[땅집고] “신혼희망타운에 입주하면 시세차익을 정부와 공유한다고 하는데, 양도소득세는 어떤가요? 이익이 반으로 줄어드니 세금도 반만 내는지 궁금합니다.”

분양가가 저렴한 대신 향후 집값이 오르면 시세 차익 절반을 정부와 나눠야 하는 ‘신혼희망타운’ 아파트 공급이 본격화하고 있지만 이런 주택을 되팔 때 보유자가 부담해야 하는 양도세 규정이 아직까지 마련되지 않은 것으로 확인됐다.

국세청 관계자는 12일 땅집고 통화에서 “신혼희망타운 수분양자가 양도세를 낼 때 기준이나 계산방식이 전혀 결정되지 않았다”고 했다.

신혼희망타운은 신혼부부의 주거비 부담을 경감하기 위해 정부가 공급한 공공주택으로, 주택도시기금 대출을 이용해 저금리로 주택담보대출을 받을 수 있는 대신 시세차익의 최대 50%를 기금과 공유해야 한다.

■ 기금이 시세차익 절반 떼가…양도세도 절반만 낼까?

신혼희망타운에 청약해 당첨되면 4억원 한도로 최장 30년간 분양가의 70%까지 저리 대출이 가능하다. 대신 향후 집을 팔 때 시세 차익이 나면 최대 50%를 기금과 나눠야 한다.

문제는 양도세다. 이익 공유형 신혼희망타운 아파트는 시세 차익의 50%만 가질 수 있다. 여기서 ‘시세 차익’을 어떻게 규정하느냐에 따라 보유자가 수천만원에서 수억원의 양도세를 부담하느냐, 마느냐가 결정된다. 만약 단순히 ‘양도차액’(양도가에서 취득가를 뺀 금액)의 50%를 반납해야 한다면, 최대 수억원의 양도세를 내고 난 후 실제 이득은 절반 이하로 줄어들 수 있다.

지난 1일 사전청약을 진행한 과천 주암지구 신혼희망타운 55㎡ 주택형을 예로 들어 보자. 분양가는 5억8000만원인데 10년 후 시세가 20억8000만원으로 올랐다면 시세차익은 15억원이 된다. 10년 거주, 10년 보유했다면 일반 주택은 양도세가 3300만원 정도 나온다.

하지만 신혼희망타운의 셈법은 전혀 달라진다. 시세차익의 50%를 기금이 가져간다는 규정 때문이다. 보유자가 내야 하는 양도세를 계산할 때, 양도가액(20억8000만원)에서 기금이 가져가는 7억5000만원(시세차익의 50%) 차감 여부가 변수다. 만약 양도가액에서 차감하면 양도가액은 13억3000만원으로 줄어 양도세는 70여만원에 그친다.

하지만 양도가액에서 기금이 가져간 50%를 차감하지 않는다면 일반 주택과 똑같이 양도세로 3300만원을 내야 한다. 이렇게 양도세는 똑같이 내는데 양도차액은 50%로 줄어드는만큼 신혼희망타운 보유자의 실제 예상 차익은 크게 줄어든다. 집을 판 뒤 수중에 남는 돈은 세금을 제하고 약 7억원이다.

양도가액의 50%를 국가가 가져가는만큼 실제 양도가액(20억8000만원)을 기준으로 산출한 양도세의 절반만 부담하도록 할 가능성도 있다. 즉 3300만원의 양도세를 내야 하는 상황이라면 그 절반인 1650만원만 내도록 하는 것이다.

물론 신혼희망타운에서 5년 동안 아이를 2명이상 낳는 경우 기금이 시세차익의 50%가 아닌 30%만 가져가기 때문에 같은 조건에서 양도세를 제외하고 남는 돈은 10억원 정도로 늘어날 수도 있다. 하지만 신혼희망타운의 주택형이 아무리 넓어도 55㎡ 수준에 불과한 것이 문제다. 자녀가 어려도 2명 이상 키울 만큼 충분한 공간인지에 대해 논란이 많다.

■ 국세청 “규정 없다”…인기 떨어지는 신혼희망타운

국세청은 이익 공유형 신혼희망타운의 양도세 방식에 대해 “아직 정해지지 않았다”는 입장이다. 국세청 자체적으로 결정할 수 있는 사안이 아니며, 기획재정부 등과 협의가 필요하다는 것이다.

신혼희망타운은 시세 상승분의 절반만 가져갈 수 있는 데다, 양도세 문제가 결정되지 않았고, 주택형도 작은 탓에 인기가 떨어진다는 지적이 나온다. 국토교통부에 따르면 지난 1~3일 과천 주암지구 신혼희망타운 청약 결과 모든 주택형이 미달됐다. C1·C2블록 총 1421가구 모집에 절반 정도인 730명이 신청했다. 같은 시기 시흥 하중에서 공급된 신혼희망타운도 총 751가구 모집에 567명이 신청해 대부분 주택형이 미달이었다. 반면 과천 주암지구 공공주택은 94가구(전용 84㎡) 모집에 2742명이 몰려 29대1의 경쟁률을 보였다.

유찬영 세무사는 “신혼희망타운 주택형을 장기 거주할 수 있는 수준으로 넓히거나, 기금이 가져가는 차익에 대한 세금을 공제해 장기 거주가 가능하도록 혜택을 더 줄 필요가 있다”고 했다.

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