을 2년 전으로 되돌리려면 2020년 공시가격을 적용하는 것이 가장 효과적이라고 보고 있다. 이는 윤 당선인의 공약과, 민주당 일부 의원들이 주장하는 바와 일맥상통한다. 보유세를 매길 때 공시가격을 2020년 수준으로 동결하자는 것이다. 쉽게 얘기하면 “문재인 정부와 더불어민주당이 집 보유한 사람에게 벌을 주기 위해 만든 급격한 증세를 했는데, 국민들의 반발이 너무 심하니 집값이 안 오른 셈치고 예전 가격으로 세금을 부과하자”는 황당한 대책이 나오기 직전이다.

땅집고가 아티웰스에 의뢰해 시뮬레이션 해 본 결과 올해 보유세 과표에 2020년 공시가격을 적용하고, 올해 100%로 높아지는 종부세 공정시장가액비율을 작년 수준인 95%로 동결하면 단지별로 차이는 있지만 대체로 보유세가 2020년과 근접하는 것으로 나타났다. 결과적으로 작년보다도 보유세가 20~30% 이상 줄어드는 것이다.

84㎡ 아파트를 기준하고, 이 같은 조건을 적용하면 반포자이 보유세는 1347만원으로 2020년 수준인 1327만원과 비슷해졌다. 대치은마는 686만원으로 2021년보다는 170여만원, 2020년 726만원보다도 40만원 낮았다. 강북의 대표적인 대단지 아파트인 ‘마포래미안푸르지오’ 1단지는 326만원으로 2020년 376만원과 비슷했고, 작년 460만원보다 134만원 낮아졌다.

땅집고 자문 세무사인 조하림 세무사(세희세무회계 대표)는 “결론적으로 보유세 부담이 너무 급증해 세금을 줄여야 한다면, 공정시장가액비율 조정만으로는 불가능하고 공시가격 자체를 과거 수치를 사용하는 방법이 가장 효과적인 것으로 보인다”고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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