[땅집고] ‘부(富)의 이전’은 이제 일시적 현상이 아닌 트렌드로 자리잡았다. 자산 비중이 가장 큰 부동산은 특히나 상황에 맞는 전략 수립이 중요하다. 사실 부동산에서 자산 이전을 하려고 하면 부모보다 자녀 소득 수준이 굉장히 중요한 요소다.

특히 꼬마빌딩은 아파트와 달리 유사 매매가격을 찾기 어려워 기준시가로 평가해 과표가 적고 월세라는 임대소득이 발생돼 자산 이전을 하기에도 유리하다. 그래서 지난해 꼬마빌딩 거래가 역대급으로 활발했다. 그러나 이제는 감정가격을 기준으로 증여가액을 평가하는 기조로 바뀌면서 비거주용 부동산의 자산 이전도 녹록치 않아졌다. 장기 보유가치가 있다고 판단하는 건물을 어떻게 이전하는 것이 좋을까?

사례를 한 가지 들어보자. 김모씨 부부는 서울 성북구에 지상 4층 건물을 갖고 있다. 대지 40평, 연면적 86평 규모다. 1989년11월 준공한 상가 건물이다. 감정가액은 지난해 4월 기준으로 10억2050만원이다. 토지가격이 9억370만원에 달할 만큼 건물이 낡았다. 건물가격은 1억1680만원으로 매우 낮은 셈이다. 월세는 300만원 정도 나온다. 이 꼬마빌딩을 자녀에게 증여하려고 할 때 어떤 방법이 효율적일지 알아보자.

상가 건물은 토지와 건물이 나뉘어 있어 아파트와 달리 따로따로 물려줄 수 있다. 특히 김씨 부부 사례처럼 건물이 낡아 건물가액은 낮은데 땅값은 오른 상태라면 건물 먼저 증여하는 것이 해법일 수 있다. 건물은 지은 지 20년 지나면 감정가액의 80~90%가 땅값이고 건물가격 비중은 매우 적다. 자녀가 증여세 등 세금을 감당할 만큼 충분한 자산이 없다면 이 방법이 고려할 만하다. 증여 수증자는 3개월 이내에 현금으로 증여세를 내야 해야 하는데, 건물을 미리 받아 월세를 3개월만 받아도 증여세를 충당할 수도 있기 때문이다.

김씨 사례에서 증여세는 약 670만원이다. 이 건물에서 받는 월세가 300만원인 만큼 석달이 아닌 두 달치 월세만 받아도 증여세를 거의 준비할 수 있다. 증여세는 보통 3개월 이내로 납부해야 한다. 자녀에게 자산이 전혀 없어도 자산 이전을 할 수 있는 셈이다. 3개월차 월세부터는 ‘토지’ 즉, 땅을 받을 준비를 하면 된다.

만약 김씨 부부 입장에서 건물 일부 소득을 되돌려받고 싶다면 그 역시 방법이 있다. 건물주라도 지주에게 토지사용료로 임대료를 내야 하기 때문이다. 이렇게 하면 일정 소득은 김씨 부부가 돌려받을 수도 있게 된다.

물론 이 방법은 모든 건물에 다 통용되지는 않는다. 모든 조건이 충족할 경우 자녀가 별다른 부담 없이 빠르게 자산을 넘겨받을 수 있다. 토지사용료는 제외해야겠지만 가족끼리 상의하면 될 문제다. /글=정보현 NH투자증권 부동산 연구위원