서울시가 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했습니다. 후보지들은 새해 초부터 정비계획수립을 추진해 2023년부터 순차적으로 구역지정합니다. 정비사업이 모두 끝나면 약 2만5000가구의 주택이 들어섭니다. 신속통합기획은 기존 재개발보다 3~5년 이상 사업기간이 줄어든다는 점에서 수요자 관심이 쏠립니다. 땅집고가 1차 신속통합기획 후보지를 집중 분석했습니다.

[신통기획 후보지 집중분석] ⑭강동구 천호A1-2구역

[땅집고] 서울 강동구 천호 A1-2구역은 지난해 11월 주민 동의율 39%를 받아 신통기획을 신청했고, 1차 후보지로 선정됐다. 대상지 면적은 3만154㎡ 규모로, 토지 등 소유자는 약 250명이다.

천호 A1-2구역은 5호선·8호선 환승역인 천호역 더블역세권에 바로 앞에 있다. 주변에 풍납토성, 광나루한강공원 등이 있어 주변 입지가 좋다. 그러나 20년 넘게 재개발이 이뤄지지 않아 건물 노후화가 많이 진행됐다. 이 구역은 저층 단독주택이 많은 편이라 슬럼화가 더욱 가속화하고 있다. 업계에서는 이 일대에 대단지 아파트가 조성되면 강동구 핵심 단지가 될 가능성이 높다는 평가가 나온다. 그러나, 지역 내 이견 조율이 쉽지 않아 사업이 실제로 추진될지는 지켜봐야 한다는 관측이 나온다.

■ “입지는 끝내주네”…천호역 역세권에 한강 조망권까지

천호 A1-2구역은 천호역에서 불과 200m 거리에 있는 초역세권이다. 맞은 편에는 풍납토성이 있고 약 400m 직진 거리엔 광나루한강공원이 있어 한강변과 가깝다. 천호역세권이면서도 한강을 조망할 수 있다. 천호역 인근에 있어 현대백화점·이마트·로데오거리 등 쇼핑 인프라와 한림대 강동성심병원·아산병원 등 의료시설, CGV·롯데시네마·강동아트센터·올림픽공원·잠실 롯데월드 등 문화시설을 이용할 수 있다.

최적의 입지에도 천호A1-2구역 일대는 개발 사업이 제대로 진행되지 않았다. A1-2구역은 저층 주거지인 단독주택이 다수를 차지한다. 강동구청에 따르면 이 구역의 3분의 2는 노후도가 70%에 달한다. 구청 관계자는 “총 3곳이 신통기획을 신청했는데 천호A1-2구역의 노후도가 매우 높은 편으로 나타났다. 서울시에서 건물 노후도와 가구 밀집도 등을 고려해서 이 구역을 꼽은 것으로 보고 있다”고 설명했다.

■20년째 방치된 낡은 단독주택들… 3분의 2는 노후도 70%

천호A1-2구역 재개발은 오래도록 이뤄지지 않았다. 2001년경 천호A1-1구역과 함께 천호지구 지구단위계획이 결정되면서 건물을 새로 지을 수 없는 상태가 됐다. 이후 지역주택조합 사업이 추진됐으나, 별다른 진척을 보이지 않으면서 동네가 슬럼화됐다. 일부 주민들이 재개발 추진위를 만들어 신통기획에 나서면서 20년 넘게 멈춰있던 재개발 시계가 다시 돌아가고 있다.

한영옥 천호A1-2구역 재개발 추진위원회 총무 겸 고문은 “재개발 사업을 기다리다 지친 주민들이 작년 초부터 공공재개발을 준비했다. 그러다 작년 오세훈 서울시장이 신통기획을 먼저 내놓으면서 신통기획으로 방향을 바꾸게 됐다”고 말했다.

지역 주민들은 최고 40층에 준하는 1000가구 이상의 대단지를 기대하고 있다. 한 고문은 “천호A1-1구역은 공공재개발을 추진하고 있는데, 업체에서 감정평가를 해 본 결과 최고 35층에 970가구가 나왔다고 했다”며 “A1-2구역은 A1-1구역보다 500평가량 크고 한강 변과 거리가 있어 고층으로 지을 수 있기 때문에 가구 수가 더 나올 것으로 예상된다. 그렇게 되면 750가구는 일반분양이 가능해 사업성도 좋다”고 말했다.

■개발되면 전용 85㎡ 최소 17~18억…”실제 개발될지 두고 봐야”

이 일대에 아파트 단지가 들어서면 천호동 대장 역할을 하게 될 가능성이 높다. 천호동은 주거 선호도가 높은 강동구에 있지만, 대단지 브랜드 아파트가 많지 않다. 그나마 천호역에서 한 정거장 떨어진 5호선 강동구청역 인근의 ‘래미안강동팰리스’가 999가구 규모로 가장 크다. 2017년 준공된 이 단지의 전용 84㎡는 지난해 8월 17억6000만원까지 올랐다가 지난달 16억원까지 내려갔다. 현재 호가는 15억9000만원에서 17억원 사이에 형성돼 있다.

이외에는 200가구 미만 소규모 아파트 단지가 많다. 천호역과 8호선 암사역 사이에 있는 ‘천호e편한세상’은 2005년 준공된 150가구 규모의 아파트다. 광나루한강공원 옆에 있어 한강 조망이 가능한 단지다. 이 단지의 전용 85㎡는 지난해 5월 11억4000만원을 찍은 뒤 6월 11억원으로 소폭 하락했다. 현재 이 평형의 호가는 13억원에 달한다.

최진산 태영공인중개사사무소 대표는 “천호 A1-2구역은 천호동에서 가장 핫한 지역이다. 천호동 일대에서 가장 비싼 전용 85㎡ 매매가가 17억원~18억원선인데 천호A1-2구역은 입지가 좋아 값이 더 올라갈 수 있다”고 전망했다. 김재경 투미부동산 컨설팅 소장은 “현재 강동구의 대장 단지는 둔촌주공이다. 둔촌주공이 1만 가구가 넘는 대단지이긴 하지만, A1-2구역은 입지적으로 우위에 있기 때문에 강동구의 새로운 핵심 단지가 될 수도 있다”고 했다.

이 일대의 개발이 이뤄질지는 두고 봐야 한다는 신중론도 나온다. 오랜기간 해당 지역의 재개발을 추진하던 지주택이 신통기획을 반대하고 있다. 천호동의 김영찬 스마일공인 대표는 “천호A1-2구역은 입지 경쟁력은 최고 수준이지만, 주민들간 합의가 아직 마무리되지 않는 단계”라며 “신통기획의 장점에 대해 이해도가 높아지면 동의율도 높아질 것으로 예상된다”고 말했다.


/박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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