땅집고가 부동산 전문가 6명 대상으로 윤석열 정부 출범 이후 주택 시장 전망에 대해 물었습니다. 그동안 윤석열 당선인은 이전 정부의 정책 중 가장 실패한 분야로 ‘부동산’을 꼽았습니다. 윤 당선인이 내세운 부동산 공약이 향후 5년간 어떻게 현실에서 작동할지 예측하고 효과와 한계점을 짚어봅니다.

[윤석열號 부동산, 이렇게 바뀐다] ② 재건축 규제 완화, 현실성 있을까

[땅집고] 윤석열 대통령 당선인의 민간 재건축 용적률 최대 500% 완화 공약을 두고 수도권 단지들이 기대감을 높이고 있다. 용적률 제한 때문에 리모델링을 논의하던 단지까지 재건축을 주장하는 주민이 많아지는 추세다. 용적률을 높여 재건축을 할 수만 있다면 리모델링보다는 더 나은 선택이지만, 현실적으로 원하는 모든 아파트 단지가 용적률을 올리는 것은 불가능하다는 평가가 많다.

윤석열 제20대 대통령 당선인은 선거 기간 재건축 등 부동산 규제를 완화하는 방식으로 주택공급을 늘려 부동산 시장 안정화 시키겠다고 공약을 내놓은 바 있다. 용적률 법정 상한을 현행 300%에서 500%까지 높이는 규제완화는 재건축초과이익 환수제 완화와 30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제 공약과 함께 윤 당선인의 대표 공약으로 꼽힌다.

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재건축 용적률 완화는 강남과 잠실, 여의도, 목동 등 서울 주요 지역은 물론 분당·평촌·일산 등 1기 신도시까지 영향을 끼칠 수 있다. 윤석열 당선인은 유세 당시 서울지역을 대상으로 ‘역세권 민간 재건축 용적률 완화’를 약속한 바 있고, 1기 신도시에는 ‘1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법’을 제정하겠다고 공약했다.

실제로 강남권 등에서는 서울시가 ‘35층 룰 규제’를 없애기로 하고 실제로 35층 이상을 지을 수 있는 필수조건인 용적률 완화에 대한 기대감이 높아지자 매물이 사라지기도 했다. 강남구 대치동 소재 공인중개사무소 관계자는 “35층 룰이 없어졌어도 실제로 50층까지 건물을 올리려면 용적률 완화가 필수적”이라면서 “여야 주요 후보가 입을 모아 용적률 완화를 약속한 만큼 기대감이 어느 때보다 높은 상황”이라고 했다.

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기존 재건축 추진 단지 뿐 아니라 리모델링을 추진하려던 단지에서도 재건축으로의 전환을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 기존에 용적률 제한에 어쩔 수 없이 리모델링을 선택했거나, 재건축과 리모델링을 두고 격론을 벌이던 단지에서 재건축 쪽으로 민심이 기울고 있는 것.

강남구 개포동 성원대치2단지는 지난달 현대건설‧현대엔지니어링을 우선협상자로 선정하기까지 했지만 최근 재건축을 주장하는 목소리가 다시 불거지고 있다. 1992년 준공된 이 단지는 최대 15층, 11개 동, 1758가구다. 현재 최대 18층 1988가구로 수직증축 하는 리모델링을 추진 중이다. 수직증축은 2차 안정성 검토인 적정성 검사를 통과해야 하는데 현재까진 송파 성지아파트가 유일하다.

성원대치2단지 주민 A씨는 “당초에 주민들의 반대에도 불구하고 재건축 수익성이 부족하고 안전진단을 통과하기 어려워서 위험부담이 큰 수직증축 리모델링을 추진했었다”면서 “윤 당선인 공약대로 용적률이 완화되고 정밀안전진단이 면제되면 수인분당선 대모산입구역과 3호선 대청역 더블역세권인 우리 단지가 재건축을 하지 못할 이유가 없다”고 말했다.

이 외에도 1기 신도시 등 용적률이 높은 아파트 단지에서 리모델링을 반대하고 재건축을 하자는 목소리가 높아지고 있다. 리모델링 동의서를 걷고 있는 안양 평촌 H아파트 주민 B씨는 “안 그래도 노년층을 중심으로 리모델링 반대 목소리가 높았는데 재건축 완화 이야기가 나오고부터는 동의서를 걷기가 더 힘들어졌다”고 했다.

그러나, 실제로는 윤 당선자가 공약으로 내놓은 ‘재건축 용적률 500% 완화’는 실현된다고 하더라도, 극소수의 일부 아파트만 수혜 단지가 될 가능성이 높다. 모든 재건축·재개발·리모델링 대상 아파트의 용적률을 500%로 올릴 경우 교통 인프라 부족과 일조권 침해 등의 문제가 복합적으로 발생하기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “거대 야당의 동의를 얻어야 한다는 것을 논외로 둔다고 하더라도 도심 재건축 단지 용적률 500% 허용은 쉽지 않을 것”이라면서 “용적률 30~40% 차이로 리모델링을 하려던 단지에 350~400% 정도의 용적률을 허용하는 방안 정도는 검토해볼 수 있겠지만 이 경우 특혜 시비에 휩싸일 수 있어 이 또한 쉽지는 않다”고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com



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