베테랑 세무사 20여명이 모여 출범한 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 땅집고를 통해 연재합니다.

[케이택스 택스톡] 취등록세, 고민없이 냈다간 영영 못 돌려받는다

[땅집고] 취득세가 부동산 매매 의사결정 과정에서 중요한 변수로 떠오르고 있다. 정부가 최근 다주택자나 법인이 부동산을 취득하는 경우 취득세에 최고 12% 중과세율을 부과하면서 부담이 무시못할 정도로 커진 탓이다.

취·등록세는 소유권 이전등기와 함께 내야 하는데 간혹 계약이 어그러진 경우 이미 냈던 취‧등록세를 돌려받지 못하는 경우가 생기기도 한다. 취‧등록세는 변수가 많지는 않기 때문에 대표적인 사례와 판례만 알아놓으면 부동산 매매 판단을 내릴 때 도움이 된다.

대표적 사례는 잔금 미지급으로 계약이 취소된 경우다. 실제 사례를 살펴보면 다음과 같다.

수도권의 모 철강회사는 사업용으로 쓰기위해 토지 4필지를 매입하면서, 매도인과 협의해 잔금을 치루기 전 소유권이전등기를 하고 취득세 등을 신고, 납부했다. 그 후 회사 사정이 어려워지면서 잔금을 제때 지급하지 못했고, 매도인이 잔금 지체를 이유로 소송을 제기해 부동산 소유권을 돌려줬다.

회사는 취득세를 돌려받기 위해 관할관청과 소송까지 불사했지만 대법원은 세금반환을 거절한 관할관청의 손을 들어줬다. 대법원은 취득세는 재화가 이전되는 사실에 근거해 부과되는 일종의 유통세이기 때문에 취득행위가 적법한 이상 부과되는 것이 원칙이라고 봤다. 계약이 해제된 것도 체결 당시에 발생한 문제가 아니라 의무불이행 등으로 인한 것이어서 앞선 계약체결에 부과된 세금을 돌려줄 필요가 없다는 것이다.

결국 회사입장에서는 부동산을 돌려주는 과정에서 입은 금전적 손실은 물론 제대로 사용해 보지도 못한 토지에 대한 취득세만 내 이중의 피해를 보게 됐다.

아파트 분양에서도 비슷한 사례가 있다. 잔금납부유예분을 조정해 분양가액을 인하받은 경우로, 인하분에 대한 취득세를 돌려받을 순 없다.

A씨는 아파트를 분양받은 후 취득세를 납부하고 소유권이전등기를 마쳤는데 아파트 시세가 입주지정 만료일로부터 약 2년이 지난 시점에 분양금보다 하락했다. 공급자는 공급계약에 따라 잔금납부유예분을 조정해 분양가를 낮춰줬다. 하지만 관할구청과 법원은 당초 취득가액을 기준으로 한 적법한 취득행위에 의한 취득세를 사후 사정변경을 이유로 돌려줄 수는 없다고 결정했다.

그러나 당초 취득행위가 적법하지 않았다면 취득세를 돌려받을 수 있다. 권리이전에 관한 등기가 이뤄졌어도 기초가 된 계약이 무효, 취소돼 등기자체가 무효가 된다면 취득세를 부과할 수 없다는 것이다.

B씨는 토지거래허가구역에서 토지매매계약 후 토지거래허가 신청을 하고, 취득세를 납부했다. 이후 관할관청에서 토지거래허가 신청을 거절하자, 매도인과 매매관계를 청산한 다음 취득세를 돌려달라고 했다. 이에 법원은 취득세 반환을 결정했다.

이는 국토이용관리법상 토지거래허가대상인 토지매매계약이 토지거래허가를 받지 않아 무효가 됐기 때문이다. 이 경우 매매대금이 전액 지급되었어도 매수인이 토지를 취득한 것으로 보지 않는다. 즉 취득세 신고행위가 무효이므로 취득세도 돌려받을 수 있는 것이다.

결론적으로 취득세는 취득행위에 부과하는 유통세이므로, 취득 당시의 행위가 적법하고 그 가액이 정당하다면 세금은 그것으로 완결된다는 것이다. 추후의 사정 변화는 이미 완결된 세금에 소급하여 영향을 미치지 못하지만, 취득행위 자체가 문제가 있어 무효이거나 취소되는 경우는 소급하여 세금에도 영향을 미친다고 볼 수 있다. /글=김상문 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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