베테랑 세무사 20여명이 모여 출범한 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 땅집고를 통해 연재합니다.

[케이택스 택스톡] 계약서를 잃어버렸을 때 양도소득세 계산방법

[땅집고] 양도소득세 신고 대리를 하다보면 부동산 취득 당시 이른바 다운계약서를 썼거나 계약서를 잃어버린 경우 어떻게 해야 하는지 묻는 의뢰인이 의외로 많다. 집을 살 때 매도인 요구로 다운계약서를 써준 경우 막상 집을 다시 팔 때가 되니 서류상 양도차익이 너무 커져 세금 폭탄을 걱정한다. 취득 당시 쓴 계약서를 잃어버렸다는 의뢰인도 알고보면 계약서 분실 자체보다 ‘환산취득가액’으로 신고해 세금을 아껴보려는 의도가 깔려있는 경우가 많다.

■다운계약서 썼어도 실거래가 증명 가능

양도차익을 계산하는 과정에서 취득 당시 매매계약서를 요구하면 “취득 당시 계약서에 적힌 금액보다 더 많은 돈을 주었는데, 다운계약서를 받았다”면서 “다운계약서상 금액이 아니라 실제 지급한 금액으로 취득가액을 신고하면 안 되느냐”고 묻는 경우가 있다.

결론부터 말하자면, ‘실제 계약서’나 ‘대금 지급 증빙’ 등으로 입증할 수만 있다면 실제 취득가액을 기준으로 양도소득세를 신고·납부할 수 있다.

그러나 이 경우 누군가는 책임을 져야 한다. 실제보다 낮은 금액으로 과소 신고한 것을 다시 정상 금액으로 신고하면, 양도차익을 줄여 허위 신고한 이전 양도인은 양도소득세를 추징당한다. 본세만 추징되는 것이 아니라 당초 부당하게 과소 신고한 것에 대한 행정벌로 본세의 40%에 해당하는 부당 과소신고 가산세(세금을 일부러 실제보다 낮게 신고했을 때 내는 가산세)도 내야 한다. 여기에 제때 본세를 납부하지 않은 행정벌로 연 9% 상당 납부지연 가산세까지 추징된다.

다만 이전 양도인이 부정행위로 국세를 포탈하거나 환급·공제받았더라도 법정 신고기한 경과 후 10년이 지났다면 부과제척기간이 만료돼 다운계약서를 쓴 사람에게도 양도소득세를 추징할 수 없다.

■2006년 이후 실거래가는 다 찾아낸다

취득 당시 매매계약서를 분실해 실제 취득가액을 알 길이 없으니 환산취득가액으로 양도소득세를 신고해 달라는 요청도 적지 않다. 환산취득가액은 양도 당시 실거래가액을 기준시가로 나눈 뒤 취득 시 기준시가를 곱해 계산한 금액이다. 양도 시 기준시가가 높으면 환산취득가액이 낮아지는 구조다.

원칙적으로 양도가액은 있는데 취득가액이 불분명하면 환산취득가액으로 양도소득세를 신고할 수 있다. 그런데 환산취득가액을 적용하는 것은 말 그대로 취득가액이 불분명할 때다. 납세자가 계약서를 잃어렸다고 해서 이를 적용할 수 없다.

과세관청은 환산취득가액으로 양도소득세를 신고하면 해당 재산의 실제 취득가액을 이전 양도자에게 확인하거나 각종 서류로 밝혀낸다. 2006년 이후에는 등기부등본(매매목록)에 실제 취득가액이 명시된다. 이 경우 환산취득가액으로 신고해도 국세청이 모두 파악할 수 있기 때문에 실익이 없다. 실제 2006년 이후 거래에 대해 환산취득가액 적용을 요구하는 경우도 많지 않다.

2006년 이전에 부동산 취득한 납세자의 경우 환산취득가액이 적용될 수도 있다. 국세청의 취득가액 전산화가 2006년 직전에야 완료됐기 때문에 이전 서류가 없기도 하고, 이전 양도자가 사망하는 등 사실상 취득가액 확인이 어려운 경우도 있어서다. 만약 국가나 지방자치단체, 법원으로부터 경매나 공매로 부동산을 받은 경우 거래관련 증빙자료가 영구 보존되기 때문에 취득가액을 바로 확인할 수 있다. 체비지를 지자체에서 불하받은 경우에도 해당기관에 행정정보공개요청을 통해 거래가액을 확인할 수 있다.

■신·증축 절세 목적으로 환산취득가액 적용?

가끔 실무적으로 건축물을 신축 또는 증축한 후 실제 건축비를 확인할 수 없을 때 환산취득가액을 적용해 세무신고를 하기도 한다. 세무계산상 환산취득가액이 실제 건축비보다 더 많이 산출되는 경우가 흔해 일부러 실제 건축비를 확인하지 않는 경우도 많다. 건축물은 시간이 지날수록 가치가 감소하는 감가상각이 환산취득가액 계산에 반영되어 있기 때문이다. 그래서 세무대리인 중 일부는 환산취득가액을 양도소득세 절세 수단으로 장려하기도 한다.

이 때문에 이를 방지하는 소득세법이 2017년 12월 19일 개정됐다. 취득 당시 실거래가액이 아닌 환산취득가액을 적용해 세 부담을 회피하는 것을 방지한다는 취지다. 이 법에 따르면 신축 또는 증축한 건물을 5년 이내 양도하고 환산취득가액을 적용한 경우 해당 건물의 환산취득가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정)의 5%를 가산세로 부과한다. /글=장보원 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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