[땅집고] 윤석열 대통령 당선인이 대통령 집무실을 용산 국방부 청사로 이전하기로 확정하면서 용산 일대 부동산 시장을 둘러싼 손익계산이 분주하다. 용산 주민 중에서는 “지역의 격이 높아진다”며 반기는 목소리도 있다. 하지만 경호 등의 이유로 개발 사업이 막히고 주차난이 심해지는 것 아니냐는 걱정도 나온다. 전문가들은 대통령실 부지에서 반경 2㎞ 기준으로 희비가 갈릴 수 있다고 관측했다.

■“대통령실 오면 낙후된 지역 개발 호재될 것”

최근 부동산 온라인 커뮤니티에는 대통령실이 이전할 경우 용산 일대 부동산 가치가 높아질 것이라는 기대감을 밝힌 글들이 많이 올라왔다. 당초 삼각지 인근 정비사업과 용산국제업무지구 조성, 미군부대 이전에 따른 용산공원 조성 같은 개발 호재가 있던 곳이어서 그동안 지지부진했던 개발 사업에 탄력을 받지 않겠느냐는 것이다.

현재 대통령 집무실 이전이 결정된 용산 국방부 청사 남측 삼각지·남영동·후암동·한강로 일대에는 낡은 빌라와 주택, 상가가 밀집해 있다. 땅값은 이미 3.3㎡(1평)당 1억원을 넘었지만 동네 자체는 아직도 낙후돼 있다. 용산역 인근 철도정비창 일대로 국제업무지구 개발 사업이 무산된 이후 허허벌판으로 남아 있다. 이 지역은 개발 기대감만 있을 뿐 언제 개발될 지 기약이 없었다. 이런 상황에 대통령실이 이전하면 국가 품격을 위해서라도 정부가 각종 개발 사업에 속도를 낼 수 있도록 지원할 가능성이 있지 않겠느냐는 것이다.

일각에서는 용산 미군기지를 생태자연공원으로 조성하면 뉴욕 센트럴파크에 버금가는 세계적인 입지가 만들어질 수 있다는 기대감이 나온다. 한 네티즌은 “용산 주민으로서 대통령실이 온다니 잘 된 일 같다”고 했다. 또 다른 네티즌도 “뉴욕 센트럴파크 같은 명품 공원이 들어오면 용산 주민에게 호재”라며 동조했다.

■국방부 인근 정비사업지는 ‘발목 잡힐까’ 우려

대통령실이 이전할 국방부 청사와 가까운 지하철 6호선 삼각지역 인근 정비사업지에서는 우려의 목소리가 나온다. 이 일대에는 한강로1가 특별계획구역과 삼각맨션 특별계획구역 등 노후 주거지 중심으로 정비사업이 예정돼 있다. 건설업계에 따르면 두 지역은 준주거지역이어서 지구단위계획에 따라 최고 120m까지 건물을 지을 수 있다. 그러나 인근 국방부 청사에 대통령 집무실이 들어오면 고도가 제한될 수 있다는 관측이 제기된다. 고층 개발이 힘들어질 수 있는 셈이다.

실제 현재 청와대 인근은 인왕자연경관지구와 경복궁 주변 고도지구로 지정돼 최대 20m까지 건물을 올릴 수 있다. 다만 청와대 인근이라도 지구단위계획구역은 지구단위계획에서 정한 높이에 따라 건물을 지을 수 있다. 이만수 용산이만수공인중개사무소 대표는 “대통령실 이전 논의가 나온 이후 삼각맨션과 한강로 1가 일대 주택 소유주 문의가 쏟아지고 있다”며 “대선 이후 재건축 규제 완화 기대감이 컸는데 대통령실 이전으로 다시 발목이 잡힐까 걱정하는 모습”이라고 했다.

■“대통령실 반경 2㎞ 기준에 희비 갈릴듯”

전문가들은 대통령실이 용산으로 이동하면 높이·건축행위 제한이 적용되는 대통령실 2㎞ 반경 안에 포함되느냐, 마느냐에 따라 희비가 갈릴 수 있다고 예측했다. 권대중 명지대 교수는 “대통령실이 용산으로 가면 2㎞ 반경 안에 있는 곳과 밖에 있는 곳에 따라 영향을 다르게 받는다”며 “2㎞ 이내 지역에는 높이·행위 제한이 생겨 높은 건물을 못 짓고, 쇼핑몰이나 유흥시설도 제한된다”고 했다. 그는 또 “2㎞ 반경 밖은 오히려 개발이 더 속도를 낼 수도 있다”고 했다. 대통령실이 가진 상징성이 있어 외부에 보여지는 모습을 위해서라도 도시개발이 속도를 낼 수 있지 않겠느냐는 것이다.

대통령실 반경 2㎞ 범위 안에 해당하는 정비사업지는 재산권 보호 차원에서 대책 마련이 필요하다는 지적도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “대통령실 이전으로 갑자기 규제를 적용받는 곳이 생길 경우 재산권 손해를 보지 않도록 용적률 거래제를 도입하는 등 보완책을 마련해 줘야 한다”고 말했다. 현재 대통령직 인수위원회는 대통령실 이동에 따라 경호 수칙과 방식에 대한 변경도 함께 고려하고 있어 반경 2㎞ 규제가 바뀔 수 있다는 전망도 나온다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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