땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 바다·호수·골프장 조망권 낀 ‘송도 럭스 오션 SK뷰’

[땅집고] “끝내주는 송도 오션뷰 입지에 이렇게 평범한 판상형 아파트를 짓다니….”

오는 2월 7일 SK에코플랜트(옛 SK건설)가 인천 부촌(富村)으로 불리는 송도국제도시에 ‘송도 럭스 오션 SK뷰’ 아파트를 분양한다. 서쪽으로 서해를, 동쪽으로 워터프론트 호수를 각각 끼고 있어 송도에서도 ‘뷰’가 가장 좋다고 꼽히는 랜드마크시티 9블록에 짓는다.

지하 2층~지상 49층 7동 1114가구로 초고층 대단지다. 모든 가구를 특별공급 없이 일반분양해 수도권 청약자 관심도 높다. 추첨으로 당첨자를 가리는 전용 84㎡ 초과 중대형 물량을 포함해 가점이 낮아도 당첨을 기대해볼 수 있는 것도 장점이다.

그런데 예비청약자들 사이에선 “오션뷰 부지가 아깝다”는 반응도 적지 않다. 그동안 송도에서 ‘최고 오션뷰 입지’로 꼽히는 랜드마크시티에 디자인과 조망을 최대한 살린 상품이 나왔는데, ‘송도 럭스 오션 SK뷰’는 대부분 가구 평면도와 동호수 배치가 너무 평범한 판상형이기 때문이다. 그나마 30~40층 이상 고층부나 84㎡ 초과 중대형은 조망이 괜찮은 편이다. 분양가가 9억원을 초과해 중도금 대출이 불가한 물량도 적지 않다.

■조망권 탁월한데…GTX-B 등 인프라 이용 힘들어

송도 랜드마크시티는 서쪽으로 서해, 동쪽으로 워터프론트 호수, 남쪽으로 골프장을 각각 끼고 있다. 이 때문에 수도권에서도 조망이 가장 뛰어난 곳 중 하나라는 평가를 받는다.

하지만 송도 도심에서 멀어 지하철이나 생활편의시설 등 인프라 이용하기는 불편하다. 예를 들어 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 개통하는 1호선 인천대입구역까지 직선 2.5㎞ 정도 떨어져 있다. 버스나 자동차로 10~15분 정도 가야 한다. 전철역 근처 코스트코를 비롯해 현대프리미엄 아울렛, 신세계복합몰(예정), 이랜드 복합쇼핑몰(계획), 롯데몰 송도(예정)도 걸어서 갈 수 있는 거리는 아니다.

자녀를 둔 예비청약자라면 학군이 신경쓰일 수 있다. 단지 북쪽과 남쪽에 초·중·고 부지가 있지만 학생수가 부족해 개교일이 미정인 상태다. 입주자모집공고문에 따르면 초등학교는 도보 10분 거리인 해양3초등학교(2024년 9월 개교)를 배정받는다. 가장 가까운 중학교는 미송중학교로 직선 1.6㎞, 예송중학교는 1.8㎞ 떨어져 있다. 고등학교는 더 멀다. 자사고·특목고를 제외하면 송도 도심 쪽 3.2㎞ 거리에 있는 해송고나 3.3㎞ 떨어진 연송고에 진학해야 한다. 걸어서는 통학이 불가능하다.

■평범한 4베이 판상형?…“오션뷰 입지 아깝네”

‘송도 럭스 오션 SK뷰’ 주력 주택형은 34평(전용 84㎡)이다. 전체 1114가구 중 약 90%(1002가구)를 차지한다. 나머지는 88~143㎡ 10개 주택형이다. 중대형이어서 전체 물량의 50%는 가점제, 50%는 추첨제로 당첨자를 각각 가린다.

이 아파트는 오션뷰를 살리지 못한 평면이라는 평가가 나온다. ‘뷰’가 탁월한 아파트라면 조망을 극대화하는 설계를 적용하는 편이다. 실제로 이달 GS건설이 근처에 분양한 ‘송도자이 크리스탈오션’은 84㎡C~G타입의 경우 거실이나 침실에 창문과 발코니를 최대한 배치했다. 반면 ‘송도 럭스 오션 SK뷰’에는 평범한 4베이 판상형과 타워형이다.

발코니 확장비도 비싸다. 34평 기준으로 3490만~3530만원이다. 앞서 ‘송도자이 크리스탈오션’ 84㎡ 중 가구수가 가장 많은 D타입 확장비가 2720만원이었던 것과 비교하면 30% 높다.

이 아파트 ‘로얄동’은 서해를 끼고 있는 105~107동이 될 것으로 보인다. 각 동 2호라인 4~35층에 배치하는 130㎡와 3호 라인 84㎡D 등에서 서해 영구 조망이 가능하다.

■분양가 9억 넘는 주택형은 무더기 미계약 우려도

아파트 분양가가 9억원을 초과하는 경우 중도금 대출이 불가능하다. ‘송도 럭스 오션 SK뷰’에는 분양가 9억원 미만 주택형과 9억원 초과 주택형이 섞여 있다. 84㎡ 중 40층 이하 주택 대부분은 분양가가 9억원을 넘지 않아 중도금 대출이 가능하다. 반면 나머지 84㎡ 고층과 85㎡ 이상 중대형은 9억원을 웃돈다

주택형별로 분양가는 ▲84㎡ 8억2700만~9억1900만원 ▲88㎡ 9억7400만원 ▲96㎡ 10억8300만원 ▲97㎡ 10억9900만원 ▲104㎡ 12억4600만원 ▲105㎡ 12억5800만원 ▲130㎡ 13억2900만~13억8300만원 ▲137㎡ 17억3200만원 ▲139㎡ 17억5000만원 ▲141㎡ 17억6800만원 ▲143㎡ 18억1100만원 등이다. 분양가 납부는 계약금 20%, 중도금 50%, 잔금 30%다.

이 아파트에 청약 당첨될 경우 34평 기준으로 시세 차익이 최소 3억원 이상일 것이라고 추산한다. 직선거리 700여m 떨어진 ‘힐스테이트레이크 송도2차’가 작년 9월 12억원에 팔린 것과 비교한 것이다. ‘송도 럭스 오션 SK뷰’는 재당첨제한 10년 규제를 받지만 입주 후 전매가 바로 가능해 비교적 빠르게 차익 실현할 수 있다. 다만 중도금 대출을 받으면 6개월 이내에 실입주해야 한다.

전문가들은 ‘송도 럭스 오션 SK뷰’가 1순위 청약에서 마감할 것이라고 본다. 다만 분양가가 비싸 미계약 우려도 함께 내놓고 있다. 실제로 지난해 11월 인근에 분양한 ‘송도자이더스타’(1533가구)는 평균 13대 1 경쟁률로 청약 마감했지만, 530여가구가 무더기로 계약을 포기했다. 대부분 분양가가 9억원을 넘어 자금 마련에 부담을 느꼈다는 분석이 나온다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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