부동산 전업 투자가이자 유튜버로 활동하는 김수영 김부투TV(김수영부동산투자학교) 대표가 ‘3000만원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트(리더스북)’를 펴냈다. 책의 주요 내용을 발췌해 소액 투자가 가능한 지방 부동산 주요 시장을 둘러보고, 주의할 점을 소개한다.

[지방 관심지역 둘러보기] ①1년 만에 5년치 집값 오른 충북 제1 도시, 청주

[땅집고] 충북은 지리상 대한민국 중심부에 자리잡고 있으며 세종시와 대전시에 접해 있다. 인구 수는 160만명으로 충남(212만 명)보다는 적으며 강원(154만 명)과 비슷하다. 충북은 행정구역상 3개의 시와 8개의 군으로 이루어져 있다. 이 중 인구 50만명이 넘는 도시는 청주(85만명) 1곳이다.

충북 제1의 도시 청주는 세종과 대전에 맞닿아 있지만 세종·대전과의 연계성이 크지는 않은 편이다. 따라서 청주는 청주 자체로서의 지역 분석이 더 중요하다. 청주는 2010년 이후로 매매가가 꾸준히 상승세를 보이다가 2014년 말에서 2015년 초 정점을 찍고 하락했다.

청주의 적정 입주 물량은 연간 약 4000가구인데 2014년부터 계속해서 공급이 늘어났다. 2017년에 잠깐 줄었으나 2018년부터 다시 공급 폭탄을 맞았다. 공급 폭탄은 2019년과 2020년까지 무려 3년 동안 이어졌다. 이에 따라 2015~2020년 5년 간 집값이 떨어지기만 했다. 물량이 살짝 줄었던 2017년에 하락세도 잠시 주춤했으나 찰나였다. 하지만 2020년 초 반등해 1년간 지난 5년간의 하락분을 만회한 것은 물론이고 그 이상으로 상승했다.

■청주시 투자지역 분석1 : ‘부동의 1위’ 흥덕구

청주는 흥덕구, 청원구, 서원구, 상당구 등 4개 구로 이루어져 있다. 그 중 흥덕구 집값이 압도적인 1위다. 흥덕구의 매매가 상승 곡선은 청주 평균보다 훨씬 가파르다. 이미 이전 고점을 넘어 빠르게 상승하고 있다. 무엇보다 2020년 1년 상승률이 눈에 띈다. 자체 공급 부족도 그렇고 비규제지역 풍선 효과, 방사광 가속기라는 호재 등이 상승을 부추겼다.

흥덕구는 청주 서북부에 있다. 매매가 상위 10위권 아파트를 보면 복대동, 가경동, 송절동, 오송 등이 눈에 들어온다. 복대동 ‘지웰시티2차’가 압도적 1위로, 지웰시티 인근이 청주 시장 전체를 끌고간다고 볼 수 있다. ‘지웰시티’는 입지의 5가지 요소인 일자리, 교통, 학군, 인프라, 자연환경 등을 모두 갖춰 청주에서 가장 인기가 많다. 물량이 과다 공급된 2014~2020년을 지난 뒤 신고가를 경신하고 있다. 지난해까지만 해도 매매가 3억원, 5000만~6000만원대 갭으로 84㎡(이하 전용면적) 아파트를 매입할 수 있었는데 어느새 갭은 3억 이상으로 벌어졌고 매매가는 7억 이상으로 올라버렸다.

복대동에 이어 흥덕구 2위 동네는 가경동이다. 가경동은 2019년부터 순차적으로 입주하고 있는 ‘청주가경아이파크’(1~5단지)와 ‘가경자이’로 천지개벽하고 있다. 모두 합쳐 약 4000가구다. 10년차 넘어가는 대단지 아파트인 ‘청주가로수마을휴먼시아’, ‘가경e편한세상’도 굳건하다. 신축 대단지 브랜드 아파트가 1~2년 사이 동시다발적으로 들어오면서 사실상 미니 신도시가 형성되는 셈이다. 어쩌면 복대동의 무게 중심이 점점 가경동으로 넘어가는 신호탄이 될지도 모른다.

만약 청주시 아파트값이 급격히 오르기 전에 철저한 공부를 마치고 샀다면 5000여만 원을 투자해 4억 원 가까운 이익을 거뒀을 것이다. ‘이제 청주 공급 물량이 해소되었네? 더 이상 떨어지기는 힘들겠군. 대장 아파트가 어디지? 5000만 원이면 가능하잖아? 원금 손실 가능성은 없겠네. 그럼 한번 베팅해보자!’ 이 정도의 의사 결정 과정만 거쳤어도 내 것으로 만들 수 있었다는 말이다. 종잣돈 5000여만 원을 보유한 이가 불과 2년여 만에 7억 원대의 자산가가 될 수 있었던 사례다.

■청주시 투자지역 분석 2 : ‘방사광가속기 호재’ 청원구 오창읍

최근 방사광가속기 호재로 청원구 오창읍이 투자자들에게 큰 주목을 받았다. 청원구는 오창읍의 ‘한신더휴센트럴파크’ 집값이 가장 높다. 지난 2월 84㎡가 6억2900만원에 팔렸다. 1급지 흥덕구의 가파른 상승에 걸맞게 키 맞추기가 들어간 것이다. 오창읍은 행정구역상으로는 청원구에 속하나 이러한 특수한 호재를 고려해 청원구 전체로 보기보다는 구분해서 보는 것이 좋다.

청원구는 오창읍을 제외하고는 매매가 4억 원을 넘긴 청원구 주성동·주중동 일대 대원칸타빌(율량대원) 1~3차를 비롯한 신축 아파트 단지들을 1급지라고 보면 된다. 대원칸타빌을 중심으로 그 다음 연식 아파트들을 찾아보면 아직 상대적으로 가격 상승이 더디고 투자금이 적게 드는 물건들을 발견할 수 있을 것이다.

■청주시 투자지역 분석 3 : ‘덜 오른 곳을 찾는다면’ 서원구·상당구

최근 1년 매매가 상승이 가팔랐기에 흥덕구가 1급지임을 알지만 투자하기 부담스럽다고 느낀다면 서원구나 상당구 등 아직 많이 오르지 않은 구에서 투자처를 찾아보자. 청주가 이미 전고점을 찍어 오를 만큼 오른 것 같지만 비슷한 크기의 전국 다른 도시보다는 여전히 저렴하다. 1급지 랜드마크 아파트들의 가격을 비교해보면 알 수 있다.

우선 서원구는 청주시 서남쪽에 있다. 서원구의 아파트들은 흥덕구에 비해서 상당히 저렴한 편이다. 청원구의 1급지와 비교해도 상대적으로 저렴하다고 볼 수 있다. 1급지지만 1억 원 이하의 갭으로 투자 가능한 곳들이 아직 남아 있다. 준 신축급 중에서 찾아본다면 훨씬 더 적은 금액으로 투자할 수 있는 곳도 있다.

상당구는 청주시 동남쪽에 있다. 상당구 1급지 아파트들은 선전하고 있다. 방서지구(방서동)와 동남지구(용암동)를 주목할 필요가 있다. 상당구 내에서 신축과 구축 간의 양극화는 앞으로 점점 더 심해질 것이다.

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