땅집고가 새 정부 출범 이후 주택 시장이 어떻게 변화할지 분석합니다. 그동안 윤석열 당선인은 이전 정부의 정책 중 가장 실패한 분야로 ‘부동산’을 꼽았습니다. 윤 당선인이 내세운 부동산 공약이 향후 5년간 어떻게 현실에서 작동할지 예측하고 효과와 한계점을 짚어봅니다.

[윤석열號 부동산, 이렇게 바뀐다] ⑤규제 풀어 재건축 동력 확보…초과이익환수제가 최대 관건

[땅집고] 윤석열 대통령 당선인은 선거 과정에서 재건축 규제 완화 방침을 분명히 했다. 이 때문에 정권인수 1호 공약으로 재건축 안전진단 완화가 급부상하고 있다. 실제로 안전진단 규제만 풀려도 대부분 노후 단지가 재건축 사업에 시동을 걸 수 있어 기대감이 높다.

하지만 문제는 재건축초과이익환수제다. 과도한 재건축 부담금이 사업을 어렵게 만들고 있기 때문이다. 더구나 윤 당선인과 여당이 재건축 부담금 제도를 바꾸고 싶어도 여소야대 국회에서 쉽지 않을 것이란 전망이 많다. 따라서 시행령 개정을 통해 정부가 당장 할 수 있는 부분부터 규제 완화가 순차적으로 이뤄질 것으로 보인다.

■ 30년 넘으면 안전진단 생략…구조안전 비중은 50→30%로 낮춰

이미 조수진 의원 등 국민의힘 소속 의원 11명은 지난 11일 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안을 발의했다. 개정안에는 ▲내진 성능을 확보하지 못했거나 소방시설이 설치되지 않은 건축물은 재건축 단계에서 안전진단을 생략할 수 있게 하고 ▲주거환경 중심 평가 시 구조 안전성 분야 가중치를 30% 이상 되지 못하게 하는 내용 등이 담겼다. 오세훈 서울시장이 국토교통부에 이미 건의했고 대선 과정에서 더불어민주당도 공약한 내용이다.

서울을 비롯한 수도권에서 지은 지 30년 넘은 아파트의 경우 대부분 내진 성능을 확보하지 못해 안전진단 생략 기준에 부합한다. 구조 안전성 분야 가중치를 30% 이하로 낮추는 방안은 시행령 개정만으로 가능한데, 이 경우 재건축 대상 단지 대부분이 안전진단을 무난하게 통과할 수 있다는 분석이다. 노후 단지들이 재건축을 추진할 동력이 확보되는 셈이다.

여기에 최근 오 시장이 발표한 용적률 완화·35층 룰 폐지 등의 정책이 더해지면서 그동안 꽉 막혔던 재건축 사업이 탄력받을 발판이 마련됐다. 윤 당선인은 후보 시절 분양가 상한제도 완화하기로 약속해 재건축을 통한 사업성이 이전보다 크게 좋아질 가능성이 높아졌다.

단, 대규모 주민 이주에 따른 전월세 시장을 고려할 때 한꺼번에 많은 사업장을 동시 추진하기 어려운 점은 감안해야 한다. 서울 양천구 목동 신시가지 14개 단지의 경우 지금 규제가 풀리더라도 이주 수요를 고려해 모든 사업이 완료되려면 10~20년 정도 걸릴 전망이다. 인근 사업장에서 진행하는 또 다른 재정비 사업이 지연될 가능성도 있다.

■ 초과이익환수제는 납부 유예 유력…개발비 산정방식 조정할 듯

가장 큰 문제는 재건축 사업이 끝나는 시기에 재건축초과이익환수가 기다리고 있다는 점이다. 재건축초과이익환수제란 재건축 사업으로 오른 집값이 인근 집값 평균 상승분과 각종 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우, 전체 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업 최대 걸림돌로 꼽힌다.

이 법은 2006년 처음 시행했다가 금융위기 이후 주택시장 위축 우려 등의 이유로 2013~2017년엔 일시 중단됐다. 이후 문재인 정부 출범 직후인 2018년 부활했다. 재시행을 앞두고 당시 전국 재건축 조합들은 초과이익환수제가 개인의 재산권을 지나치게 침해하고, 기존의 양도소득세와 중복되는 ‘이중 과세’라는 주장을 펼치며 정부 상대로 위헌소송까지 제기했으나 2019년 12월 헌법재판소가 합헌 판결을 내리면서 논란이 일단락됐다.

재건축정비사업조합연대에 따르면 서울·경기 16개 단지에서 1억~5억원 이상 재건축 부담금이 나올 것으로 알려졌다. 이 단지들과 함께 수도권 70개 재건축 단지가 초과이익환수제에 반발해 집단행동에 나선 상황이다.

재건축 초과이익환수에 관한 법률을 개정하거나 폐지하려면 국회 동의를 거쳐야 한다. 여소야대 상황에서 여당 의지대로 법을 바꾸기는 어렵다. 이 때문에 업계에선 정부가 시행령을 바꿔 규제를 일부 완화할 것이란 예측이 많다. 실제로 문재인 정부는 지난해 개시시점 주택가격을 계산할 때 공시가격의 60% 수준이 아닌 90% 수준으로 높이도록 시행령을 개정했다.

정부가 시행령을 고쳐 종료시점 가격을 조정해 부담금을 낮추거나 납부 유예·분할 납부 등을 추진하는 것도 가능하다. 단 개시시점을 추진위 구성이 아닌 사업시행인가 시점으로 변경하는 등 법안의 근본 취지를 바꾸려면 시행령 개정만으론 어렵다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 “재건축 종료시점에 주택 가액을 산정하는 기준과 방식, 개발비용의 범위 등이 대통령령으로 조정할 수 있기 때문에 우선적으로 가격을 조정해 부담을 완화하는 방법이 검토될 수 있다”며 “부담금 납부를 유예하거나 분할 납부하도록 하는 방법도 가능한데, 윤석열 정부가 일단 부과를 유예해 시간을 벌고 나중에 국회 동의를 얻어 법안을 개정할 가능성도 높아 보인다”고 했다.

권대중 명지대 교수는 “재건축 규제를 아무리 완화해도 결국 초과이익환수제가 발목을 잡기 때문에 정부가 경제 상황을 고려해 부담금 부과를 유예하는 방식으로 대안을 마련하지 않을까 예상한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


<윤석열號 부동산, 이렇게 바뀐다>
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