[땅집고 입주단지 분석] 단숨에 광진구 대장 아파트 올라선 ‘e편한세상광진그랜드파크’

[땅집고]지난 7일 오전 서울 광진구 구의동. 지하철 2호선 구의역 앞에서 버스를 타고 15분 정도 이동해 광진소방서 앞에 내렸다. 4분 정도 걸어가자 ‘e편한세상광진그랜드파크’ 단지가 보였다. 주변에는 언덕진 골목에 노후 빌라가 많이 모여 있다. 하지만, 이 아파트는 평지에 있다. 오전 9시가 넘자 단지 내 어린이집 앞으로 자녀를 맡기러 온 학부모들이 분주히 오갔다.

이 아파트는 지난 1월 준공했다. 최고 35층 11동, 총 730가구다. 단지 남측엔 건국대, 북측엔 어린이대공원이 자리잡고 있다. 집 안에서 어린이대공원과 건국대 교정(校庭)을 조망할 수 있어 일명 ‘뷰 맛집’ 아파트로 소문났다. 초등학교와 중·고등학교는 걸어다닐 수 있다. 주변에 생활편의시설도 많아 자녀 키우기 좋은 아파트라는 평가도 받는다.

그런데 분양 초기만 해도 대규모 미분양 사태로 몸살을 앓았다. 이 단지는 최소 분양가가 9억원이 넘어 분양 당시 685가구(93%)가 무더기로 미계약으로 남았다. 모든 가구가 분양가 9억원이 넘어 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증이 막히면서 청약 당첨자 상당수가 계약을 포기했던 것.

시행사는 계약금을 10%로 낮추고 연대보증으로 최대 40%까지 집단대출을 받도록 하는 등 온갖 혜택을 마련해 마케팅에 나섰다. 입주를 앞둔 현재 집값은 84㎡(이하 전용면적)가 23억원으로 광진구 최고가 수준이다. 분양가보다 14억원 올랐다. 아직 실거래 사례는 없지만 업계에선 광진구 랜드마크 아파트가 될 것이란 전망이 나온다.

■ 건국대 일감호·어린이대공원이 한눈에

이 아파트는 대지면적 3만5000㎡로 아담한 편이다. 규모는 작지만 주변 인프라는 잘 갖췄다. 교육시설이 많다. 단지 남측에 구의초등학교, 구의중학교가 붙어 있다. 걸어서 10분거리에 건대부중과 건대부고가 있다. 광진구에서 선호도가 높은 학교다. 건국대는 단지 남측에 붙어 있고 반경 1km 이내에 세종대도 있다. 단지 내에 국공립 어린이집, 키즈카페도 있다.

단지 북측에는 어린이대공원이 있다. 일부 주택에서 건국대 교정과 어린이대공원을 조망할 수 있다. 국내 최대 인공호수인 건국대 일감호(一鑑湖)가 한눈에 들어온다. 걸어서 10~20분이면 어린이대공원이다. 유모를 끌고 자녀와 어린이 대공원 산책도 가능하다. 어린이대공원은 축구장 약 81개 규모다.

광진구청, 경찰서, 소방서도 인근에 있다. 반경 1km 이내에 롯데백화점 건대스타시티점, 이마트, 스타시티, 건국대병원, 건대 로데오거리 등이 있다.

■ 동간 간격 좁아…전철역 도보 이용도 다소 애매

장점이 많은 아파트인데 치명적 단점도 있다. e편한세상광진그랜드파크는 전철역이 애매하다. 가장 가까운 전철역은 7호선 어린이대공원역인데, 걸어서 10분쯤 걸린다. 걸어갈 수도 있지만 버스 타는 경우가 많다. 2호선 구의역과 5호선 아차산역도 걸어가기는 힘들다. 다만 버스 노선이나 도로 교통은 좋은 편이다. 강변북로, 올림픽대로, 청담대교, 영동대교가 가깝다.

아파트 건폐율이 18%인데 단지 규모에 비해 대지면적이 충분하지 않아 일부 동과 동사이 간격이 좁다. 주택 내부에 채광이 충분하지 않은 공간이 나올 수 있다.

대부분 주택은 남향 위주로 배치했다. 전면에 방 3개와 거실을 배치한 4베이 판상형이다. 유일하게 84B㎡ 주택형만 탑상형이다. 탑상형은 통풍과 채광, 환기 측면에서 4베이 판상형보다 기능이 떨어질 수 있다.

커뮤니티시설이 많다. 단지 출입구 부근 지하에 키즈카페, 맘스카페, 피트니스센터, 실내골프장, 독서실 등이 있다.

■ 호가 최고 39억원…“광진구 최고가 기록할 듯”

이 단지는 아직까지 등록된 실거래사례는 없다. 호가만 놓고 보면 광진구 최고 수준이다. 가장 큰 115㎡는 35억~39억원에, 84㎡는 23억원에 각각 호가가 형성됐다. 전세금은 115㎡ 14억5000만원, 84㎡는 8억~11억원에 실거래됐다. 광진구에는 신축 단지가 드물다.

작년 말부터 올 3월까지 광진구에서 비슷한 주택형 최고가는 현대5차 84㎡가 18억4000만원, 더샵스타시티 119㎡는 20억1000만원이었다. 구의동 신현모 크로바공인중개사무소 대표는 “지금 나온 호가는 다소 높아 조정 가능성이 있지만 실제 거래가격도 크게 떨어질 것으로 보지는 않는다”며 “광진구에선 신축이 드물어 이 단지가 최고가를 기록할 것으로 보고 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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