[땅집고] 단독주택을 근린생활시설(근생)로 용도 변경해 매각하는 방식이 상업용 부동산 시장 새 트렌드로 빠르게 자리잡고 있다. 매도인은 큰돈 들이지 않고 빠른 시간 안에 확실한 시세차익을 얻을 수 있어 좋다. 매수인 입장에서는 근생은 주택이 아니어서 세금 폭탄을 피할 수 있고 은행 대출까지 받을 수 있어 누이 좋고 매부 좋은 모델로 평가된다.

■건물주는 시세차익 매수자는 세금절세·대출 ‘윈윈’

문재인 정부 들어 다주택자에 대해 취득·보유·양도까지 모든 단계에서 중과세 제도를 시행 중이다. 이 때문에 다주택자는 기존 주택을 근생으로 변경하는 사례가 늘고 있다. 근생은 소매점이나 음식점·사무소 같은 주민편의시설로 주택 수에 포함되지 않는다.

매수자는 건물주와 주택 매입 계약서를 쓴 뒤 잔금을 치르기 전 건축사에게 의뢰해 건물 용도를 주택용에서 상업용으로 바꾼다. 용도변경 허가를 받은 뒤 잔금을 치르면 주택 수에서 제외돼 보유세와 취득세 중과세를 피할 수 있다. 주택은 15억원이 넘으면 대출이 전혀 나오지 않지만 근생으로 용도가 바뀌면 대출도 받을 수 있다.

이에 따라 시세 차익을 노리고 단독주택을 매입하는 투자자가 적지 않다. 단독주택을 현금으로 매입하기만 하면 수십억원대 차익을 볼 수 있기 때문이다. 에이트빌딩부동산중개법인이 땅집고에 제공한 자료에 따르면 A씨는 작년 6월 서울 성동구 성수동1가 재건축 대상지에 있는 다가구주택을 46억8000만원에 현금으로 샀다. 대지면적 172㎡, 지하 1층~지상 2층 규모다.

B씨는 해당 주택을 근생 시설로 용도 변경해 사기로 맘먹고 A씨와 매매계약서를 썼다. B씨는 세입자 명도를 끝내고 2000여만원을 들여 건물 내부를 상업용으로 고쳤다. 이렇게 근생으로 변신한 이 건물은 지난달 65억원에 B씨에게 통째 팔렸다. 에이트빌딩 관계자는 “최근 성수동 일대 건물 가격이 급등한 영향도 있었고, 건물이 주택에서 근생으로 바뀌면서 적절한 매수자를 확보한 것도 가격 상승에 영향을 미쳤다”고 했다.

결과적으로 A씨는 반년도 안돼 돈 한푼 안 들이고 20억원에 가까운 차익을 얻은 셈이다. 또 다른 사례도 있다. C씨는 작년 7월 서울 강남구 신사동 단독주택을 30억2000만원에 매입했다. 지하 1층~지상 2층으로 대지면적 87.4㎡다. C씨는 이 주택을 근생으로 용도변경한 뒤 지난달 37억8000만원에 매각했다.

전하나 에이트빌딩 이사는 “주택을 근생으로 용도 변경해 매각하는 방식의 성공 포인트는 개발 호재가 있는 지역이나 역세권 주택을 골라야 하는 것”이라며 “1년 안에 근생으로 바꿔 재매각해서 차익을 실현하는 것이 좋다”고 했다.

■“주택→근생 변경은 대세…취득세 중과돼도 유리”

주택을 근생으로 바꾸는 현상은 통계로도 확인할 수 있다. 건축행정시스템 ‘세움터’가 발표한 2020년 시도별 건축물 현황 자료에 따르면 단독주택을 근생으로 용도변경 신청한 건수는 3679건에 달했다. 전체 용도변경 중 51.2% 수준이다. 이 같은 트렌드는 올해에도 계속 이어질 전망이다. 올해부터 주택 취득세율이 더 오르긴 했지만 기존 주택을 사서 용도변경 후 매각하면 차익이 크기 때문에 중과세를 맞더라도 주택을 사겠다는 분위기가 형성되고 있다는 것이다.

신동석 원빌딩 본부장은 “현 정부에서 다주택자 규제를 이어가면서 심하게 보면 전국 단독주택 99%가 근생으로 용도 변경되는 상황”이라며 “올해부터 취득세 중과 이슈가 있지만 매입 후 용도변경만 하면 차익을 훨씬 더 많이 낼 수 있어 취득세를 내더라도 단독주택을 매입하려는 자산가가 많다”고 말했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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