베테랑 세무사 20여명이 모여 출범한 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 땅집고를 통해 연재합니다.

[케이택스 택스톡] 대토 보상으로 절세하는 3가지 방법

[땅집고] 최근 경기 남양주 왕숙지구, 부천 대장지구 등 3기 신도시 토지보상이 본격화하고 있다. 용인 SK하이닉스 일반산업단지 보상도 속도를 내고 있다.

이런 가운데 요즘 현금 보상보다 이른바 ‘대토(代土)’가 세금 측면에서 유리하다고 보고 관심을 갖는 토지주들이 늘어나고 있다. ‘대토’란 토지를 수용당한 땅 주인이 보상금 대신 일정지역 내에서 보유하던 토지와 같은 종류의 토지로 보상을 받거나 구입할 수 있도록 해주는 제도다. 대토 관련해 세금을 아낄 수 있는 대표적 방법으로는 ▲농지대토에 대한 감면 ▲대체취득에 대한 감면 ▲대토보상 감면과 과세이연 등 3가지가 꼽힌다.

농지대토 감면은 농지가 있는 지역에 직접 거주하면서 경작활동을 한 사람이 토지를 수용당한 뒤 농지를 새롭게 취득하면 양도소득세를 100% 감면받는 제도다. 조세특례제한법에 관련 규정이 있다. 농지대토 감면은 농지소재지 거주자가 4년 이상 직접 농사를 지은 후 토지보상을 받아야 가능하다. 이때 1년 이내(수용의 경우 2년)에 다른 농지를 취득해 기존 농사기간을 포함해 총 8년 동안 직접 농사를 지어야 한다. 보상받거나 새로 산 농지의 가격이 기존에 보유했던 땅의 3분의 2 이상이거나 양도가액의 절반 이상이어야 한다.

대체취득에 대한 감면은 보상으로 얻은 토지에 대해 지방세특례제한법에 따라 지방세와 취득세 등을 면제하는 제도다. 토지보상금을 받는 지주 중 현지인은 부동산을 구입할 때 지방세가 면제된다. 토지보상금을 받고 1년 이내(자경 농지의 경우 2년 이내)에 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산 등이 있는 지역이나 그 지역과 경계가 붙어 있는 지역에서 농지나 다른 부동산을 취득하는 경우 취득세가 없다. 다만 투기지역에서는 새 토지를 취득하는 경우 세금 감면 혜택을 받을 수 없다.

대토보상은 또 다른 토지로 직접 보상받는 것으로 양도소득세의 40%를 감면받을 수 있다. 양도소득세도 토지를 수용자에게 양도할 때 내는 것이 아니라, 대토보상으로 받은 토지를 양도할 때 원래 냈어야 할 양도소득세를 내는 ‘과세이연’ 혜택을 적용받을 수 있다. 대토보상에 의한 감면을 받을 때 대상소득금액과 과세이연금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감해 계산한다. 대토보상이란 토지소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금이나 채권으로 지급하는 대신 토지로 보상하는 것을 말한다.

이 같은 절세법은 사후 관리에 신경써야 한다. 대토보상을 받기로 한 경우 그 권리는 소유권이전등기시까지 전매가 금지된다. 이를 위반하면 이자 기산일 당시 3년 만기 정기예금이자율의 2분의 1을 적용한 현금을 물어내야 한다. 대토보상권과 그에 기반한 현금으로 보상받을 권리를 양도하거나 신탁하는 것도 전매제한 위반이다. 이 경우 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금이 적용될 수 있다. 흔히 대토PM이라고 하는 것들은 다 불법이다.

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과세이연이나 감면 후 의무사항을 위반하면 원래 내야하는 양도소득세보다 더 많은 금액을 토해내야 한다. 과세이연 받은 세액 또는 감면세액의 차액에다가 이자 상당 가산액(1일 당 1만분의 2.5)이 양도소득세로 추가된다. 과세이연 세액은 위반이 발견되는 즉시 전액 바로 납부해야 한다. 감면세액 차액은 ‘양도소득세와 이자 수준의 가산액이 추가로 부과되는 경우’에는 감면세액 전액을 납부해야 한다. ‘양도소득세만 부과되는 경우’로서 부동산투자회사(리츠)에 현물 출자하는 경우 40% 감면율과 30% 감면율(3년 만기보유특약이 체결된 채권보상감면율)의 차액을 내야 한다. 그 외에는 40% 감면율과 10% 감면율(현금보상 감면율) 사이의 차액을 납부해야 한다. /글=조영복 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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