시크릿 브라더가 쓴 책 ‘1000만원으로 아파트투자 한다’에는 투자 아파트를 고르는데 필요한 총 7가지 기준을 제시했다. 이제 저자가 찾아낸 저평가 아파트 중 대표 사례를 골라서 이 기준을 실전에 적용하는 과정을 살펴본다.

[저평가 아파트 실전 사례] ① 경기 평택시 2억원 이하 아파트

[땅집고] 전국적으로 보면 매매가 2억원 이하 아파트는 매매가 1억2000만~1억5000만원인 아파트에 비해 저평가돼 있을 확률이 높다. 매매가가 1억2000만~1억5000만원인 주택은 공시가격 1억원 이하 주택이라 취득세 중과를 피하기 위한 다주택자와 법인 투자자의 주요 타깃이 되면서 시세가 올랐기 때문이다.

반면 공시가격 1억원이 넘는 단지들은 1억원 이하 주택에 비해 상대적으로 주목을 덜 받으며 실제 가치 대비 상승하지 못했을 가능성이 높다. 따라서 공시가격 1억원 이하 주택에 비해 상승률이 낮으면서도 실수요자가 관심을 가질 만한 아파트를 고르는 것이 2억원 이하 아파트를 고르는 핵심 포인트다.

■ 신축 단지 따라 오르는 평택 오래된 아파트 주목

인구와 가구수로 봤을 때 경기 평택은 투자처로 고려해봄직하다. 평택은 2021년 12월 기준 인구가 56만 여명이다. 세계 최대 규모 삼성전자 반도체 공장이 자리잡고 있어 향후 수요가 계속 증가할 수 있는 지역이며 가구 수도 증가세다.

인구 유입에 힘입어 수요가 많은 데다 입주 물량도 줄어 가격이 오를 가능성이 높다. 실제 지난해 12월 기준 평택의 미분양 물량은 0가구이며 내년부터 입주 물량도 적정 공급량보다 감소해 향후 미분양도 거의 없을 것으로 예상된다. 신규 입주 물량이 신축 단지, 일자리가 밀집한 지제역, 고덕신도시 인근에 몰려있어 청약 경쟁률도 높을 것으로 보인다.

평택시의 매매·전세지수를 살펴보면 2018~2021년 전세지수가 매매지수를 상회해 치고 올라가고 있다. 당시 매매지수도 많이 상승했지만 전세지수를 따라잡지는 못하고 있다. 그러나 상승장에 접어들자 매매지수가 전세지수보다 더 오른다. 이때 평택 매매지수는 신축과 준신축이 견인했기 때문에 아직 신축의 상승률을 따라가지 못한 오래된 아파트에도 상승 기회가 있을 것으로 예상된다.

■ 평택 비전동 태산그린: ‘초품아’에 상권 가까워

이런 기준을 적용해 꼽은 평택시 2억원 이하 저평가 아파트 중 한 곳은 비전동 태산그린 아파트다. 전용 59㎡가 지난해 6월 1억 5970만원에 거래됐다. 당시 전세금은 1억 4000만원으로 갭(매매가와 전세금 격차)이 2000만원 정도였다.

그렇다면 이제 이 아파트가 실제 저평가돼 있는지 확인할 차례다. 태산그린 아파트 59㎡와 비슷한 시세 추이를 보였던 평택시 합정동 주공 1·2단지, 수원 권선구 권선동 한양아파트 40㎡와 비교한 결과, 2019년 7월까지 시세는 1억 2000만원으로 비슷했는데 8월부터 합정동 주공1·2단지가 상대적으로 치고 올라가는 모습을 볼 수 있다. 이 때문에 향후 3000만~5000만원 정도는 추가 상승 여력이 있다고 볼 수 있다. 실제 이 책이 출간된 이후 태산아파트는 상승장에 올라탔고 지난해 11월 2억3000만원에 거래됐다.

태산아파트는 학군이나 상권 등 생활편의시설을 잘 갖춘 단지이기도 하다. 이 아파트 입주민 자녀들은 신한중, 한광중, 비전중으로 배정된다. 이 중학교들은 학업 성취도가 80~90%로 높은 수준이다. 덕동초교를 품고 있는 이른바 초품아라는 것도 장점이다. 단지에서 걸어서 10~15분 정도 떨어진 거리에 있는 효성아파트 사거리 일대 이면 상권도 이용할 수 있다.

■ 오래된 아파트는 공시가 1억 넘어 매도 어려울 수도

다만 위험 요소도 있다. 앞서 오래된 아파트라는 점을 기회 요인으로 봤지만 오히려 약점으로 작용할 수도 있다. 오래된 아파트는 통상 주차문제, 층간소음, 인프라 부족이 문제되는 경우가 많기 때문이다. 주변에 신축이 많고, 앞으로도 지을 땅이 많다는 것도 위험 요소다. 갭은 메우겠지만 오르는 정도가 기대보다 못할 수도 있다는 것이다.

공시가격이 1억원을 초과한다는 점이 오히려 발목을 잡을 수 있다. 공시가격 1억원 이상 주택은 투자 수요가 거의 없기 때문에 실수요자 관심이 높은 단지를 선택해야 한다. 그런데 통상 공시가 1억원 이하 아파트들은 오래된 경우가 많아 실수요자들의 관심을 끌기 어려워 원하는 시기에 매도를 하기 어려울 수 있다는 것도 단점이다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 기자

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