시크릿 브라더가 쓴 책 ‘1000만원으로 아파트투자 한다’에는 투자 아파트를 고르는데 필요한 총 7가지 기준을 제시했다. 이제 저자가 찾아낸 저평가 아파트 중 대표 사례를 골라서 이 기준을 실전에 적용하는 과정을 살펴본다.

[저평가 아파트 실전사례] ② 전남 목포시 2억 이하 아파트

[땅집고] 전국적으로 보면 매매가 2억원 이하 아파트는 매매가 1억2000만~1억5000만원인 아파트에 비해 저평가돼 있을 확률이 높다. 매매가가 1억2000만~1억5000만원인 주택은 공시가격 1억원 이하 주택이라 취득세 중과를 피하기 위한 다주택자와 법인 투자자의 주요 타깃이 되면서 시세가 올랐기 때문이다.

반면 공시가격 1억원이 넘는 단지들은 1억원 이하 주택에 비해 상대적으로 주목을 덜 받으며 실제 가치 대비 상승하지 못했을 가능성이 높다. 따라서 공시가격 1억원 이하 주택에 비해 상승률이 낮으면서도 실수요자가 관심을 가질만한 아파트를 고르는 것이 2억원 이하 아파트를 고르는 핵심 포인트다.

■ 전세금 횡보하다 매매가 오를 준비 중인 목포시

2편은 전남 목포시다. 목포시 인구는 계속 줄고 있다. 하지만 목포시는 바로 옆에 붙은 무안군과 함께 봐야 한다. 목포시와 무안군에 걸쳐 ‘남악신도시’가 형성되고 있는데 무안군만 놓고 보면 오히려 인구가 늘고 있다. 이 때문에 실질적으로 목포시 인구 유출이 늘었다고 말하기는 어렵다.

목포시의 2021년 미분양 수치를 살펴보면 ▲9월 295가구 ▲10월 243가구 ▲11월 256가구다. 절대적 수치가 높다고는 볼 수 없다. 다만 다른 도시보다 수요가 탄탄하지 못하기 때문에 현재 기준 정도 미분양에도 가격 상승에 큰 제약이 있다고 볼 수 있다. 그럼에도 불구하고 목포시 입주물량은 2025년까지 적정 수요량 대비 부족하고 무안군도 2024년을 제외하고 부족한 편이라 향후 상승 여력은 충분하다.

목포시는 2017년부터 2021년까지 전세금이 상승하지 못하고 눌려 있었다. 같은 기간 매매지수도 하락하고 있는 전국 유일한 도시다. 하지만 전세지수가 눌려있는 만큼 조만간 매수 기회가 찾아올 수도 있다. 전세금과 매매가가 함께 하락하면 사람들은 매매 대신 전세 매물을 택한다. 전세 수요가 늘어나며 전세금이 오르면서 갭(매매가와 전세금 격차)이 줄면 매수 심리는 살아난다.

■ 전국 유일 평당가 1000만원 미만 중소도시

목포는 인구 10만명 미만 소도시를 제외하면 전국에서 대장 아파트의 3.3㎡(평)당가가 1000만 원이 채 되지 않는 유일한 도시다. 이는 목포 집값이 상승장을 맞이할 시기를 앞두고 있다는 의미다. 지역이 상승 흐름에 진입하면 목포 일대 모든 아파트가 이 흐름을 타고 올라갈 가능성이 높다.

실제 남악신도시 1급지는 상승을 시작했다. 책이 출간되기 직전인 2021년 5월 남악신도시아이파크 전용 84㎡는 1억9000만원대에 거래됐는데 이후 지속적으로 상승해 지난 21일 2억4000만원에 거래됐다. 남악신도시아이파크는 목포 남악신도시에서도 가장 좋은 입지에 있으며 브랜드 아파트다.

현재 목포시 아파트값이 지지부진한 만큼 지역 간 비교에서도 전국에서 가장 저평가로 나온다. 2015년 전북 군산시 수송동 수송세영리첼과 순천두산위브 전용 84㎡가 2억원대로 남악아이파크와 시세가 비슷했다. 그런데 수송세영리첼은 3억원, 순천두산위브는 4억원을 이미 넘어섰다. 이 아파트 가격 추이로 보면 목포 남악신도시아이파크도 3억원 이상으로 상승할 수 있을 것으로 예상된다.

■ 신축 들어서며 가격 상승 이끌 때까지 시간 걸릴 것

다만 남악아이파크가 84㎡ 단일 주택형으로 구성된 점은 아쉽다. 수도권에서 중소 주택형을 선호하는 것과 달리 지방 도시 대부분이 대형을 선호하는 경향이 있기 때문이다. 오래된 아파트라 오룡지구를 포함해 남악신도시에 들어서는 신축 아파트가 다 오르고 난 후에야 상승할 가능성이 높다. 이 때문에 집값이 오를 때까지는 꽤 오래 걸릴 수도 있다.

앞으로 3년간 입주물량이 적정 공급량 대비 적은 것은 사실이지만 아직 오룡지구에 새 아파트를 지을 수 있는 땅도 많고 실제로 개발을 계획 중인 곳들도 있어 향후 5년 이후까지도 미래가치가 높다고 하기는 힘들 수 있다. 만약 이 아파트들이 동시에 공급되면 상대적으로 오래된 남악아이파크를 찾는 수요층이 줄고 집값이 하락할 가능성도 높다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 땅집고 기자

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