서울시가 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했습니다. 후보지들은 새해 초부터 정비계획수립을 추진해 2023년부터 순차적으로 구역지정합니다. 정비사업이 모두 끝나면 약 2만5000가구의 주택이 들어섭니다. 신속통합기획은 기존 재개발보다 3~5년 이상 사업기간이 줄어든다는 점에서 수요자 관심이 쏠립니다. 땅집고가 1차 신속통합기획 후보지를 집중 분석했습니다.

[신통기획 후보지 집중분석] 일단 후보지 되긴 했는데…넘어야 할 산 많은 수유동 170일대

[땅집고] “신통기획 후보지로 선정되긴 했는데 개발에 반대하는 상가주택이나 다가구주택 소유주가 많아서 재개발사업이 순탄하게 진행될지는 미지수입니다.”

서울 강북구 수유동 170 일대가 신속통합기획 후보지로 선정됐다. 강북구 내 다른 신청지보다 노후도 비율이 낮았지만 쪼개기가 심하지 않다는 점이 좋은 평가를 받았다. 하지만 임대료 수입이 중요한 상가주택과 다가구주택 소유자가 많다는 점이 단점이다. 이들 소유주가 반대하면 조합설립은 물론 앞으로 사업 진행 자체가 쉽지 않다.

수유동 170 일대는 강북중학교 남측 1만2124㎡를 재개발하는 사업이다. 전형적인 서울 내 미개발 주택가다. 7층 높이 규제가 적용되는 2종 주거지역으로 다가구·다세대·상가주택이 밀집해 있다. 지난 1월2일부터 1년간 토지거래허가구역과 건축제한구역으로 지정됐다. 번화가인 수유동 먹자골목이 300m 정도 거리에 있다. 강북중학교에서 먹자골목까지 이어지는 도봉로99길을 따라 상가가 들어서 있다.

지역에서는 수유동 170 일대가 후보지로 선정된 것에 대해 의외라는 평가가 많다. 강북구에서 신통기획을 신청한 곳은 총 5곳(▲번동 2-1구역 ▲삼양동 소나무협동마을 ▲수유동 170번지 ▲수유동486 빨래골▲수유동 인수마을)이다. 수유동 170 일대는 이 중 노후도가 72%(연면적 51%)로 가장 낮다. 오래된 건물이 많지 않다는 의미다. 인근 지역도 수유동 170 일대와 같은 저층 주거지로 특별한 개발움직임이 없어, 개발 촉진효과도 거의 없다.

그럼에도 후보지가 될 수 있었던 것은 7층 규제로 개발 시도가 많지 않았고, 그 영향으로 지분 쪼개기도 심하지 않았기 때문이다. 수유동 170 일대 토지 등 소유자는 139명이다. 재개발 후 가구수는 288가구(예정)로 비례율이 103%로 나쁘지 않다. 통상적으로 비례율이 100%를 넘어가면 사업성이 좋다고 평가한다. 단지와 180m거리 우이천변 건너에 신통기획 후보지로 선정된 도봉구 쌍문동 724 일대와 시너지효과도 기대할 수 있다.

하지만 재개발사업의 첫 단추라고 할 수 있는 조합설립까지는 넘어야 할 산이 많다. 수유동 170 일대는 재개발 자체에 부정적인 주민들이 많다. 신통기획은 관할관청이 지원만 할 뿐 본질적으로 ‘민간재개발’이다. 결국 주민들의 의지가 뒷받침되지 않으면 개발사업이 속도를 낼 수 없는 것.

재개발을 반대하는 주민들 대다수는 상가 주택·다가구주택 소유주들이다. 상가주택이나 다가구주택은 임대사업을 통해 임대수익을 얻는다. 그런데 재개발사업이 이뤄지면 수익이 끊기게 된다. 분양받을 수 있는 주택 수도 제한되기 때문에 자산가치에 비해 청산되는 비율도 크다. 주민 A씨는 “현재 동의서를 제출한 주민수가 이 일대에서 재개발에 찬성하는 최대치일 것”이라면서 “인근 한일병원 근로자 등 전·월세수요가 꾸준히 있는데, 다가구주택 소유자들이 구태여 아파트를 지어 필요가 없다고 생각하는 경우가 많다”고 말했다.

신통기획 후보지 선정 이후 수유동 170 일대는 주택거래가 거의 되지 않는 상황이다. 토지거래제한구역으로 지정된 탓에 실거주를 하지 않으면 집을 살 수 없어서다. 매물도 가격이 많이 오른 상태다. 인근 미개발 주택의 경우 대지 지분 10평(33㎡) 빌라가 9000만원 수준인데, 수유동 170번지 일대는 가격이 2배 이상 비싸다.

인근 공인중개사무소 관계자는 “(수유동 170 일대는) 현재 그나마 나와 있는 매물 대부분이 다가구주택이나 상가주택을 통으로 매각하려는 물건이어서, 투자자들이 쉽게 나타나지 않고 있다”면서 “분양가를 제외한 금액을 청산당할 것을 감수하겠다고 하지 않는 이상 거래가 이뤄지기는 쉽지 않은 분위기”라고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]