내년 1월10일부터 수도권 공공택지에서 총 1만7000여가구가 4차 사전청약을 받는다. 3기 신도시인 고양 창릉과 부천 대장을 비롯해 구리갈매역세권지구, 안산장상지구 등 관심 지역이 많아 수요자 관심이 쏠린다. 땅집고가 4차 사전청약 대상지를 집중 분석했다.

[4차 사전청약 완전정복] ① GTX수혜 입는 고양 창릉지구…시세보다 2억 저렴

[땅집고] 오는 29일부터 고양창릉, 부천대장 등3기 신도시를 비롯한 수도권 공공택지에서 제 4차 사전청약 물량 1만7000가구가 공급된다. 사전청약 제도는 공공택지 등에서 공급되는 분양주택의 공급시기를 앞당기는 제도다. 제 4차 사전청약은 올해 마지막 사전청약이며 그동안 진행했던 청약 중 가장 많은 물량을 공급한다.

이번 청약에는 3기 신도시 중 한 곳인 고양 창릉지구(1697가구)가 포함됐다. 창릉신도시는 고양시 창릉·용두·원흥동 일대 약 813만㎡(246만평)로 주택 3만8000여 가구가 들어설 계획이다. 3기 신도시 중 서울과 가까운 편인 데다 수도권광역급행철도(GTX)-A노선과 연결되는 고양선 신설 계획도 있어 예비 청약자들의 관심이 높은 지역이다. 하지만 LH가 창릉지구 토지보상을 아직 끝내지 않은 상황에서 사전청약을 진행하기 때문에 당초 계획보다 입주가 늦어질 위험성이 있다.

민간 건설사가 분양한 아파트를 선분양이라도 2년 반 정도 뒤에 입주를 한다. 하지만, 이번에 3기 신도시는 주택 정책 실패로 비상이 걸린 정부가 편법을 동원해 짧게는 4~5년, 길게는 7~8년 뒤 입주할 아파트를 미리 분양하는 것이다. 그래서 ‘사전 청약’이라고 한다. 창릉지구도 이번에 정부가 발표한 입주 시기가 4년 뒤인 2025년 말이다. 하지만, 입주가 더 늦어질 가능성이 높다.

■ 서울과 인접한 창릉지구…토지보상은 감감무소식

창릉신도시는 광역교통개선대책에 따라 철도·간선도로 등의 교통환경이 개선할 전망이다. 2024년 GTX-A노선이 개통하면 강남업무지구까지 10분 만에 이동할 수 있으며 2029년 고양선이 완공되면 30분만에 여의도 업무지구까지 이동할 수 있다. 이밖에 중앙로와 통일로를 잇는 간선급행버스(BRT)를 신설할 예정이며 고양창릉지구 남측을 지나는 경의중앙선 전철도 증설할 예정이다.

창릉지구에는 135만㎡ 규모의 자족용지가 배치돼 기업이 들어설 예정이며 단지 인근에 330만㎡ 규모(여의도공원13배 수준)의 공원·녹지를 조성할 계획이다. 자족용지가 있다고 해서, 기업들이 들어 온다는 보장은 없다.

창릉지구 토지보상이 늦어지고 있어 실제 입주 시점이 더 늦어질 가능성도 높다. 당초 정부는 창릉지구 토지보상 절차를 올해 말 시작해 내년까지 마무리할 예정이었다. 하지만 땅집고 취재 결과, 일러도 내년 3월에나 보상 절차 시작이 가능한 것으로 밝혀졌다. 당초 입주 예상 시점은 2025년 말이었지만 이미 3개월 이상 입주가 미뤄지고, 실제로는 더 늦어질 가능성이 크다.

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■ 학교, 생활편의시설 가까운 S6블록 vs GTX-A 창릉역 가까운 S5블록

고양창릉 지구에 공급하는 사전청약 물량은 총 1697가구다. 공공분양으로는 총 1125가구가 공급되며, S5블록에 718가구 S6블록에407가구가 각각 들어선다. S5블록 동측에 인접한 A4블록에 신혼희망타운572가구도 사전청약으로 공급한다.

전체 공공분양 물량 중 15%가 일반공급으로 배정되며, 나머지 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 특별공급으로 공급된다.

S5블록은 GTX-A 창릉역과 거리가 가까운 것이 장점이다. S6블록은 창릉역과 거리는 멀지만 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 것이 장점으로 꼽힌다. 인근에 초중학교 부지가 갖춰져 있는데다 단지 동측에 자족용지가 있어 입주 뒤 상업시설을 이용하기에도 편리할 것으로 예상된다.

■ 추정분양가는 시세보다 2억1000만원 이상 저렴

주택형 별로 추정분양가는S5블록 ▲51㎡(236가구) 4억1557만원 ▲59㎡(304가구) 4억7957만원 ▲74㎡(100가구) 5억9491만원 ▲84㎡(117가구) 6억7300만원이고 S6블록 ▲59㎡(306가구) 4억9806만원 ▲74㎡ (101가구) 6억2078만원이다. A4블록에 들어서는 신혼희망타운은 전 가구 55㎡ 단일 주택형으로 추정분양가는 4억7289만원이다.

S5블록과 가까운 덕양구 도내동 일대 84㎡ 아파트는 대부분8억 후반에서 10억원 사이에 거래된다. 예를 들어 지난 11월 ‘원흥호반베르디움더퍼스트’이 8억9000만원, ‘원흥동일스위트’가 10억5000만원에 거래됐다. S5블록 분양가(6억7300만원)는 주변 시세보다 최소 2억1000만원 이상 저렴하다.

입주자모집공고일 기준 고양 1년 이상 거주자에게 30%, 경기도 6개월 이상 거주자에게 20%, 기타 수도권(경기 2년 미만·서울) 거주자에게 나머지 50%를 배정한다.

사전청약은 오는 1월 10일부터14일까지 특별공급 접수를 받고 17일부터 21일까지 일반공급 접수를 진행한다. 당첨자 발표일은 청약유형과 관계없이 모두 2022년 2월 17일로 동일하다. 단, 1~3차 사전청약 당첨자는 4차 사전청약 당첨자로 선정이 제한되므로, 청약접수 전 당첨여부를 반드시 확인해야 한다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “고양창릉지구는 3기 신도시 중에서도 선호도가 높은 지역이라 청약 저축액이 최소 2000만원 이상은 돼야 당첨 가능할 것으로 보인다”며 “만약 청약을 하게 된다면 상대적으로 선호도가 낮은 주택형인 S5블록의 51㎡에 접수를 하거나 84㎡이 배정되지 않은 S6블록의 59㎡에 청약을 하는 것도 당첨 가능성을 높이는 방법이 될 것”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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