시크릿 브라더가 쓴 책 ‘1000만원으로 아파트투자 한다’에는 투자 아파트를 고르는데 필요한 총 7가지 기준을 제시했다. 이제 저자가 찾아낸 저평가 아파트 중 대표 사례를 골라서 이 기준을 실전에 적용하는 과정을 살펴본다. 이 글은 필자 개인의 분석과 투자 의견이며, 땅집고의 편집 방향과는 관계가 없다.

[저평가 아파트 투자 실전 분석] ⑬2025년까지 공급 부족한 경남 김해시

[땅집고] 4억원 이하 아파트는 대체로 공시가격 3억원 이하여서 이점이 있다. 수도권, 광역시, 특별시가 아닐 경우 공시가격 3억원 이하 주택은 양도소득세 중과 대상에서 배제되기 때문이다. 양도세는 팔 때 내야 하는 세금이어서 향후 상승분을 생각하면 3억원 초반대 아파트를 고르는 게 좋다. 시세 5억원 언저리까지 가장 빨리 상승할 수 있는 단지를 추려야 한다. 5억원 정도까지 상승하더라도 공시가격은 3억원이 안 될 확률이 높기 때문이다.

■부산·창원 영향받는 경남 김해시

이번에 소개할 4억원 이하 아파트는 경남 김해에 있다. 김해는 현재 인구 53만여 명 도시다. 김해 부동산 시장 흐름을 파악할 때에는 주변 지역인 경남 창원과 부산을 함께 살펴봐야 한다. 김해에서는 부산과 창원으로 출퇴근할 수 있어 부산과 창원 인구가 김해로 유입되고 있다. 2021년엔 인구가 조금 감소했지만 세대 수는 증가하고 있어 향후 몇 년간 주택 수요는 꾸준할 것으로 보인다.

공급 물량을 살펴볼 때 김해는 부산과 창원 공급 물량을 함께 보는 것이 좋다. 부산은 강서구, 창원은 진해구나 성산구 쪽 수급이 김해의 주택 시장에 영향을 미친다. 현재 미분양 물량은 거의 없는데다 2021년 이후 창원시 입주물량이 적정량 대비 줄어들기 때문에 공급이 이뤄지는 2025년까지는 상승 가능성이 높다.

■ 부산과 갭 메우기…전세지수보다 매매지수 먼저 올라

김해시의 매매·전세지수를 살펴보면 전세지수가 횡보하거나 상승하기 전에 매매지수가 먼저 올랐다. 전세지수가 오르면 이후 매매지수가 따라 움직이는 것이 일반적인데 이와는 다른 양상이다. 이는 투자자들이 전세지수가 오르기 전에 먼저 진입했다는 의미다. 이 때문에 매매지수가 움직인2019년 하반기에 김해 부동산을 매입했다면 큰 수익을 볼 수 있었을 것이다.

그렇다면 투자자들은 왜 2019년에 김해 부동산 시장에 몰렸을까. 해답은 부산 부동산 시장에 있다. 김해는 부산 영향을 강하게 받는다. 부산은 2018년 주요 입지부터 상승을 시작해 3~4급지로 평가되는 지역도 1급지와 갭(gap)을 메우며 올랐다. 이런 탓에 2019년에는 김해와 비슷했던 부산 아파트들이 김해와 격차를 크게 벌렸다. 투자자 입장에서 김해가 저렴해 보일 수밖에 없는 것이다. 이에 따라 2019년부터 김해 미분양은 급격히 소진되면서 김해 전체가 상승하게 됐다.

■ 김해 율하이편한세상 11단지 84㎡ 4.4억 예상

실제 김해 아파트값은 최근 오름세다. 2009~2020년 김해시 율하동 ‘율하이편한세상11단지’와 시세 흐름이 비슷했던 경남 양산 ‘양산신도시현진에버빌’은 최근 1년 새 1억원이 급등했다. 이 단지는 2020년까지만 해도 전용 95㎡가 3억원대였다. 하지만 현재 이 아파트 시세는 4억1000만~4억4000만원이다. 율하이편한세상1차 전용 84㎡도 비교 단지 가격인 4억4000만원 정도까지는 오를 것으로 예상된다.

율하이편한세상11단지는 학군이 좋고 상권·공원 등 생활편의시설을 잘 갖췄다. 대형 쇼핑시설, 문화센터도 단지 바로 옆에 있다. 상권은 더욱 확장할 전망이다. 이 단지 동쪽에 남명엔스퀘어(상업시설)가 이르면 올해 말 완공할 예정이다. 상권이 형성되고 나면 집값은 더욱 오를 가능성이 높다.

다만 김해의 입주물량이 적정 수요량에 크게 못 미치는 수준은 아니다. 연지공원푸르지오(2022년 3월 입주)를 포함해 일부 신축 아파트 입주를 앞두고 있어 예상치 못한 악재로 시장 분위기가 식어버린다면 다른 단지보다 타격이 클 수도 있다는 점은 감안해야 한다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 기자

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