[땅집고] 상업용 부동산에 투자할 때 관건은 수익률(환원율)과 적정가격, 적절한 임대료 수준이다. 매입대상 부동산의 수익과 적정 가격을 분석할 줄 아는 투자자와 모르는 투자자의 차이는 하늘과 땅 차이다. 꼬마빌딩 등 건물을 살 때만 적용되는 건 아니다. 오피스텔이나 상가도 이 법칙은 동일하게 적용된다.

부동산 가치 평가는 어렵고 복잡한 수학 문제가 아니다. 소득과 환원율을 이해하면 수익형 부동산의 가치를 쉽게 알 수 있다. 얼마에 사야 그 물건에 적절한 가격인지 파악할 수 있다는 얘기다. 31억원에 나온 부동산 매물 사례를 통해 과연 적절한 매입 가격인지 알아보겠다.

매입 대상 물건의 적정 가격을 알기 위해서는 환원율을 구해야 한다. 환원율은 미래추정이익을 현재가치로 전환하기 위해 적용하는 할인율이다. 환원율이 낮을수록 물건 가치는 높게 평가되고 환원율이 높을 수록 가치가 하락한다.

순운영이익(소득)을 환원율로 나누면 물건의 적정 가격을 구할 수 있다. 따라서 환원율부터 먼저 구해야 한다. 환원율을 구하기 위해서는 주변의 거래 사례를 모아야 한다. 동일 지역에서 거래된 유사 부동산의 평균치를 시장환원율로 선정하는 것이다. 환원율은 순운영이익을 거래가격으로 나눠서 계산한다.

이를 위해서는 먼저 순운영이익을 구해야 한다. 순운영이익은 총운영수입에서 운영비용을 뺀 금액이다. ▲연간임대료, ▲보증금수입, ▲총운영수입, ▲운영비용 등 4가지 요소를 순서대로 계산하면 도출해낼 수 있다. 연간 임대료는 월세에 12개월을 곱한 금액으로 계산하고, 보증금운용수입은 임대차기간 만료 시 보증금을 임차인에게 반환해야 하므로 전형적인 투자수익율이 될 수 있는 예금금리 수준을 적용한다. 여기서는 연 1%를 적용했다.

연간임대료와 보증금운용수입을 합하면 총운영수입이 나온다. 본래 총운영수입은 임대료 외에 관리비, 주차료, 광고판, 자판기 수입들 기타 수입이 포함되는데 일반적으로 1000㎡ 이하 건물은 소유주나 임차인이 직접 관리하는 경우가 많아 제외했다.

모든 계산을 마치면 대상 매물의 적정 매입 가격이 나온다. 대상 물건의 시장가치는 순운영이익 1억2091만원을 환원율 3.9%로 나눠 31억15만원이라는 결론이 나온다. 따라서 31억원 이상을 지불해 매입하면 시장가치 보다 비싸게 취득하는 것이고 29억원에 사게 된다면 2억 원의 투자가치가 있는 셈이다.

이를 통해 알 수 있는 사실은 부동산 가치 평가의 본질은 소득인 임대료와 환원율에 있다는 점이다. 이는 부동산 평가 방법 중 하나인 수익환원법으로, 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원해 가격시점에서의 평가 가격을 산정할 수 있다. 여기서 수익환원법에 의해 가격을 산정하는 방법은 결국 임대료 수익이 높아야 부동산의 가격이 올라간다는 것을 의미하는데, 수익형 부동산의 가격은 결국 임대료 수익에 의해 결정된다는 의미다. /글=정보현NH투자증권 부동산연구원

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