땅집고가 새해를 앞두고 부동산 전문가 8명 대상으로 주택 시장 전망에 대해 물었습니다. 그 결과를 4회에 걸쳐 싣습니다. 1회는 새해 집값 전망, 2회는 새해 투자 유망지역, 3회는 주택 보유 상황별 전략, 4회는 대선 후보 공약 집중 분석입니다. 설문에 응답해 주신 분은 권대중 명지대 교수, 김경민 서울대 환경대학원 교수, 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장, 심교언 건국대 교수, 심형석 IAU 교수, 이광수 미래에셋대우 연구위원, 이상우 인베이드투자자문 대표, 홍춘욱 EAR리서치 대표입니다.

[2022년 부동산 시장 대전망] ③ 무주택자·다주택자, 부동산 자산 전략은

[땅집고] 부동산 전문가들은 2022년 주택 시장에 영향을 미치는 요소로 강도 높은 세부담, 대출규제, 전세난 등을 꼽았다. 보유세는 다주택자에게 부담을 주고, 대출 규제는 다주택자와 무주택자에게 모두 악재다. 임대차3법 개정 이후 첫 계약이 끝나는 새해 상반기에는 전세금이 오르고, 매매가격 상승 압력이 커지는 것도 무주택자에게는 부담이 된다.

이에 따라 다주택자와 무주택자는 새해에 주택 매입·매도 전략도 달리해야 한다. 전문가들은 아직 내 집 마련을 하지 못한 무주택자라면 망설이지 말고 하루빨리 집을 구입해야 한다고 조언한다. 다주택자는 남길 주택과 팔 주택을 선별하는 작업을 거쳐 세금 부담을 줄여야 한다.

■ “무주택자, 빨리 집사라…전세값 많이 오를 수 있다”

설문에 응답한 전문가 8명 중 심형석 교수, 김학렬 소장, 이상우 대표는 한결같이 “무주택자라면 하루라도 빨리 집을 사라”고 했다. 새해 집값이 하락하거나 올해보다 덜 오르더라도 무주택자는 내 집 마련을 장기적인 관점에서 볼 필요가 있다는 것이다.

심형석 교수는 “새해 상반기에는 2020년 임대차3법 시행 이후 2년 계약갱신청구권이 종료된 전세 매수자가 시장에 쏟아지면서 수도권에 전세 대란이 벌어질 가능성도 배제할 수 없다”고 했다. 자금력이 부족한 무주택자는 집값이 조금만 올라도 큰 부담이 되기 때문에 전월세 가격이 불안해지기 전에 내 집 마련을 서둘러야 한다는 것이다. 이상우 대표 역시 “무주택자라면 지금 자신에게 집이 필요한지 판단해 필요하다면 적절한 가격대에 주택 구입을 고려해야 한다”고 했다.

이광수 연구위원과 권대중 교수는 무주택자는 청약을 통해 기존 주택보다 다소 저렴하게 구입하는 것이 좋다고 했다. 권 교수는 “3기 신도시 사전청약이나 서울시내 정비사업을 통한 일반분양 물량에 적극 신청할 필요가 있다”고 조언했다.

다만 2022년 집값이 하락할 것이라고 예측한 김경민 서울대 교수는 “무주택자는 2022년을 자산 축적의 시기로 삼고, 주택을 구입해서는 안 된다”고 주장했다. 집값이 올해보다 덜 오를 것으로 내다본 심교언 건국대 교수도 “무주택자라면 2022년은 관망하는 것이 좋아보인다”며 “대출 부담이 적은 상황에서 살 수 있다면 무주택자라도 사는게 유리하지만 금융 부담이 크다면 무리할 필요가 없다”고 했다.

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■ “유주택자는 알짜배기 1채만 남겨야…세부담 여전할 것”

다주택자는 세금 부담을 고려할 때 앞으로 상승 가치가 높은 주택을 선별하는 작업이 필요하다고 입을 모았다. 홍춘욱 대표는 “다주택자라면 ‘똑똑한 한 채’ 전략이 바람직하다”고 했다. 그는 “현재 국회 의석구조 등을 감안할 때, 대선에서 정권이 바뀌더라도 향후 몇 년 동안 부동산 정책적인 측면에서 큰 변화가 오기 힘들다”고 예상했다. 종합부동산세 등 보유세 부담이 줄어들기 쉽지 않다는 것이다.

심형석 교수는 “다주택자는 포트폴리오 조정이 필요하다”며 “다만 집값이 언제까지 오를지 알 수 없고 조정을 받더라도 지금보다 가격이 높을 가능성이 크기 때문에 다주택자도 버틸 수만 있으면 버티는 것이 좋지만 장기적으로 똘똘한 한 채가 지향점”이라고 했다. 그는 “수도권 외곽이나 지방 아파트는 집값 조정 가능성이 있어 파는 것도 괜찮은 방법”이라고 했다.

이광수 연구위원 역시 “다주택자는 세부담이 점점 가중되는 상황에서 세금보다 집값 상승률이 낮을 가능성이 크기 때문에 무리한 보유보다 매각이 유리할 것”이라고 했다.

하지만 김경민 교수와 권대중 교수는 “다주택자의 경우 대선 이후 세금 제도가 어떻게 변화하는지를 보고 판단해야 한다”고 했다. 김 교수는 “1주택자는 양도소득세 부담을 감안하면 다른 집으로 이사하기 어려운 환경이어서 일단 기다려볼 필요가 있다”며 “다주택자는 대선 이후 세금 정책 변화를 보고 처분 여부를 결정해도 괜찮다”고 했다. 권 교수 역시 “대선이 끝나면 매도할지, 말지 결정하라”고 했다. /손희문 땅집고 기자, 김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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