부동산 전업 투자가이자 유튜버로 활동하는 김수영 김부투TV(김수영부동산투자학교) 대표가 ‘3000만원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트(리더스북)’를 펴냈다. 김 대표는 책에서 “수도권 아파트를 당장 사기 어려운만큼 지금은 지방 부동산에 투자할 때”라고 주장한다. 책의 주요 내용을 발췌해 지방 부동산 투자에 앞서 요령, 주의점 및 지역별 유망 투자 지역을 제시한다.

[3000만원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트]① 지방 아파트 투자 전 체크포인트 4가지

[땅집고] 인구 30만 내외 소도시 지역을 분석할 때는 사전 조사를 철저히 해야 한다. 가끔 초보자들 중에 의욕만 앞서 다짜고짜 현장으로 향하는 이들이 있는데, 사전에 해당 지역 공부를 하지 않은 상태로 임장(현장 답사)을 나가면 현지에 가더라도 제대로 파악할 수 있는 정보가 한정적이다.

적어도 현지 답사 전에 지역 내 아파트 서열이나 대장 아파트 정도는 파악하고 신도심과 구도심을 구분하는 등 사전에 모든 분석을 마치자. 그래야 현장에서 부동산 중개업소 소장이나 지역 주민이 하는 말에 휘둘리지 않는다. 지방 아파트 현장 답사를 나가기 전에 체크해야 할 네 가지를 알아보자.

1.3.3㎡당 가격이 가장 비싼 아파트 찾기

투자하고 싶은 지역을 골랐다면 가장 먼저 해야 할 일은 지역에서 가장 비싼 아파트가 무엇인지, 그 아파트가 있는 위치는 어디인지 파악하는 것이다. 지역의 아파트 시세를 이끌고 가는 것은 언제나 1급지 신축 아파트이며, 그 뒤를 1급지 준신축 아파트와 2급지 신축 아파트가 서로 앞서거니 뒤서거니하면서 경쟁한다. 이 같은 순위를 파악하면 어떤 단지가 다음에 오를지 예측해 볼 수 있다.

아파트값 순위를 확인하고 싶을 때는 실거래 애플리케이션 앱을 활용하면 좋다. 가령 ‘아실’이라는 앱에서는 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 지역별 아파트 순위를 제공한다. 먼저 지역을 선택하고, 다음으로 기간을 택하면 가격이 높은 순서에 따라 선택 지역 아파트를 정렬해 보여준다.

순위를 살펴볼 때는 검색 조건을 이른바 '국민 평형'인 전용면적 84㎡ 기준으로 순위를 나열한 데이터와 전체 주택형을 기준으로 순위를 나열한 데이터를 함께 보는 것이 좋다. 단순히 가격이 높은 순으로만 나열하면 대형 주택형이나 소수의 특수한 사례만 보는 오류를 범할 수 있기 때문이다.

2.지방에서는 학군·인프라 위치를 먼저 파악하자

지방에서는 입지의 5가지 요소(일자리, 교통, 학군, 인프라, 자연환경) 중 학군과 인프라가 가장 중요하다. 수도권과 달리 도시 규모가 작아서 직장까지 거리가 멀지 않고 교통은 대부분 자가용을 이용하기 때문에 학군과 인프라가 입지적으로 훨씬 더 중요한 요소다. 이 때 학군이란 좋은 중·고등학교보다는 학원가 형성 여부다. 학원가가 형성돼 있으면 집값이 비싸다.

학원가를 찾기에는 ‘호갱노노’ 등의 앱을 활용하는 것이 효율적이다. 예를 들어 강원 춘천에서 퇴계동은 오랫동안 사람들이 선호한 주거지역인데 지도를 보면 퇴계동 인근으로 학원가가 모여 있는 모습을 확인할 수 있다. 학원가가 형성된 곳에 있는 신축, 브랜드, 대단지 아파트는 언제나 인기가 좋다. 예컨대, 춘천시 퇴계동 학원가 인근 신축 아파트인 ‘e편한세상춘천한숲시티’는 현재 퇴계동에서 사람들이 가장 선호하는 아파트이자 춘천 내 최상위권 아파트다.

3.관공서 파악하기

관공서 위치를 파악하는 습관을 들이자. 관공서가 있다고 해서 그 동네가 무조건 제일 좋은 것은 아니고, 오래된 구도심인 경우도 흔하다. 하지만 일자리가 있는 지역이라 상권이나 편의시설이 발전했을 가능성이 크다. 법원 인근은 교육열이 뜨거워 선호도가 높은 편이다. 전문직 법조인들이 사는 아파트라는 인식 때문에 학부모 선호도가 높다는 것도 특징이다.

4.교통 요지 파악하기

지방에서 교통 여건이 좋다는 의미는 서울·수도권과 다르다. 서울·수도권에서 교통 여건은 곧 지하철이 가까이에 있는지를 얘기한다. 하지만 지방은 몇몇 광역시를 제외하면 지하철이 없다. 지방에서는 대부분 버스나 자가용으로 움직인다. 지역 자체가 작아서 대부분 자가용을 이용해 30분 정도면 지역 내 웬만한 곳에는 다 갈 수 있다.

따라서 지방에서 교통은 도로망이나 고속도로 IC(나들목)을 주목해야 한다. 주요 기차역과 버스터미널 위치도 도움이 된다. 유동 인구가 많아 상권이 발달하고 편의시설도 밀집해 있어 인근에 주거 수요가 많을 가능성이 크다.

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