땅집고는 세무업계 베테랑으로 불리는 안수남·김상문·김종필 세무사 등이 손잡고 출범시킨 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 연재합니다.

[케이택스 택스톡] 양도소득세 신고 시 챙겨할 서류와 필요경비 범위

[땅집고] 개인이 부동산 등을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월(부담부 증여에 따른 양도소득세는 3개월) 안에 양도소득세 예정 신고를 해야 한다. 신고기한까지 신고하지 않으면 양도소득세 납부세액의 10~20% 상당액이 무신고 가산세로 추징된다.

간혹 납세자들이 예정신고를 미루다가 뒤늦게 세무사에게 “양도소득세 신고 대리를 의뢰하려면 어떤 서류를 준비해야 하느냐”고 묻는 일이 흔하다. 서류 준비에도 만만치 않은 시간이 소요되고, 보완서류를 준비해야 하는 일도 발생하기 때문에 미리미리 필요한 서류를 숙지해서 준비해야 한다.

양도소득세는 양도차익에 과세하는 세금인 만큼 양도시 계약서와 취득시 계약서는 필수다. 부동산을 취득할 때 낸 취득·등록세 영수증과 법무사 수수료 등 등기비용, 부동산 양도·취득 시 발생한 중개수수료 영수증도 확보해야 한다.

①부동산 등기비용

만약 취득·등록세 영수증을 분실했다면 구청이나 주민센터에서 지방세 납부내역을 발급받아 오면 된다. 법무사가 등기 업무를 대리한 경우 법무사 수수료 계산 내역서에는 양도소득 필요경비에 해당하는 법무사 수수료, 등기 비용, 채권매각차손 내역 등도 같이 기재된다. 그런데 이 서류는 분실하면 추가발급이 안되기 때문에 잘 보관해야 한다.

②인테리어 비용

부동산을 보유하는 동안 이것저것 수리했다면 “각종 수선 비용도 필요경비에 포함되느냐”고 묻는다. 확장공사 비용 또는 섀시 설치 비용, 상하수도 배관공사, 보일러 교체비용은 자본적 지출로 보아 양도차익 계산 시 필요경비가 된다.

하지만 벽지, 장판, 도색, 방수공사, 싱크대, 화장실, 보일러 수리에 들어간 비용은 수익적 지출로 보아 필요경비에 반영되지 않는다. 다시 말해 부동산을 취득하면서 확장 공사를 했다면 확장공사비는 대금 지급 증빙을 하면 된다. 벽지나 장판, 싱크대 교체에 들어간 비용은 증빙을 가져올 필요가 없는 것이다.

수익적 지출을 하고 자본적 지출로 속이는 것도 안 된다. 예를 들어 과거에는 싱크대를 교체하고 섀시를 설치한 것으로 간이영수증을 발급받는 납세자가 종종 있었다. 실제로 예전에는 세무대리인이나 과세관청에서도 이 부분에 대해 애매한 입장을 취하기도 했다.

그러나 2016년 이후 지출분부터는 자본적 지출로 인정받으려면 반드시 확실한 증빙을 첨부해야 한다. 세금계산서, 신용카드, 현금영수증 중 하나를 내거나 금융기관 송금내역 등을 통해 실제 경비지출 사실을 입증해야 공제를 받을 수 있다.

③명도 비용과 세무신고 수수료

명도비용과 세무신고 수수료도 부동산을 양도할 때 발생하는 대표적인 필요경비다. 필요경비로 인정되는 명도비용이란 부동산을 매각할 때 부동산을 이미 사용 중인 임차인 등을 매도자가 내보낼 때 소요되는 비용이다.

통상 임차인은 부동산 소유자가 명도를 요구하면 이사비용이나 중개보수 실비, 배상금 등을 요구한다. 이 때 매도자 입장에서는 매매거래가 잘 마무리될 수 있도록 명도합의서를 쓰고 합의금을 주는데, 이 명도비용이 양도소득세 계산 시 필요경비가 된다.

명도비용을 입증할 때 명도합의서만 가져오는 경우도 많다. 합의서를 쓰고 현금으로 보상금을 지급했다면서 영수했다는 도장이 찍히지 않았느냐는 식이다.

그러나 세법에서는 금융기관 송금내역 등 실제 경비지출 사실을 입증할 수 없으면 경비처리를 할 수 없다. 따라서 반드시 명도합의 후에는 금융기관 송금방식으로 합의금을 줘야 한다.

④부동산 중개수수료

중개수수료는 부동산 취득과 양도에 모두 소요되는 비용이다. 중개수수료는 통상 공인중개사에게 지급하고, 공인중개사는 법정수수료로만 청구하게 되니 그 비용 상당액을 현금영수증 등을 첨부하여 경비로 인정받으면 된다.

그런데 가끔 법정수수료보다 많은 중개보수를 주었다며 경비처리가 가능하냐고 묻는 경우가 있다. 예를 들어 법정수수료는 500만원인데 공인중개사가 비싸게 팔아주겠다면서 성공보수로 1000만 원을 추가 지급해 달라고 해 1500만원을 주었다는 것

이 때 세법은 실제 비용이 지출됐느냐 여부로 판단하므로 실제 지급된 1500만원을 전부 필요경비로 처리할 수는 있다. 그러나 실제 지급사실을 입증해야 하므로 반드시 금융기관 송금내역 등 실제 경비지출 사실을 입증할 수 있어야 한다. /글=장보원 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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