서울시가 지난 12월 28일 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했습니다. 후보지들은 새해 초부터 정비계획수립을 추진해 2023년부터 순차적으로 구역지정합니다. 정비사업이 모두 완료되면 약 2만5000가구의 주택이 공급됩니다. 신속통합기획은 기존 재개발보다 3~5년 이상 사업기간이 크게 줄어든다는 점에서 수요자 관심이 쏠립니다. 땅집고가 1차 신속통합기획 후보지를 집중분석했습니다.

[신통기획 후보지 집중분석] ③ 유일한 강남3구 송파구 마천5구역

[땅집고] 서울시 선정 1차 신속통합기획 후보지 중 유일한 ‘강남 3구’에 자리잡은 곳이 서울 송파구 마천5구역이다. 총 10만6101㎡ 규모로 후보지 21곳 가운데 세 번째로 면적이 크다. 지하철 5호선 마천역까지 걸어서 10~15분 정도 걸린다. 개발이 완료되면 서울 동남권 신흥 주거지로 거듭날 것이라는 기대를 받는 이유다. 다만, 송파구에서도 외곽지역이라는 한계는 있다.

마천5구역은 현재 예비추진위원회 단계다. 통상 정비구역지정까지 5년 정도 걸리는데 신속통합기획으로 이 기간을 3년 정도 단축할 수 있을 것으로 보인다. 현재 주민 동의율도 높은 편이다. 전체 소유주 1108명 중 약 66.3% 동의를 받았다. 서울시와 마천5구역 추진준비위원회는 내년 구역지정과 조합설립을 거쳐, 2027년 입주 목표로 사업을 진행할 계획이다. 조기순 마천5구역 재개발추진준비위원장은 “용적률을 최대 300%까지 받는다고 가정했을 때 마천5구역에 최고 35층 규모 총2500가구가 들어설 수 있을 것으로 본다”고 했다.

■거여마천뉴타운 1만가구 개발 중…5호선 마천역 가까워

송파구 마천5구역은 5호선 종착역인 마천역에서 도보 10~15분 정도 떨어져 있다. 낡은 단독주택과 저층 다세대·다가구주택(빌라)이 좁은 골목을 따라 빼곡하게 들어서 있다. 송파구 일대 34평(전용 84㎡) 아파트 최고가가 20억원을 돌파했지만, 이 지역은 예외다. 주민 A씨는 “송파구라고 하면 다들 부자 동네인 줄 아는데, 여기는 집집마다 반지하가 있고 현관문을 열면 바로 도로일 정도로 주거 환경이 열악하다”며 “더 빨리 개발될 수 있었는데 박원순 시장 재임 시절 재개발을 찍어누르는 바람에 아직까지도 썩은 동네로 남아있다”고 했다.

원래 마천5구역은 2011년 거여·마천뉴타운 재정비촉진지구로 고시됐지만, 박 전 시장이 뉴타운 출구 전략을 펼치면서 위기를 맞았다. 이후 주민 항의로 존치관리구역으로 남아 단독주택 재건축사업을 추진했으나 호수밀도(1㏊당 총 건축물 숫자) 60%에 미달해 사업이 지지부진했다. 하지만 오세훈 서울시장 취임 이후 호수밀도 산정 기준이 완화되면서 기존 55.3%에서 71.01%로 높아져 신속통합기획을 통한 재개발 사업 추진이 가능해졌다.

마천5구역은 동쪽으로 위례신도시를 끼고 있어 개발이 끝나면 서울 동남권 주거벨트를 형성하는 대표 아파트 중 한 곳이 될 것이란 전망이 나온다. 거여마천뉴타운은 총 7개 구역으로 나뉘어 개발 중이며 공공재개발을 진행하는 거여새마을을 포함하면 약 1만가구 아파트가 새로 들어설 것으로 보인다. 이미 거여마천뉴타운 2-1구역 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’(1945가구), 2-2구역 ‘e편한세상 송파파크센트럴’(1199가구)은 각각 입주했다. 마천5구역은 예정대로 사업이 추진되면 마천1구역(2685가구 예정)을 제외하면 뉴타운에서 둘째로 규모가 큰 단지가 될 것으로 보인다.

■7~8평 빌라 8억대에 거래…마천2구역에도 관심

후보지로 지정되기 전까지 마천5구역에선 단독주택과 빌라 거래가 여럿 이뤄졌다. 감정평가금액이 비교적 높은 빌라 거래가 더 많았는데, 대지면적 기준 전용 7~8평짜리가 7억~8억원 정도에 팔렸다. 대지면적 1평당 1억원 정도다. 약 2년 전만 해도 같은 규모 빌라가 2억~3억원에도 팔리지 않았다. 2년여 만에 3배 이상 오른 셈이다. 다만 마천5구역은 신속통합기획 후보지 선정 이후 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문에 실수요자가 아니면 투자가 불가능하다.

현지 공인중개사들은 마천5구역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 투자자들이 인근 마천2구역으로 옮아가고 있다고 입을 모았다. 마천2구역도 마천5구역과 같은 시기 신속통합기획에 공모했지만, 추진위가 두 개로 갈라져있다가 뒤늦게 통합하는 바람에 후보지에서 탈락했다. 서울시는 탈락한 후보지에 대해 1월 중 토지거래허가구역으로 지정하고 건축허가를 제한한 뒤 1월 28일을 권리산정기준일로 고시할 예정이라고 밝혔다. 2차 신속통합기획 공모 일정은 아직 확정되지 않았다.

유이 강남공인중개사사무소 대표는 “마천2구역이 마천역 초역세권이어서 거여마천뉴타운 ‘핵심 퍼즐’로 꼽히는데, 2차 신속통합기획 후보지로 선정될 가능성이 높다고 본다”며 “현재 대지 10평짜리가 8억원 선인데 현재 대지 30평, 전용 27평짜리 마천2구역 단독주택이 시세보다 저렴한 8억5000만원에 매물로 나와 있다”고 했다.

현재 전용 84㎡ 기준으로 거여마천뉴타운 일대 아파트 최고가는 ‘e편한세상 송파파크센트럴’이다. 지난해 11월 17억5000만원, ‘송파 시그니처 롯데캐슬’이 지난해 7월 15억9000만원을 각각 실거래했다. 땅집고 자문단은 “마천5구역이 신속통합기획으로 새 아파트로 바뀌면 두 배 이상 차익을 얻게 되는 셈”이라며 “다만 권리산정일인 작년 9월23일 이후 신축한 주택을 매수했다면 현금청산 대상이며, 일반 재개발 사업과 마찬가지로 개발 완료까지는 최소 10년쯤 기다릴 각오를 해야 한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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