[땅집고] 지난해 4분기 전국 상가 임대료가 떨어지고 공실이 늘어나는 등 상업용 부동산 임대차 시장이 휘청거리고 있다. 코로나19 장기화와 확진자 급증에 방역 패스까지 도입되면서 세입자인 자영업자들이 월세를 감당하지 못하고 있기 때문이다.

하지만 건물주들은 상대적으로 큰 타격이 없다. 임대료 수입은 크게 줄지 않은 반면 상가 건물가격이 큰 폭으로 뛰면서 자산 가치가 올랐기 때문이다. 실제 지난해 4분기 상업용 부동산 투자수익률은 임대료 하락에도 불구하고 땅값 등 자산가치가 올라 오히려 상승세를 보이고 있다.

한국부동산원이 지난해 4분기 상업용 부동산 임대동향을 조사한 결과 중대형 상가와 소규모 상가의 임대가격지수가 3분기 대비 각각 0.21%, 0.22% 하락했다고 26일 밝혔다. 2020년 4분기에 비해 중대형과 중소형 상가 임대가격지수가 각각 0.92%, 0.94% 하락하는 등 1년 내내 체감경기가 악화했다.

지역별로 대전, 광주, 충남 등의 순으로 낙폭이 컸다.

서울은 외국인 관광객 의존도가 높은 명동과 동대문 상권 침체가 지속되면서 임대가격 지수가 중대형 상가는 전분기 대비 0.25%, 소규모 상가는 0.33% 각각 하락했다. 특히 명동과 동대문의 중대형 상가 임대가격지수는 전분기 대비 각각 4.47%, 1.18%나 내렸다.

부산도 남포동, 부전시장 상권의 임대료 하락 등으로 전분기보다 임대가격지수가 0.23% 하락했다.

집합상가 역시 세종, 전북, 대구 등의 순으로 가격이 내렸다. 세종은 정부종합청사와 나성·한솔동 일대 상가 공급과잉으로 임대가격지수가 전분기보다 0.55% 하락했고, 서울은 혜화동과 신촌·이대 상권에서 대학가 비대면 강의 증가 등으로 0.27% 하락했다.

대형 오피스 임대가격지수도 임대인 이탈 방지를 위한 '렌트 프리'(일정기간 임대료 면제)가 확산하면서 3분기 대비 0.12% 하락했다.

코로나19의 타격을 받은 자영업자가 늘면서 빈 상가도 증가하고 있다. 중대형 상가와 소규모 상가의 4분기 공실률은 각각 13.5%, 6.8%로 전분기보다 0.2%, 0.3% 높아졌다.

지난해 평균 상가 권리금은 3807만원으로 전년(4074만원)과 비교해 6.5% 하락했다. 지역별로 보면 서울의 상가 권리금은 평균 4866만원으로 전국에서 가장 높았고, 경북은 1882만원으로 가장 낮았다. 업종별로는 숙박음식점업의 권리금이 4199만원으로 가장 높았고, 기타 개인서비스업이 2310만원으로 가장 낮았다.

반면 오피스 공실률은 10.9%로 전분기보다 0.1% 낮아졌다. 오피스는 기업들의 임차 수요가 견고한 데다 최근 온라인 등 비대면 업종 증가로 사무실을 얻으려는 수요가 늘면서 전분기보다 공실이 소폭 감소했다고 부동산원은 설명했다.

서울은 중·대형 오피스의 신규 공급이 어려운 테헤란로 등 중심 오피스 상권의 희소성이 부각되면서 7.8%의 비교적 낮은 공실률을 보였다. 강남 테헤란로의 공실률은 6.2%로 서울에서 가장 낮았다.

상업용 부동산의 4분기 투자수익률은 임대료 하락에도 불구하고 땅값 등 자산가치 상승으로 인해 오피스가 2.11%, 중대형 상가가 1.83%, 소규모 상가가 1.56%를 기록하는 등 전분기보다 상승했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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