서울시가 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했습니다. 후보지들은 새해 초부터 정비계획수립을 추진해 2023년부터 순차적으로 구역지정합니다. 정비사업이 모두 끝나면 약 2만5000가구의 주택이 들어섭니다. 신속통합기획은 기존 재개발보다 3~5년 이상 사업기간이 줄어든다는 점에서 수요자 관심이 쏠립니다. 땅집고가 1차 신속통합기획 후보지를 집중 분석했습니다.

[신통기획 후보지 집중분석] 중랑구 면목동 69-14일대

[땅집고] 신속통합기획 후보지로 꼽힌 서울 중랑구 면목동 69-14 일대 재개발 구역(면목동 재개발)은 사업면적이 5만8540㎡로 향후 아파트 1400여가구가 들어설 전망이다. 현재 토지등소유자는 약 649명이며 지난해 11월 주민 동의 58%를 받아 최종 후보지로 선정됐다.

면목동 재개발 구역은 서울 지하철 7호선 면목역 역세권이다. 구역 중심에서 면목역이 약 400m떨어져 있어 걸어서 10분 안팎 걸린다. 동원전통시장을 비롯해 역 주변 상권을 이용하기도 수월한 편이다. 향후 지역 대장 아파트가 될 수 있을 것이란 기대감도 나온다.

다만 재개발 구역 주변은 좁은 골목길에 노후 다세대·다가구주택이 빽빽하게 들어서 있어 환경이 좋지 않다. 녹지 공간도 부족하다. 면목동 주민들 사이에선 ‘지분쪼개기로 사업성이 나빠질 수 있다’는 우려도 나온다.

■ 2030년 경전철 면목선 개통…교통난 획기적 개선

면목동 재개발 구역에서 7호선 면목역을 이용하면 강남과 광화문을 각각 20분, 30분 만에 갈 수 있다. 현지 주민들은 새로 추진 중인 경전철 면목선 개통을 손꼽아 기다리고 있다. 이 전철이 뚫리면 현재 도로가 좁아 출퇴근 여건이 좋지 않은 면목동과 망우동, 장안동 일대 교통 인프라가 획기적으로 개선될 것으로 기대된다. 면목선은 중랑구 신내역에서 동대문구 청량리역을 잇는다. 총 길이 9.05㎞로 중랑구 신내동·망우동·면목동과 동대문구 장안2동·전농동을 지난다. 오는 2030년쯤 개통 목표로 추진 중이다.

면목선은 1호선·6호선·경의중앙선·수인분당선·GTX(수도권광역급행철도) 등 다양한 노선과 환승할 수 있다. 교통난으로 악명 높은 면목동 능산삼거리, 면목역사거리, 동대문구 장안동삼거리, 전농동사거리 등이 주요 정차역이다. 정아인 면목동 재개발 추진준비위원장은 “면목선 개통은 지역에서는 대형 호재”라며 “면목선 개통 시점이 재개발 아파트 입주시점과 비슷해 큰 수혜를 볼 것으로 기대하고 있다”고 했다.

면목동 재개발 주변에는 초등학교·중학교·고등학교가 모두 밀집돼 있다. 그러나 통학을 위해 큰 길을 건너야 한다는 것은 단점이다. 특히 초등학교가 1km 정도 떨어져 있어 초등학생이 도보 통학하기에는 다소 멀다. 인근에 중랑천을 제외하면 녹지시설도 부족한 편이다.

■ “면목동 집값 1년 전보다 2배 이상 뛰어”

면목본동 일대 집값은 서울에서 가장 낮은 수준이었다. 면목본동 일대 다가구주택은 1년 전만 해도 3.3㎡(1평)당 1000만원이 안 되는 곳이 많았다. 그러나 지난해 하반기 국토교통부가 면목선 계획을 승인하면서 주변 집값은 급등세를 보였다. 면목동 일대 집값은 최근 3.3㎡당 2500만원 이상으로 가파르게 뛰었다는 것.

면목선 호재로 주변 집값이 오르고, 재개발 사업성도 좋아졌다는 평가다. 다만 구역 내 매물이 거의 없어 거래는 소강 상태다. 면목동 한마음공인중개사사무소 관계자는 "15억원 이상으로 다소 비싸게 나온 다가구주택 매물을 제외하면 매물이 아예 없다. 면목선 개발 호재에 더해 신통기획 후보지 발표가 나온지 얼마되지 않아 집주인들은 관망하는 분위기가 짙다”고 했다.

■입주까지 최소 10년…신축 빌라 많아 사업성 잘 살펴야

서울시와 면목동 재개발 준비추진위원회는 2023년쯤 구역 지정이 가능할 것으로 내다본다. 그러나 서울시가 아무리 신통기획으로 사업 속도를 앞당기더라도 실제 입주까지는 일러야 10년 정도 걸릴 가능성이 높다. 여기에 철도사업 특성상 예비타당성 조사 결과에 따라 면목선 경전철 사업 개통은 더욱 지연될 가능성도 있다.

면목동 주민들 사이에선 “구역 내 노후도 요건 충족과 ‘지분쪼개기’가 우려된다”는 목소리도 나온다. 실제로 면목동 재개발 구역 곳곳에는 빌라 신축이 잇따르고 있다. 일부 단지에선 매수자와 세입자를 구한다는 현수막도 내걸고 있다. 면목동 재개발 추진준비위원회는 “지난해 말 기준 노후도는 71%로, 올 초부터 건축행위 제한을 실시해 재개발 노후도 법정 요건(66.7% 이상)을 충족하는데 문제가 없다”고 했다. 다만 행위제한 이전에 인가받은 빌라가 준공을 마치면 구역 내 최종 토지등소유자가 수십 명 가량 늘어 사업성이 나빠질 우려가 있다.

서울시는 신통기획 후보지로 선정된 지역을 올 1월 2일 토지거래허가구역으로 지정했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지분 쪼개기를 막기 위해 권리산정기준일을 공모 공고일인 작년 9월 23일로 고시했다. 향후 권리산정기준일 이후 이 구역에서 신축 빌라 등을 취득한다면 현금청산 대상이 될 수 있으니 주의해야 한다”고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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