시크릿 브라더가 쓴 책 ‘1000만원으로 아파트투자 한다’에는 투자 아파트를 고르는데 필요한 총 7가지 기준을 제시했다. 이제 저자가 찾아낸 저평가 아파트 중 대표 사례를 골라서 이 기준을 실전에 적용하는 과정을 살펴본다. 이 글은 필자 개인의 분석과 투자 의견이며, 땅집고 편집 방향과는 관계가 없다.

[저평가 아파트 투자 실전 분석] ⑫경남 거제시

[땅집고] 4억 이하 아파트는 ‘공시가격 3억원 이하’라는 점에서 투자할 때 이점이 있다. 수도권, 광역시, 특별시가 아닐 경우 공시가격 3억원 이하 주택은 양도소득세 중과 대상에서 빠지기 때문이다. 양도세는 팔 때 내는 세금이라서 향후 상승분을 생각하면 3억원 초반대 아파트를 고르는 게 좋다. 특히 시세 5억원 언저리까지 가장 빨리 상승할 수 있는 단지를 추려내야 한다. 약 5억원까지 상승해도 공시가격은 3억원이 안 될 확률이 높기 때문이다.

■“경남 거제는 2019년 저점 찍었다”

4억원 이하 투자처로 제시할 두 번째 아파트는 경남 거제시에 있다. 거제에는 현재 24만 명 정도의 인구가 살고 있다. 국내 조선업 경기가 호황이었을 때 소득이 높은 이들이 많이 살았지만 조선업 경기가 악화한 이후 인구가 감소하고 지역 부동산도 침체했다. 하지만 최근 조선업 경기가 다시 살아나면서 도시에 활력이 돌고 있고, 다시 투자자들도 들어오고 있다.

여러 지표를 살펴보면 2019년이 거제에 투자하기 적기였다는 사실을 보여준다. 투자자들은 2015~2018년에 비해 2020년 입주 물량이 줄어드는 것을 감안해 거제 부동산 시장에 진입했다. 2021년 5월 기준 전세지수 상승폭이 매매지수 상승폭을 상회하고 있다는 점도 투자 수요가 유입한 요인이다. 전세금이 오르면서 매매가가 오를 가능성이 높아졌기 때문이다. 실제 매매지수가 전세지수를 뚫고 내려가는 시점이 가장 저점이었다. 이후 매매지수가 전세지수보다 상승폭을 키웠다.

■시세 흐름 비슷한 지역보다 저평가…가덕도 신공항 호재도 있어

거제 대표 아파트로 거제 자이를 살펴본다. 2014~2020년 거제 자이와 시세 흐름이 비슷했던 2개 단지를 비교하면 아직 거제 자이가 저평가돼 있다. 경북 포항 남구 효자동에 있는 ‘풍림아이원’과 경남 진주 평거동 ‘엠코타운더프라하’가 최근 2년 새 급등했다. 두 단지는 2019년까지만 해도 전용 84㎡가 2억8000만~3억2000만원이었다. 하지만 현재 기준 두 아파트 시세는 4억9000만~ 5억원이다. 거제 자이도 비교 단지 가격인 5억원 정도까지는 오를 것으로 예상된다.

또 부산 가덕도 신공항 개발 계획이 대선 주자 공약에 오르면서 인근 지역인 거제에도 호재로 작용하고 있다. 이에 따라 투자 수요가 몰려들면 거제 일대 아파트 값은 상승할 가능성이 있다.

특히 거제 자이가 있는 수월동은 생활 인프라를 잘 갖춘 지역으로 거제에서 입지가 가장 좋다. 상권 뿐 아니라 학원가도 형성돼 있다. 게다가 거제자이 아파트는 수월초·중학교를 끼고 있어 학부모 선호도가 높은 것도 장점이다.

■ 주변 신규 공급 늘면 오름폭 크지 않을 수도

하지만 가덕도 신공항 때문에 거제 지역 아파트값이 급하게 오르면 오히려 규제지역으로 지정될 수 있다는 점은 주의해야 한다. 과거에도 정부가 충북 청주 오송읍에 방사광 가속기가 들어선다는 계획 발표 이후 집값이 오르자 오송·오창읍 일대를 조정대상지역으로 묶었다. 이 같은 상황이 거제에도 발생할 수 있다.

거제시 고현동과 장평동 주공아파트들이 재건축을 시작해 완공하면 15년차 아파트인 거제자이는 조정을 받을 수 있다. 인근에 신축 아파트가 들어서면 전세지수가 하락하고 매매도 조정받기 때문이다. 하지만 재건축이 진행되기 전까지 적어도 향후 3~4년간은 상승 여력이 남아있다고 볼 수 있다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 땅집고 기자

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