땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스아파트] 힐스테이트 구리역

[땅집고] 이달 중 현대건설이 경기 구리시 수택동 수택1지구를 재건축하는 ‘힐스테이트 구리역’ 아파트를 분양한다. 지하 2층~지상 20층, 7개동, 총 565가구 규모로 이 중 250가구를 일반 분양한다. 서울 강동구·중랑구와 맞붙어 있어 ‘서울 옆세권’이라 불리는 구리시에 모처럼 분양하는 새 아파트다. 추후 8호선 연장선이 추가 개통하는 경의중앙선 구리역 초역세권이라 수도권 예비청약자들의 관심이 쏠린다. 오는 3월 2일 1순위 청약을 받는다.

다만, 분양가에 대해서는 논란이 있다. 구리시 핵심 입지에 분양하는 아파트지만 분양가격이 저렴한 편은 아니다. 34평(전용 84㎡) 기준으로 분양가가 최고 8억원에 달한다. 계약금이 20%이다. 청약 당첨되면 계약 후 한 달 안에 현금 1억6000만원을 마련해야 한다. 일부 주택형 거실 한가운데에 철거할 수 없는 기둥이 박혀 있는 구조다.

■경의중앙선 구리역 초역세권…8호선 연장선 개통 예정

경기 구리시는 남쪽으로는 한강을 사이에 두고 서울 강동구와 맞붙어있고, 서쪽으로는 중랑구와 접해있다. 이 때문에 수도권 부동산 시장에서 소위 ‘서울 옆세권’이라고 불린다. 물리적으로 서울과 가깝지만 지하철 교통망이 우수한 편은 아니다. 현재 구리시에 운영하는 지하철역은 경의중앙선 구리역과 경춘선 갈매역 두 개 뿐이다. 두 노선 모두 배차간격이 비교적 길고, 서울 핵심지를 지나는 노선은 아니다. 환승을 하면 서울 도심으로 이동할 수 있다. 업계에선 경의중앙선이나 경춘선 주변 지역이 계속 개발되고 있어, 열차 간격은 점점 좁혀 질 것으로 예상된다.

‘힐스테이트 구리역’은 경의중앙선 구리역까지 걸어서 5분 걸리는 초역세권에 들어선다. 구리시 내에서 입지가 좋다는 평가다. 추가 교통 호재도 있다. 앞으로 구리역에 8호선을 연장하는 별내선이 2023년 개통할 예정이다. 별내선은 현재 8호선 종착역인 서울 강동구 암사역에서 구리역을 거쳐 경기 남양주시 별내역까지 연결한다. 개통하면 구리역에서 서울 강남권으로 접근성이 개선될 것으로 보인다.

■34평 거실 한가운데 기둥이?…조합원 선점으로 일반분양은 저층 위주

‘힐스테이트 구리역’은 총 565가구로 짓는다. 주택형은 59㎡, 74㎡, 84㎡ 총 세 가지다. 59㎡와 84㎡는 3베이 판상형, 74㎡는 타워형 설계를 적용한다.

주택 수요자들이 가장 선호하는 84㎡ 평면도에 특이한 점이 있다. 거실 한 가운데 까만 네모가 그려져있다. 기둥이다. 이 기둥 때문에 공간 활용도가 떨어지고 가구 배치하기도 다소 불편할 것으로 보인다. 분양회사 관계자는 “아파트 구조상 해당 부분에 기둥을 심어야 해서 어쩔 수 없이 이런 평면도가 나왔다”라며 “해당 기둥은 입주자가 임의로 철거할 수 없다”고 했다.

재건축 아파트여서, 조합원들이 소위 로얄동·로얄층을 선점한 것도 예비청약자 입장에선 아쉽다. 예를 들어 구리역과 가장 가까우면서 가장 넓은 84㎡ 로만 구성하는 102동을 보면, 5층~19층 총60가구가 모두 조합원 몫이다. 일반분양으로는 2~4층 저층 주택 12가구만 배정됐다. 반면 수요자 선호도가 비교적 낮은 타워형 74㎡의 경우 고층 주택까지 일반분양으로 나온다.

■34평이 8억원…구리시 역대 최고 수준 분양가

예비청약자들 사이에선 ‘고분양가’에 대한 논란이 있다. 34평 분양가가 최고 8억원으로, 그동안 구리시에 분양한 아파트 중 최고(最高) 수준이다. 주택형별 분양가는 ▲59㎡ 5억7400만~6억400만원 ▲74㎡ 6억9800만~7억3600만원 ▲84㎡ 7억7600만~8억원 등으로 책정됐다. 발코니 확장까지 생각한다면 1390만~1930만원을 추가해야 한다.

이 단지 근처에 가장 최근 분양한 아파트는 ‘구리대원칸타빌’(2023년 입주 예정·375가구)이다. 2020년 8월 분양 당시 평균분양가가 25평 기준 4억3600만~4억8000만원, 34평이 6억510만원 정도였다. 이번 ‘힐스테이트 구리역’ 분양가가 1억5000만~2억원 정도 비싸다. 예비 청약자들 사이에선 “1년 반 만에 수도권 집값이 가파르게 오른 것이 사실이다. 하지만, 지금은 서울 핵심지역도 집값이 빠지고 있는데, 구리에서 30평대 8억원대면 부담스러운 것이 사실”이라는 말이 나온다. 계약금을 20%로 정한 것도 예비청약자들이 부담스러워 하는 부분이다. 계약금으로 25평은 최대 1억2000만원, 34평은 1억6000만원을 준비해야 한다.

그럼에도 이 아파트에 청약 당첨되면 시세차익이 최소 2억~3억원 이상 될 것이라는 기대감이 있다. 앞으로 구리시와 서울을 직결하는 별내선이 개통하면 집값이 더 오를 여지가 있다는 것. 구리역 초역세권이면서 대형건설사 브랜드를 적용한 인근 ‘e편한세상인천어반포레’ 84㎡가 지난 9월 11억6000만원에 실거래된 것과 ‘힐스테이트 구리역’ 분양가(최고 8억원)를 비교한 금액이다. 전매 제한은 소유권이전등기일까지(특별공급은 5년)며, 실거주의무는 없다. 구리시가 투기과열지구라 재당첨제한 10년을 적용받는다.

땅집고 자문단은 “구리시가 수도권 지역 중에서도 서울 접근성이 좋은 편인데, 이 중 초역세권인 ‘힐스테이트 구리역’은 어느 정도 집값 방어력을 갖출 것으로 보인다”라면 “다만 구리시에 2년 이상 거주한 사람들에게만 1순위 당해 지역 청약자격이 있어 수요가 다소 제한적일 것”이라고 말했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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