땅집고가 새 정부 출범 이후 주택 시장이 어떻게 변화할지 분석합니다. 그동안 윤석열 당선인은 이전 정부의 정책 중 가장 실패한 분야로 ‘부동산’을 꼽았습니다. 윤 당선인이 내세운 부동산 공약이 향후 5년간 어떻게 현실에서 작동할지 예측하고 효과와 한계점을 짚어봅니다.

[윤석열號 부동산, 이렇게 바뀐다] ⑥등록임대사업자 세금 혜택 부활할까?

[땅집고] 윤석열 정부 출범을 앞두고 집주인들 사이에선 주택 등록임대사업자 제도에 대한 관심이 높아지고 있다. 문재인 정부가 출범 초기 등록임대사업자에게 혜택을 주겠다며 임대주택 등록을 권장했다가, 정권 말 제도를 폐지하면서 논란이 불거졌다. 법 개정으로 임대사업자에게 제공하는 보유세 감면 등 세제 혜택은 그대로 유지됐지만, 임대주택으로 등록 가능했던 아파트는 임대등록이 불가능해졌고, 단기임대(4년)도 폐지돼 등록임대사업자 혜택이 사실상 사라졌기 때문이다.

윤 당선인은 선거 과정에서 등록임대사업자에 대한 세제 혜택을 부활하는 방안을 공약했다. 이를 통해 민간 시장에 고품질 임대주택 공급을 늘리겠다는 계획이다. 등록임대사업자의 경우 전용 60㎡ 이하 소형 아파트는 임대주택으로 등록할 수 있도록 하는 등 예전 혜택을 다시 부활한다는 방침이다. 등록임대사업자 혜택은 얼마나 늘어날까.

■ 4년 단기임대 사업자 세금 혜택 부활하나

문재인 정부는 정권 초 임대사업자들에게 등록임대주택 가입을 적극 유도했다. 임대사업자로 등록하면 종합부동산세 합산 배제 혜택을 주고, 임대주택 외 1주택만 보유한 경우 양도소득세 중과도 적용받지 않았다. 임대소득에 대한 소득세와 법인세도 감면했다. 대신 임대 기간을 지키고 임대료는 5% 이하로만 올려야 하는 조건이 붙는다.

하지만 문 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 등록임대사업자 혜택을 대폭 축소했다. 모든 유형의 신규 단기(4년) 임대주택 제도는 폐지하고, 장기임대주택은 기존 8년에서 10년으로 변경했다. 법인 사업자의 경우 종부세 세부담 상한을 아예 폐지했다. 개인사업자 중 조정지역 내 2주택인 경우 세부담 상한이 100%포인트 올라 300%로 바뀌었다. 장기임대주택도 아파트는 등록이 불가능해지면서 기존 임대사업자 대다수가 종부세 합산배제, 양도세 중과배제, 재산세 감면 등 세제 혜택을 받을 수 없게 했다.

이런 제도는 작년 9월 ‘민간임대주택 특별법’ 개정을 통해 시행에 들어갔고, 올해 서울에서 아파트 2채를 10년 이상 임대사업자로 등록해 보유하다가 등록이 말소된 경우 많게는 10배 이상 급등한 종부세를 감당해야 하는 상황이다.

다만 정부는 한시적으로 퇴로를 열어주긴 했다. 7·10대책 이전 등록한 기존 사업자는 자격이 말소될 때까지 임대소득에 대한 소득세와 법인세 감면 및 임대주택 보유에 대한 종합부동산세 비과세 등 혜택을 받을 수 있다. 세제지원을 받기 위한 의무임대기간을 채우기 전 사업자 자격이 자진·자동 말소하는 경우에도 그동안 감면받은 세금을 추징하지 않기로 했다.

■국회에서 법 개정될까…이미 등록말소된 집주인은 구제 힘들어

윤 당선인은 민간임대주택사업 제도를 정상화하겠다고 공약했다. 시장 여건을 고려해 매입임대용 소형 아파트의 등록임대사업자 신규 등록을 다시 허용한다는 방침이다. 민간임대주택 공급 활성화도 약속했다. 구체적으로 공공택지에서 민간에 배정된 택지 물량의 일부를 민간임대주택으로 돌리고 10년 이상 장기임대주택에 대해 양도세 장기보유제공율을 현행 70%에서 80%로 상향한다는 계획이다.

문제는 4년 단기임대 아파트를 임대주택으로 인정하려면 민간임대주택 특별법을 바꿔야 한다는 것. 문재인 정부가 다주택자를 사실상 투기세력으로 보고 임대사업자 혜택을 없앴는데, 여소야대 상황에서 야당이 윤 당선인의 정책에 선선히 동의해줄지는 미지수라는 분석이다. 또 다른 문제도 있다. 문재인 정부 말기에 임대주택사업 등록 말소 이후 급하게 주택을 처분했거나 급등한 보유세를 고스란히 납부한 집주인은 달리 구제할 방법이 없다는 점이다.

유찬영 세무사무소 가문 대표는 “공급이 충분한 상황에서 등록임대주택 혜택을 늘리면 전월세 시장을 안정시키는 효과가 있는데, 문재인 정부가 제도를 도입할 당시에는 공급이 부족해 결국 제도가 폐기되는 상황까지 갔다”며 “여야 합의가 필요하기 때문에 단기적 전망은 어렵지만 앞으로 3기 신도시, 재건축·재개발 등으로 아파트 공급이 충분히 이뤄진다는 전제하에서는 예전처럼 임대사업자에게 혜택을 주는 것이 전월세 시장 안정을 위해 바람직하다”고 했다.

서진형 경인여대 교수는 “문재인 정부가 처음에 등록임대주택 사업자에게 혜택을 주어 민간임대사업을 활성화하겠다는 정책을 폈다면, 적어도 그 말을 믿고 임대사업자 등록을 했던 국민들에게는 피해가 없도록 법을 보완할 필요가 있는데 쉽지 않아 보인다”며 “정책이 예측 가능하지 않다는 점이 여전히 문제”라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


<윤석열號 부동산, 이렇게 바뀐다>
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3편: "250만가구 공급폭탄" 공언한 윤석열…전문가들은 "어디에?"
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