시크릿 브라더가 쓴 책 ‘1000만원으로 아파트투자 한다’에는 투자 아파트를 고르는데 필요한 총 7가지 기준을 제시했다. 이제 저자가 찾아낸 저평가 아파트 중 대표 사례를 골라서 이 기준을 실전에 적용하는 과정을 살펴본다.

[저평가 아파트 실전 사례] ③인천 남동구 논현동 3억원 이하 아파트

[땅집고] 3억원 이하 아파트는 실거주 가치가 뛰어나 매매·전세 수요 모두 꾸준하지만 모든 입지 요소를 완벽히 갖추지 않았을 확률이 높다. 예를 들어 지하철·광역버스 등 대중교통을 이용하기 불편하지만 학군은 괜찮아 학부모가 꾸준히 찾는다거나 서울 접근성은 떨어지는데 단지 주변에 일자리가 있고 생활 인프라를 잘 갖춰 직장인이 꾸준히 찾을 수도 있다.

3억원 이하 아파트를 고를 때에는 일부 단점 때문에 주목을 덜 받았지만 특정 수요층에는 매력적인 단지를 주목해야 한다. 이 아파트 중 입지 가치가 비슷한 다른 곳만큼 상승하지 못한 단지를 고르는 것이 포인트다. 단지의 장단점을 객관적으로 파악하는 것이 중요하다.

■3년간 공급 과잉에 위축됐던 인천

인천은 인구 100만명 이상 자족 도시인데다 사실상 서울 대체 주거지여서 인구가 줄어 집값이 하락할 일은 없다고 봐야 한다. 경기·인천은 서울 시세 흐름을 따라 서울 집값이 오르면 이른바 갭(gap) 메우기를 하면서 장기 우상향한다.

다만 인천은 주택 경기가 쉽게 위축되는 지역이기도 하다. 땅이 넓은 데다 아파트를 지을 곳도 많아 입지가 조금이라도 안 좋으면 언제든 미분양이 날 수 있다. 그동안 인천이 기대만큼 상승하지 못했던 이유이기도 하다. 공급 물량이 다 소화했다 싶으면 다시 미분양이 나는 과정을 반복했다.

실제 지난 3년간 인천 공급은 너무 많았다. 2021년 입주 물량은 총 1만7470가구로 서구에 대거 몰려있었다. 2022년에는 4만2162가구로 부평구와 서구에, 2023년에는 4만5752가구로 미추홀구·연수구·부평구·서구에 입주 물량이 많다. 만약 서울·수도권 주택 경기가 2023년 이전에 위축한다면 조정받을 수 있는 수준이다.

하지만 서울·수도권이 2023년 정도까지는 상승세를 지속할 것이라고 예상하기 때문에, 미분양 없이 소화할 가능성이 높다. 지난해 12월 기준 인천 미분양 가구 수는 425가구로 2019년 12월 966가구 대비 절반 이상 줄었다. 항상 갭 메우기의 마지막을 장식했던 인천 수요가 이렇게 뜨겁다는 건 당분간 상승 여력이 충분하고, 만약 서울이 다시 한번 오른다면 인천 역시 시차를 두고 더 오를 수 있는 가능성이 높다.

■ 남동구 논현동에 상승 여력 남은 아파트 있어

인천은 서울·수도권 하락장에서 가장 크게 조정받은 지역 중 한 곳인데도 서울·경기 지역이 다시 상승 전환한 이후였던 2019년까지 상승폭이 크지 않았다. 여기에서 두 가지 사실을 알 수 있다. 첫째, 인천은 늦게 갭 메우기를 시작했기 때문에 더 오를 수 있다는 것. 둘째, 인천에서도 아직 덜 오른 곳이 있다는 것.

이런 관점으로 봤을 때 2021년 5월 인천 남동구 논현동 논현주공13단지를 추가 상승 여력이 있는 아파트로 꼽았다. 남동구는 인천 원도심으로 주택 수요가 꾸준하다. 논현동은 남동구 내 핵심 입지는 아니어서 상승세가 늦게 왔다. 하지만 전철 수인분당선 소래포구역에 월판선(월곶~판교선)이 개통하고, 소래IC가 착공하면 교통이 좋아져 집값 상승 가능성이 있다.

논현주공13단지는 9개동 785가구로 올해 준공 16년차다. 장도초등학교를 품고 있는 이른바 ‘초품아’ 아파트인 데다 남동구에서 학업성취도 8위인 논현중학교와 논현동 학원가도 인근에 있다. 오봉산과 생태공원 등 녹지 환경도 풍부하다.

지난10년간 시세 흐름이 비슷했던 경기 수원시 권선구 오목천동 푸르지오2단지 전용 59㎡ 는 지난해 11월 4억8000만원에 거래됐다. 논현주공13단지도 상승 여력이 있다. 논현주공13단지가 입주 연도가 오래되지 않았다는 점도 가격 상승 가능성이 있는 요인이다. 실제 이 단지는 지난해 5월까지만 해도 전용 51㎡가 2억8000만원에 거래됐는데 6월 3억원을 넘어서더니 지난해 9월 3억6200만원에 거래되며 신고가를 경신했다.

다만 이 단지는 주공아파트인 데다 오래됐다는 것이 단점이다. 인근에 새 아파트가 들어서고 논현동 자체가 압도적 입지를 가진 곳도 아니어서 가격 상승에 한계가 있다. 수인분당선 소래포구역에서 1km 정도 떨어져 있어 걸어서 15분 정도 걸리는 데다 수인분당선을 타고 서울 업무지구로 이동하기에는 먼 편이다. 단지 인근에 비선호시설인 공단이 있는 것도 단점으로 작용한다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 땅집고 기자

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