[땅집고] “제가 주택으로 투기를 한 것도 아닌데, 소득이나 다른 재산이 없는 노인에게 갑자기 2000만원이나 되는 세금을 내라니요.”

A씨는 최근 종합부동산세 고지서를 받아들고 너무 억울해서 잠을 이루지 못하고 있다. 그는 한 아파트에만 30년 이상 거주한 1주택자로 나이 일흔이 넘었고, 집값도 높지 않아 그동안 종부세를 내지 않았다. 그런데 올해 갑자기 종부세로 2200만원을 내야 할 상황이다.

A씨는 10년 전 아버지가 남긴 아파트를 형제·친인척 8명과 나눠서 상속받았는데 이게 문제가 된 것이다. A씨가 상속받은 주택의 지분율은 13%이고, 지분에 해당하는 올해 공시가격은 5000만원에 불과하다.

현행 종부세법 시행령에 따르면 과세 기준일(매년 6월1일) 기준으로 주택 소유 지분율이 20% 이하이면서 이에 해당하는 공시가격이 3억원 미만이면 주택 수에 포함하지 않는다는 규정이 있다. 이 때문에 A씨는 상속주택으로 인해 종부세 부담이 커질 것이라고는 전혀 예상하지 못했던 것이다. 그렇다면, 왜 A씨는 종부세 폭탄을 맞게 된걸까.

■ 기존 1주택자가 상속주택 소수지분 보유하면 : 종부세 중과세 계산할 땐 ‘1주택자’

종부세를 매길 때 세무당국은 원칙적으로 공동 소유 주택의 소수지분을 보유했더라도 주택 수에 포함해 과세한다. 2018년 개정한 종부세법 시행령 제 9조에 따르면 주택 수 계산에서 공동 소유 주택은 공동소유자 각자의 소유로 보고 과세 기준일 기준으로 ①소유 지분율이 20% 이하이면서 ②소유 지분율에 해당하는 공시가격이 3억원 이하이면 종부세를 계산할 때 공시가격 상당액은 과세가액에 합산하되 주택 수에는 포함하지 않도록 했다.

A씨 역시 이런 규정을 알고 있었기 때문에 상속주택이 있는 상태에서 오랜 기간 거주한 아파트가 재건축돼 입주해 시세가 오르더라도 큰 문제는 없을 것이라고 생각했다.

하지만 여기서 간과한 것이 있다. ‘공동소유주택 소수지분자의 경우 주택 수에 포함하지 않는다’는 의미는 세율을 계산할 때만 해당한다는 점이다. 예를 들어 현재 과세표준 12억원 이하인 1가구2주택자 종부세 세율은 2.2%인데 소수지분을 보유한 2주택자이면 1.2%를 적용한다는 것이다. 이에 따라 일단 A씨에게는 일반세율이 적용됐다.

■ 기존 1주택자가 상속주택 소수지분 보유하면 : 종부세 세율 계산할 때 빼고는 ‘2주택자’

하지만 종부세 세율 계산을 할 때를 제외하면 A씨는 엄연히 1가구 2주택자다. 즉, 1가구1주택 공제(11억원)와 다른 공제 혜택까지 일괄 적용받지는 못한다는 것이다. A씨는 1가구1주택자에게 적용하는 고령자 공제를 받을 수 없고, 상속주택 가액도 과세표준에 합산한다.

종부세는 납세자가 보유한 주택 공시가격을 합산한 금액에서 기본적으로 6억원을 공제한다. 그런데, 정부는 올해 법을 바꿔 1가구 1주택자는 5억원을 더 공제해 총 11억원까지 공시가격에서 차감하도록 했다. 현행 법상 1가구1주택자는 공시가격에서 11억원을 공제한 다음 공정시장가액비율(95%)를 곱해 종부세 과표를 산출한다. 60세 이상의 경우 고령자 공제 및 보유기간에 따른 장기보유특별공제도 적용한다.

그러나 A씨는 1가구1주택자로 인정되지 않아 공시가격에서 6억원만 공제받을 수 있다. 고령자 공제는 받을 수 없다. 작년에 A씨가 보유한 아파트가 재건축을 통해 입주하면서 시세가 올라 공시가격이 높아진데다 다른 공제 혜택이 사라지면서 세부담이 급격하게 커진 것이다.

유찬영 세무사는 “작년에 재건축한 새 아파트에 입주한 A씨는 이전까지는 종부세 부담이 없었겠지만, 신축 단지 공시가격이 높기 때문에 예상보다 훨씬 많은 세금을 부담해야 했을 것”이라며 “상속주택은 소수지분이라도 주택수에 포함되기 때문에 보유주택이 있는 경우 1가구1주택자가 누릴 수 있는 공제 혜택에서 제외될 수 있어 주의해야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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