부동산 전업 투자가이자 유튜버로 활동하는 김수영 김부투TV(김수영부동산투자학교) 대표가 ‘3000만원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트(리더스북)’를 펴냈다. 책의 주요 내용을 발췌해 소액 투자가 가능한 지방 부동산 주요 시장을 둘러보고, 주의할 점을 소개한다.

[지방 관심 지역 둘러보기] ⑤경북 최대 도시 포항

[땅집고] 경상북도는 10개 시, 13개 군을 합해 총 인구 264만명으로 지방 도(道) 중 규모가 큰 편이다. 경북 입주 물량을 살펴보면, 2010~2015년은 적정량 대비 적었고 2016~2019년은 과잉이었다. 이에 따라 아파트값은 2010~2015년까지 6년간 계속해서 상승했으며, 2016~2019년 4년간은 반대로 계속 하락했다. 하지만 2020년 반등해 1년 만에 4년간 하락분을 단숨에 만회하고 2015년 전 고점을 돌파했다.

2021년 현재는 다시 한번 경북 부동산 시장에 관심을 가질 때다. 향후 4년간 입주 물량이 줄어들 예정이기 때문이다. 경북의 사례를 통해 부동산 시장은 하락장 때부터 관심을 갖고 있어야 한다는 점을 배울 수 있다.

경북에서 부동산 투자를 한다고 했을 때 가장 먼저 살펴봐야 할 곳이 포항이다. 포항 인구는 51만 여명. 지방 시·군·구 중 인구 50만 명이 넘는 유일한 도시다. 포항의 3.3㎡(평)당 아파트값 흐름을 보면 2010~2015년엔 공급 부족으로 무섭게 상승하다가 2016~2019년 4년간 크게 하락했다. 공급 과잉 와중에 2017년 발생한 지진으로 하락폭이 더 컸다. 미분양 물량 역시 포항 부동산 시장이 뜨겁던 2010~2015년에는 감소했고, 집값이 하락하던 2016년 이후 증가했다.

힘든 시기를 지나 포항 부동산 시장은 다시 반전을 맞이했다. 물량 폭탄 구간을 넘기면서 다시 상승하기 시작했다. 오를 때는 또 순식간에 오른다. 위 그래프에 나타나듯이 4년간 반납했던 상승분을 약 1년 만에 되찾고 전고점을 회복했다.

■ 포항시 투자지역 분석 1: 남구 대장주 ‘포항자이’ 84㎡ 5억원 돌파

인구 50만명이 넘으면 도시를 구(區)로 나누는데 포항도 마찬가지다. 포항은 남구와 북구로 나뉜다. 이 중 포항 집값을 견인하는 지역은 남구로, 포항공과대학교, 포항시청, 포항고속터미널, 포항공항, 호미곶해맞이광장 등이 있다.

포항 남구의 평당가 기준 1급지는 지곡동, 2급지는 대잠동과 효자동, 3급지는 연일읍 이하로 보면 된다. 지곡동, 대잠동, 효자동이 지리상 한군데 모여 있어 넓게 지곡·대잠·효자동을 1급지, 나머지를 2급지로 나누기도 한다. 실제 포항 남구의 아파트 실거래가 10위 내에 드는 아파트는 모두 지곡동, 대잠동, 효자동에 있다. ‘포항상도코아루센트럴하임’은 행정구역상 상도동이나 포항의 대장 아파트인 ‘포항자이’ 바로 옆에 붙어 있다.

포항의 대장 아파트인 ‘포항자이’는 2018년 8월 입주한 1567가구 대단지다. 대형 건설사 브랜드여서 수요자가 선호하는 아파트 조건을 모두 갖추고 있다. 전용 73~135㎡로 주택형도 다양하다. 따라서 포항이 흐름상 반등 국면으로 들어섰을 때 가장 먼저 할 일은 대장 아파트인 ‘포항자이’를 매수하는 것이다. 어디서나 대장 아파트가 가장 빠르게, 가장 멀리 치고 나가기 때문이다. 이 아파트 전용 84㎡는 지난 11월 5억원에 팔리며 신고가를 경신했다.

한 가지 아쉬운 점이 있다면 단지에서 초등학교까지 거리가 멀다는 것. 실제 ‘포항자이’ 입주민 자녀에게 배정되는 신흥초등학교는 1.2km 정도 떨어져 있어 걸어서 통학하기엔 멀다.

다음으로 효자동 아파트가 뒤따르는 모습이다. 효자동에는 학원가가 잘 갖춰져 있다. 대장 아파트인 포항 자이를 매수할 타이밍을 놓쳤다면 ‘효자웰빙타운SK뷰1~3차’, ‘효자풍림아이원’ 등 바로 옆 준신축 단지들을 빨리 잡아야 한다. 이 때는 지역 분석을 한다거나 더 싼 매물이 나오길 기다리기 보다 나와 있는 매물 중 제일 괜찮아 보이는 것을 골라 그 자리에서 계약서까지 쓰고 와야 한다.

지곡동은 대장 아파트는 없지만 남구에서 평균 평당 가격이 제일 비싼 곳이다. 대단지 아파트가 밀집해 동네가 쾌적하고 명문 대학교인 포항공대와 초근접하며 롯데마트 등 인프라에다 공원도 갖추고 있다.

포항 남구 1급지에 들어선 모든 아파트를 네이버부동산이나 호갱노노 같은 앱을 활용해 검색해 보자. 포항 부동산 시장을 조사할 때는 ‘디디하우스’라는 포항 부동산 전문 사이트를 같이 사용하면 좋다.

■ 포항시 투자지역 분석 2: 북구 준신축 대장주 ‘장성푸르지오’ 눈여겨봐야

남구에 비해 뒤처졌던 북구는 신축 대단지 중심으로 새롭게 조명받고 있다. 포항 북구에는 포항대학교, 한동대학교, 영일만항, KTX포항역 등이 있다. 북구 장성동(장량동), 창포동, 두호동, 양덕동 일대에는 2008~2017년 약 10년 동안 들어선 준신축 아파트가 많다. 북구에 투자한다면 대장 아파트로 거듭날 장성동 ‘장성푸르지오’, 두호동 ‘두호SK뷰푸르지오1~2단지’, 창포동 ‘창포메트로시티1~2단지’를 먼저 노리는 것이 좋아 보인다.

다만 투자금이 부족하다면 양덕동에서 저평가된 매물을 노리는 전략을 취하는 것도 괜찮다. 양덕동은 대구지방법원 포항지원, 대구지방검찰청 포항지청 주변에 조성된 택지지구다. 아직 이르긴 하지만 연식이 쌓이며 낡아가고 있기 때문에 장기 투자는 권하지 않는다.

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]