[데이터로 읽는 부동산] 2023년 이후에도 부동산 올리고 싶어 안달났나

[땅집고] 저는 그동안 2023년 전후를 서울 부동산의 중장기 고점이라고 말해왔습니다. 현재도 역대 최대 원리금 상환 부담을 안고 있는 서울 부동산이지만 2022년까지 입주 물량이 급감하고 3기 신도시 토지보상금이라는 신규 유동성이 공급되면서 2023년 전후까지 계속 오를 것으로 전망하고 있습니다. 다만 2023년 하반기부터 서울 부동산에 하방 압력을 가할 이벤트들이 계속 나올 것으로 예상합니다.
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그런데 여당이 2023년 이후에도 상승 동력을 제공하고 싶어서 안달이 난 것처럼 보입니다. 장기보유특별공제 거주 기간 삽입, 임대차3법 등 늘 기발한 방법으로 상승 동력을 제공해 온 여당이 이번에도 새로운 방법을 생각해 낸 것이죠.

우선 2023년부터 다주택 기간은 장기보유특별공제에서 제외하겠다는 것입니다. 즉, 1가구 1주택자 장기보유특별공제를 받기 위한 거주·보유기간 기산시점을 최종 1주택이 된 날부터 적용하겠다는 이야기입니다.
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지금은 다주택자가 1주택자가 되더라도 해당 주택의 취득 시점부터 보유·거주 기간을 기산해서 장기보유특별공제를 계산합니다. 하지만 여당의 개정안에 따르면 10년 이상 거주 및 보유한 주택을 가진 사람이 추가로 집을 샀다가 팔면 장기 보유 혜택이 모두 사라지는 셈입니다. 물론 2022년 12월 31일까지는 이 방안이 적용되지 않습니다. 2022년까지 다주택자들의 매물을 유도하기 위해 이러한 개정안을 발의한 것으로 보입니다.
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한편으로 이해는 갑니다. 지금도 급등하는 부동산이지만 2022년에도 상승 곡선을 그릴 가능성이 높기 때문입니다. 서울과 경기도 입주 물량이 2020년부터 2021년을 거쳐 2022년에는 더욱 감소하기 때문입니다. 예컨대 2020년 대비 2022년 입주 물량은 서울의 경우 3분의 1 로, 경기도는 3분의 2 로 현저하게 줄어듭니다.

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내년 입주 물량을 갑자기 늘릴 수 없는 노릇이니 입주 물량이 줄어드는 2022년까지 다주택자 매물을 유도하기 위해 2023년부터 장기보유특별공제 규제를 강화한다는 개정안을 내놓은 것으로 보입니다.
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문제는 다주택자의 양도소득세 최고세율이 82.5%에 달해 보유 물건을 토해내지 못하는 환경은 그대로인데 2023년부터 장기보유특별공제 규제를 강화한들 과연 2022년까지 매물을 토해내겠느냐는 것입니다.
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일부 물량은 나올 수 있겠죠. 그러나 양도세 추가 중과 전인 올해 5월까지도 다주택자들이 매물을 내놓지 않았는데 지금과 같은 양도세 중과 상황에서 시장에 매물이 출회될지는 회의적으로 보입니다. 오히려 2023년부터 시행되는 다주택자 장기보유특별공제 규제 강화는 2023년 이후 매물 잠김 효과를 더욱 강화시킬 뿐입니다.
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그런데 2023년 이후 여당이 상승 동력을 제공하려는 움직임을 보이자 정부도 이에 질세라 한 가지 방안을 내놓았습니다. 2023년부터 모든 취득세를 '실거래가' 기준으로 과세하겠다고 예고하면서 증여세도 '공시가격' 기준이 아닌 '실거래가' 기준으로 산출한다는 내용입니다.

이렇게 되면 2023년부터 증여세가 늘기 때문에 안그래도 늘어나는 증여가 2022년까지 더욱 폭증할 수 있습니다. 다주택자 매물을 유도해야 집값 하락이나 안정화를 도모할 수 있는데 오히려 다주택자를 증여로 내몰게 하면서 매물이 더 줄어드는 상황이 발생하게 되는 것입니다.

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위 그래프는 2015년부터 2020년까지의 전국, 서울, 강남3구 아파트 증여 물량 추이입니다. 그래프에서는 잘 안 보이겠지만 2015년 대비 2020년 아파트 증여 물량은 전국이 2.7배 증가한데 비해 서울은 5.4배 증가했고 강남3구는 6.1배로 증가했습니다.

2021년 상반기는 더욱 심각합니다. 2015년 상반기 대비 2021년 상반기 아파트 증여 물량은 전국이 3.1배 증가한데 비해 서울은 4.1배 증가했지만 강남3구는 7.5배나 증가했습니다. 고가 아파트 밀집 지역일수록 증여가 더 활발하게 이뤄지고 있으며, 이는 고가 아파트일수록 매물 잠김 현상이 심화될 것을 의미합니다.

​집값을 하락시키려면 ‘유통 물량’을 늘려야 한다는 말씀을 드렸습니다. 2017년 8·2 대책은 다주택자 양도세 중과로 매매 유통 물량을 감소시켰고 2020년 8월 임대차3법 시행은 전세 유통 물량을 감소시켜서 매매가와 전세가가 모두 폭등하는 단초를 제공했습니다.

그런데 여기에 2023년 이후 다주택기간을 장기보유특별공제 기간에서 제외하고 증여세도 실거래가 기준을 적용할 경우 매물 잠김 현상이 더욱 심화돼 또 상승 동력을 제공한다는 비판을 피하기 어려울 것으로 보입니다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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