[땅집고] 주택임대사업자는 주택을 취득한 유형에 따라 건설임대주택과 매입임대주택으로 나뉜다. 건설임대주택은 임대사업자가 지어 임대하는 주택을, 매입임대주택은 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 주택을 말한다.

주택임대사업자에 대한 세제 혜택이 대부분 사라졌지만 건설임대주택은 그렇지 않다. 주택 건설 경기 활성화와 임대주택 공급 확대를 위해서다. 지금이라도 조정지역에 지은 건설임대주택은 여전히 종합부동산세 합산배제와 다주택자 양도소득세 중과배제 혜택이 유효하다는 의미다.

2018년9월 이후 취득한 조정대상지역에 있는 주택은 임대주택(매입임대주택)으로 등록해도 ‘종부세 합산배제’와 ‘다주택자 양도세 중과배제’ 적용이 불가능하다. 작년 1월부터 임대 등록시 장기보유특별공제 특례(8년 이상 임대시 50%, 10년 이상 임대시 70%) 적용도 받을 수 없다.

다만 장기보유특별공제 특례는 올해 12월까지 건설임대주택으로 등록한 경우 가능하다. 10년 임대 후 양도 시 장기보유특별공제 70% 적용받으려면 올해 말까지 임대 등록을 서둘러야 한다. 다만, 건설한 주택일지라도 소유권보존등기 이후 임대 등록하면 매입임대주택으로 간주한다. 반드시 소유권보존등기 이전에 임대주택으로 등록해야 한다. 그렇다면 건설임대주택이 세제 혜택을 받기 위한 요건은 어떤 것들이 있을까.

종부세 합산 배제를 받기 위해서는 ▲2가구 이상 임대 ▲전용면적 149㎡ 이하면서 임대개시일 당시 기준시가 9억원 이하여야 한다. 양도소득세 중과 배제를 받기 위해서는 ▲2가구 이상 임대 ▲ 대지면적 298㎡ 이하·전용면적 149㎡이하 ▲ 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하여야 한다. 장기보유특별공제 특례를 적용받고자 하는 경우 ▲1가구 이상 임대하는 경우, ▲ 전용면적 85㎡이하, 임대 개시일 당시 기준시가 6억 이하, ▲올해 12월까지 임대등록이 돼야 한다.

세 가지 세제 혜택의 공통 요건은 지방자치단체와 세무서에 모두 임대 등록을 해야 한다는 것이다. 또 10년 이상 의무임대기간과 임대료 증액 제한을 반드시 지켜야 한다. 간혹 지자체에만 임대 등록하고 세무서에 임대 등록하지 않는 경우가 있는데 세제 혜택을 받을 수 없다.

매입임대주택과 달리 건설임대주택은 2가구 이상 임대해야 하기 때문에 단독주택이 아닌 빌라나 연립주택, 아파트 같은 공동주택으로 건설해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 다만, 다가구주택은 주택법상 단독주택이지만 1가구가 독립해 구분 사용할 수 있도록 분리된 1가구를 1호의 주택으로 봐 적용한다. 일정 요건을 충족한 공동주택을 신축해 건설임대주택으로 등록한 경우 오는 2024년12월까지 전용면적에 따라 취득세를 감면받을 수 있으니 건설임대주택에 관심이 있다면 요건을 꼼꼼히 확인해 취득, 보유, 처분에 따른 세제 혜택을 놓치지 않아야 한다. /글=박진희 NH농협은행 세무전문위원, 정리=박기람 땅집고 기자

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