땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 전국 청약 가능한 엘리프세종 6-3…34평 분양가 5억 안돼

[땅집고] 지난 2년여 동안 집값이 폭등 수준으로 오른 세종시. 이달 세종시 산울동 M4블록에 ‘엘리프세종 6-3’ 아파트가 분양한다. 지하 2층~지상 29층 16개동, 총 1035가구다. 계룡건설 컨소시엄이 시공한다. ▲공공분양 560가구 ▲신혼희망타운 316가구를 이번에 공급한다. 나머지는 추후 장기공공임대주택으로 나온다. 공공분양은 오는 4일 특별공급, 7일 1순위 청약을 받는다. 신혼희망타운은 오는 10일 청약을 진행한다.

‘엘리프세종 6-3’ 최대 메리트는 저렴한 분양가다. 34평(전용 84㎡) 기준 최고 분양가가 4억7000만원대다. 세종시에 34평 실거래가가 10억원을 돌파한 단지가 적지 않은 점을 감안하면 시세의 ‘반값’ 수준이다. 전체 물량 중 60%를 세종 거주자에게 우선 배정하고, 나머지 40%를 서울 등 16개 시·도 거주자에게 공급한다. 이른바 전국구 청약 대상이어서 ‘시세차익 5억 로또’를 노리는 예비청약자들의 관심이 크다.

하지만 이 아파트는 세종시에서 외곽으로 꼽히는 6생활권에 있는 것이 단점으로 꼽힌다. 또 공공분양 아파트를 모두 타워형으로 설계해 다른 단지보다 상품성이 떨어지는 것 지적도 나온다. 신혼희망타운은1~5층 저층 주택을 배정받을 확률이 크다.

■선호도 떨어지는 세종시 최북단 6생활권 입지

세종시는 6개 생활권으로 나뉘어 2030년까지 개발한다. ▲1생활권 중앙행정 ▲2생활권 상업·문화·국제교류 ▲3생활권 지방행정 ▲4생활권 산업·대학·연구 ▲5~6생활권 의료·복지·첨단지식기반 등이다. 1~4생활권은 아파트 공급이 사실상 완료됐다. 앞으로 아파트 공급이 남은 지역은 5~6생활권이다.

‘엘리프세종 6-3’은 세종시 최북단인 6생활권에 들어선다. 정부세종청사에서 상대적으로 멀고, 아직 생활권 핵심 기능인 의료·복지 관련 개발도 덜 된 상태다. 이 때문에 지구 조성이 거의 끝난 3생활권(대평·보람·소담동)이나 4생활권(반곡동) 등에 비해 주거 선호도가 상대적으로 낮은 편이다.

이 아파트에서 세종시 대표 교통수단인 BRT(간선급행버스) 정류장까지는 걸어서 10분 정도 걸린다. BRT를 이용하면 정부세종청사까지 10~15분 정도면 도착한다. 가장 가까운 학교는 도보 5~10분 거리의 해밀초·중·고다. 앞으로 단지 서북쪽에 산울초·중학교가 개교하면 통학시간은 더 줄어든다. 다만 개교일은 아직 미정이다.

입주자모집공고에 따르면 단지 인근에 혐오시설이 여럿 있다. ▲지구 서쪽에 보도연맹희생자 추모공원 ▲북쪽으로 430m 거리에 생활폐기물 자동집하시설 ▲동쪽에 송전탑 등이다.

■공공분양은 모두 타워형…신희타는 1~5층 많아

‘엘리프세종 6-3’은 총 1035가구 대단지다. 그런데 주택 내부 평면은 최근 새 아파트와 비교해 다소 떨어진다는 말이 나온다. 판상형 주택이 하나도 없기 때문이다.

공공분양은 전용 74㎡와 84㎡로 구성한다. 모두 침실 3개다. 통상 이 정도 면적이라면 3~4베이 판상형으로 설계한다. 하지만 ‘엘리프세종 6-3’ 공공분양 아파트는 모두 채광·통풍·환기성이 비교적 낮은 타워형 구조다. 수요자 선호도를 고려하면 보기 드문 설계다. 그나마 84㎡는 거실 2면에 창문을 냈지만, 74㎡는 거실창이 하나여서 선호도가 떨어질 것으로 보인다.

신혼희망타운은 전용 46㎡와 55㎡ 두 가지다. 이 중 46㎡A 52가구가 3베이, 55㎡A 63가구가 4베이 판상형이다. 나머지 201가구(55㎡B)는 타워형이다. 그런데 신혼희망타운 청약자들은 소위 ‘층수 복불복’을 감안해야 한다. 이 아파트가 최고 29층이긴한데 신혼희망타운의 경우 일부 동(棟)은 최고 5층으로 짓기 때문이다. 412~413동, 415~416동 등이다. 통상 ‘로얄층’으로 통하는 고층 주택을 선호한다면 청약에 당첨되고도 주거 만족도가 높지 않을 수 있다.

■“34평 분양가 4.7억이면 시세 반값 수준”

‘엘리프세종 6-3’은 상품성 측면에선 의견이 갈리지만, 시세의 반값 수준으로 책정된 분양가가 최고 강점이다. 세종시 34평 아파트 중 실거래가가 10억원을 돌파한 곳이 적지 않은 상황에서 분양가가 최고 4억7870만원에 불과해서다.

공공분양 분양가는 주택형별로 ▲74㎡ 3억7390만~4억650만원 ▲84㎡ 4억2470만~4억7130만원이다. 신혼희망타운은 ▲46㎡ 1억8870만~2억520만원 ▲55㎡ 2억2950만~2억5010만원으로 책정됐다.

이 아파트에 청약 당첨될 경우 시세차익은 얼마나 될까. 같은 6-3생활권으로 도보 5분쯤 떨어진 ‘해밀마을1단지 세종마스터힐스’(2020년 입주·1990가구)와 비교해 볼 수 있다. 이 아파트 34평이 지난해 12월 9억4000만원에 팔린 후 현재 호가가 최고 13억5000만원까지 올라 있다. ‘엘리프세종 6-3’ 34평 최고분양가가 4억7130만원이므로, 실거래가 기준 차익은 최소 4억6000만원 이상이라는 계산이 나온다.

신혼희망타운에 당첨되더라도 수억원대 차익을 기대해볼 수 있다. ‘해밀마을1단지 세종마스터힐스’ 25평이 지난해 2월 6억7600만원, 4월 5억9500만원에 각각 거래됐다. 현재 온라인 부동산 중개사이트에는 6억1000만~6억5000만원에 매물로 등록돼있다. ‘엘리프세종 6-3’ 25평 분양가(최고 2억5010만원)가 시세 대비 최소 3억4000만원 이상 저렴한 것이다.

다만 차익을 곧바로 실현하는 것은 불가능하다. 전매제한기간이 있어서다. 공공분양 일반공급은 4년, 공공분양 특별공급 및 신혼희망타운은 5년 전매제한이 있다. 재당첨제한도 10년이다. 땅집고 자문단은 “세종시에 새 아파트 분양이 거의 끝나 ‘엘리프세종 6-3’은 희소성이 있고 전국 예비청약자에게 당첨 기회도 준다”며 “다만 전매제한, 재당첨제한 등 규제가 센 편이어서 세종시나 인근 대전을 비롯한 충청권 수요자들이 청약해야 가장 좋을 것으로 보인다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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