서울시가 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했습니다. 후보지들은 새해 초부터 정비계획수립을 추진해 2023년부터 순차적으로 구역지정합니다. 정비사업이 모두 끝나면 약 2만5000가구의 주택이 들어섭니다. 신속통합기획은 기존 재개발보다 3~5년 이상 사업기간이 줄어든다는 점에서 수요자 관심이 쏠립니다. 땅집고가 1차 신속통합기획 후보지를 집중 분석했습니다.

[신통기획 후보지 집중분석] 불광역 초역세권 은평구 불광동 600 일대

[땅집고] 신속통합기획 후보지로 꼽힌 서울 은평구 ‘불광동 600일대 재개발 구역’(불광600 재개발 구역)은 불광 먹자골목 뒤편 노후 주택지로 사업 면적은 1만3004㎡ 규모다. 지하3층~지상 최고 20층 아파트 6동 300여 가구가 들어설 예정이다. 구역 내 경사가 있지만 소규모 단지여서 설계만 잘 된다면 큰 문제는 없을 것으로 예상된다. 현재 토지등소유자는 188명이며 지난해 11월 주민 동의 69.8%를 받아 최종 후보지로 선정됐다.

불광 600 재개발 구역은 서울 지하철 3호선과 6호선을 이용할 수 있는 불광역 초역세권이다. 구역 중심에서 불광역이 약 300m 떨어져 있어 걸어서 5분 이내 거리다. 학교도 가깝고, 불광역 주변 각종 편의시설과 인프라를 이용하기도 편리한 위치다. 은평구 일대 재개발 구역 중 입지면에서 가장 우수하다고 평가받는다.

■현재는 3·6호선 더블 역세권…GTX-A·신분당선도 호재

현재 불광역은 3호선과 6호선이 지나는 ‘더블 역세권’이다. 3호선을 통해 종로3가와 교대역까지 각각 15분, 35분이 걸린다. 6호선을 활용하면 합정역과 공덕역까지 환승없이 각각 20분, 30분 만에 도착한다. 향후 불광역 인근에는 굵직한 교통 호재가 예정돼 강남권 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다. 불광역에서 지하철 3호선 한 정거장 거리인 연신내역에는 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선이 개통할 예정이다. GTX-A노선을 이용하면 연신내에서 삼성역까지 20분 이내로 닿을 수 있다. 2027년 개통 목표로 사업이 추진 중이다.

6호선 독바위역에서는 신분당선 서북부 연장선이 개통 예정이다. 이 노선을 타면 서울역과 용산, 강남까지 30분 이내에 이동할 수 있을 전망이다. 다만 이 노선은 10년 째 경제성 부족 문제로 국토교통부의 예비타당성 통과 문턱을 넘지 못하고 있어 실제 사업까지는 긴 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

■불광역 초역세권에 ‘초품아’…편의시설도 풍부

불광 600 재개발 구역은 불광초등학교를 낀 아파트 단지(초품아)가 된다. 인근에 동명여고와 동명생활경영고도 있다. 중학교는 다소 거리가 있다. 구산중과 예일여중이 가까운 학교인데, 1.5km 이상 떨어져 있다. 편의시설과 생활인프라는 우수한 편이다. 불광먹자골목을 비롯해 불광역 주변으로 병·의원, 음식점, 카페 등 상권이 잘 형성돼 있다. 뉴코아 아울렛과 대조전통시장도 이용할 수 있다.

불광 600 재개발 구역 준비추진위원회는 최근 주민 동의율 72%를 확보한 데 이어 조합설립요건 동의율(75%)을 달성하기 위해 동의서를 걷고 있다. 이명수 추진위원장은 “지난 10여년간 주변 재개발 구역이 ‘불광롯데캐슬’과 ‘북한산현대홈타운’ 등 새 아파트로 바뀌는걸 지켜봐온 주민들은 개발 의지가 강하다”고 말했다.

■ “불광동 집값 1년 전보다 2배 이상 뛰어” 

현재 불광 600 재개발 구역은 토지거래허가구역으로 지정돼 거래가 쉽지 않다. 거래 수요도 끊겨 사실상 ‘거래 절벽’ 상태다. 불광동 공인중개사들은 “노후 재개발 구역에서 실거주 의무를 감수하면서까지 투자하려는 문의는 거의 없다”고 한다. 불광 600 재개발 구역 시세는 인근 불광5구역과 비슷할 것으로 추정된다. 현재 불광5구역 내 대지지분 33㎡(약 10평·권리가액 2억원) 빌라 매물은 웃돈이 5억5000만원 이상 붙어 7억 후반~8억원 정도에 거래되고 있다. 매입한다면 실거주 의무가 부과돼 전세금 레버리지를 활용할 수 없다. 즉 실투자금으로 현금 8억원 정도가 필요하다.

서울시는 지분 쪼개기를 막기 위해 권리산정기준일을 공모 공고일인 작년 9월 23일로 고시했다. 향후 권리산정기준일 이후 이 구역에서 신축 빌라 등을 취득한다면 현금청산 대상이 될 수 있으니 주의해야 한다.

■구역 내 상가소유주 반대…사업 지연 가능성 높아

서울시와 불광 600 재개발 구역 준비추진위원회는 2023년쯤 구역 지정이 가능할 것으로 내다본다. 그러나 서울시가 아무리 신통기획으로 사업 속도를 앞당기더라도 실제 입주까지는 일러야 10년 정도 걸릴 가능성이 높다. 여기에 철도사업 특성상 예비타당성 조사 결과에 따라 신분당선 서북부 연장선 경전철 사업 개통은 더욱 지연될 가능성도 있다.

구역 내 상가 소유주 동의 여부도 향후 재개발 사업에서 큰 걸림돌이 될 수 있다. 구역 내에 학원, 편의점, 음식점, 공인중개사사무소 등 각종 상가가 밀집해 있다. 임대 소득으로 생업을 유지하는 상가 소유주들은 개발에 반대하는 편이다. 이명수 추진위원장은 “상가 소유주들은 향후 보상금액 크기에 따라 동의하는 측과 반대하는 측이 나뉠 것으로 보인다”며 “올해 충분한 의견 수렴과 협의 과정을 거친다면 사업이 본격화하는 1~2년 후에는 이해관계가 조정돼 큰 문제가 없을 것”이라고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]