[땅집고] 현 정부 들어 부동산 가격이 오르고 세금도 큰 폭으로 인상되면서 부동산 증여가 활발하다. 한국부동산원에 따르면 전국 주택 증여는 2017년 8만9312건에서 2020년 15만2427건으로 약 1.7배 늘었다. 서울은 2017년 1만4860건에서 2020년 3만5353 건으로 약 2.4배 급증했다. 토지 증여 거래도 늘었다. 제주도의 경우 지난해 토지 증여가 전체 거래의 19.2%였다. 같은 시기 서울 강남구 토지 증여 비중은 18.7%에 달했다.

증여 거래가 활발한 가장 큰 이유는 세금 때문이다. 특히 토지는 가격 등락이 적고 지속적으로 상승하는 자산이기 때문에 전국적으로 증여 열풍이 계속될 전망이다.

그러나 무턱대고 증여한다고 모두 절세할 수 있는 건 아니다. 본인이 처한 상황에 따라 어떤 방법으로 증여할지 잘 따져봐야 한다.

특히 넓은 토지를 보유한 경우 한꺼번에 증여하면 세금 부담이 적지 않다. 이 경우 자녀들에게 나눠서 증여하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 보통은 지분을 나눠 증여하는 방법을 택한다. 1필지 토지에 여러 명의 소유자가 지분을 나눠 갖는 식이다. 그러나 이 방식은 유의할 점이 있다. 세금 측면에서는 유리할 수 있지만 추후 본인이 가진 지분에 대해서만 재산권을 행사할 수 있다는 것이다. 땅을 매각하거나 개발하려고 할 때 본인 뜻대로 하기 힘들다는 단점이 있다.

토지를 나눠서 증여하고 싶다면 해당 토지를 분할해 증여하는 방법도 있다. 지적공부에 등록된 1필지의 토지를 2필지 이상으로 나눠 등록하는 방식인데, 세금도 줄이고 재산권도 자유롭게 행사할 수 있다. 특히 두 가지 상황에서는 이 방식을 택해야 한다.

우선 소유권 이전이나 매매 등을 위해 필요한 경우다. 또 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우다. 해당 토지가 개발행위허가 대상이거나 건축법에 따른 분할제한 면적 미만이라면 허가를 받은 후에야 분할이 가능하다.

법적으로 정해진 기준과 절차에 의해 토지를 분할하면 증여세를 절감할 수 있고 경우에 따라 토지 가치도 높일 수 있다. 토지를 분할하려면 토지 소유자는 분할 사유를 적은 신청서를 토지 소재지 시·군·구청에 제출하고, 토지가 분할 허가 대상인 경우엔 분할허가서 사본을 첨부해야 한다. 국토교통부에서 운영하는 부동산 통합민원 온라인 서비스인 ‘일사편리’를 이용한 토지분할 신청도 가능하다.

신청한 내용을 확인 후 지자체에서 토지분할 허가를 해주면 한국국토정보공사에 토지분할 측량을 실시한 후 지자체에서 지적 정리를 하고 토지 등기를 정리하는 것으로 분할 절차가 끝난다. 토지분할을 신청할 수 있는 조건을 충족해도 최소 면적 이상으로만 분할이 가능하다. 토지분할 최소 분할면적은 용도지역과 건축물 유무, 토지거래허가구역에 따라 달라진다. /글=김효선 NH농협은행 부동산수석위원

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