[데이터로 읽는 부동산] 윤석열 후보 당선이 부동산 시장에 불러일으킬 파장

[땅집고] 2022년 3월 9일 제20대 대선에서 윤석열 국민의힘 후보가 당선했습니다. 윤 후보 당선 의미와 향후 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 이야기하려고 합니다.
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우선 이번 대선에서 국민의힘은 민주당 상대로 겨우 이겼습니다. 현 정부 역대급 부동산 실정(失政)이라는 상황 속에서 치뤄진 선거였음에도 민주당과 0.7%포인트 밖에 차이나지 않았죠. 국민의힘이 승리에 도취할 때가 아니라는 경각심을 갖게 만듭니다.

특히 부동산 민심이 최악이던 서울에서 민주당이 46% 득표하는 등 예상보다 훨씬 선전했고 수도권 전체(서울·인천·경기)로는 민주당이 국민의힘을 앞서기도 했습니다. 최악의 부동산 대책 후폭풍으로 대선 패배가 확실했던 민주당은 예상보다 큰 선전에 자신들의 정책을 지지하는 국민이 많다고 생각할 수 있습니다. 이 경우 윤석열 정부가 문재인 정부 부동산 정책을 수정하려 할 때 여소야대 국회가 흔쾌히 협조해 줄 가능성은 적을 것으로 보입니다.
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이를 감안하면 윤 당선인의 공약이더라도 부동산 정책 중 여야 합의를 통해 법 개정이 필요한 사안은 당분간 추진되기 쉽지 않아 보입니다. 따라서 윤석열 정부가 법 개정 없이 시행령으로 개선이 가능한 사안을 들여다 볼 필요가 있습니다.

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■“안전진단기준 완화, 재건축 물꼬 틀 것”

윤 당선인의 재정비사업 완화 공약 중 가장 대표적인 것이 ‘안전진단기준 완화’인 만큼, 우선 이 부분을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.

기존 재건축 안전진단 기준은 ​▲구조안전성 50%, ▲건축 마감·설비 노후도 25%, ▲주거 환경 15%, ▲비용 분석 10% 등으로 점수가 정해집니다. 그동안 가장 비중이 높은 구조안전성 항목이 재건축을 가로막는다는 지적이 많았습니다. 윤 당선인이 구조안전성 평가 비중을 30%로 낮추겠다고 공약했기 때문에 이것이 실현될 경우 재건축 추진 속도가 상당히 빨라질 가능성이 있습니다.
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여기서 중요한 부분은 바로 윤 당선인과 오세훈 서울시장의 ‘정책 공조’입니다. 즉 서울시가 적극적으로 인허가를 지원하는 상황에서 새 정부가 안전진단기준을 완화할 경우 인허가 물량은 큰 폭의 증가세를 유지할 가능성이 높습니다. 이는 서울 부동산 시장에 중장기 공급 물량 급증을 가져올 것이 분명합니다.
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예를 들어 볼까요. 고 박원순 서울시장 시절인 2018~2020년 서울시는 3년간 연 평균 3만가구(아파트 기준)를 인허가했으나 오 시장이 취임한 2021년 한 해에만 5만4000가구 인허가가 이뤄졌습니다. 이는 주택 유형별 인허가 실적이 집계된 2004년 이래 2017년 다음으로 역대 두번째로 많은 인허가 물량입니다.

더욱이 2017년은 연말까지 관리처분인가를 신청해야 재건축초과이익환수제를 피할 수 있었다는 특수 상황도 감안해야 합니다. 당시 조합들이 급속도로 사업을 추진한 점을 감안하면 사실상 2021년 인허가 기록이 역대 최대라는 뜻입니다. 윤 당선인과 오 시장이 뜻을 모은다면 서울 재건축 사업이 일찍이 보지 못했던 속도로 진행되는 것도 어려운 얘기는 아닐 것입니다.

■ 보유세 해법? ‘공정시장가액비율’ 조절해 완화

부동산 세금도 살펴보겠습니다. 부동산 보유세(재산세·종합부동산세) 산정은 매년 국토교통부가 공시하는 공시가격에 공정시장가액비율과 세율을 곱해서 산정합니다. 법령으로 정해지는 세율 자체를 수정하는 것은 국회 동의가 필수적이지만, 정부가 시행령을 고쳐 공정시장가액 비율을 낮추면 실질적인 세 부담을 줄일 수 있습니다. 윤석열 정부는 이런 방법을 사용해 보유세 부담을 낮출 것으로 보입니다.
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새 정권에서 전반적으로 보유세 부담은 경감될 가능성이 높아 단기적으로 상승 압력이 나타날 것으로 보입니다. 반면 앞서 말씀드렸듯이 정부와 서울시가 정비사업 활성화를 통한 공급 확대에 일치한 견해를 보여 점차 주택 공급이 가속화되어 중장기적으로는 하방 압력이 나타날 것으로 보입니다.

■서울 부동산 2027년엔 물량 부담으로 하방압력 거세진다
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3기 신도시 아파트 입주 개시 시점, 윤 당선인과 오 시장이 추진하는 재정비사업에 따른 대규모 아파트 입주 시점은 겹칠 가능성이 높습니다. 결론적으로 2026~2027년쯤 서울 부동산 시장 경착륙 가능성이 상당히 높아지는 셈입니다.

다만 3기신도시 토지보상과 조성 상황에 따라 입주시점이 밀릴 수 있습니다. 향후 토지보상 진척도와 서울시 인허가 물량 증가 추세 등을 지속적으로 짚어보겠습니다. 올 2월 말 기준 3기 신도시 토지보상 진척도는 ▲인천계양 90%, ▲하남교산 87%, ▲과천 75%, ▲부천대장 60%, ▲남양주왕숙 46%, ▲고양창릉 0%입니다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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