[땅집고] 부산 연제구A다세대주택에 전세로 사는 박모씨. 그는 지난 9월 2년 전세 계약이 끝나자 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요청했다. 임대사업자였던 집주인 B씨는 “새 세입자를 구했으니 보증금을 받아서 돌려주겠다”고 했다. 하지만 며칠 뒤 황당한 일이 벌어졌다. B씨가 “임대인에게 보증보험 의무가입 요건이 생겼는데 대출 때문에 보험에 가입할 수 없어 계약을 파기당했다”며 “세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려줄 수 없다”는 내용의 문자를 남기고 잠적해 버린 것.

지난 8월 등록 주택임대사업자의 보증보험 가입 의무화 이후 가입 조건을 충족하지 못해 세입자를 구하지 못하는 임대사업자가 속출하고 있다. 일정 규모 이상 대출을 끼고 있는 임대사업자는 보증보험에 가입하지 못하도록 한 규정 탓이다.

정부는 지난해 '7·10 대책'을 통해 모든 등록 임대사업자에게 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에서 임대보증금보험에 의무 가입하도록 하고 지난 8월 18일부터 본격 시행했다. 이 때 채무가 많은 임대사업자는 보증보험에 가입할 수 없도록 했다. 보증보험에 가입하려면 금융 대출을 포함한 선순위채권액이 주택 시세의 60% 이하여야 하고 선순위채권액과 전세 보증금 합산액이 시세의 100%를 초과하면 안된다.

하지만 이렇게 대출 비중이 높은 주택의 보증 가입을 막는 바람에 기존 세입자에게 보증금 반환이 어려워진 것이 문제다. 임대사업자 상당수는 전세보증금에 대출을 보태 구입하는 이른바 ‘갭(gap) 투자’를 하고 있어 새 세입자를 받지 않고는 보증금을 돌려주는 게 현실적으로 어려운 상황이다. 세입자 박씨는 “과도하게 대출받아 보증금을 돌려주기 어렵게 만든 임대인 잘못도 있지만 보증보험 가입 요건을 의무화하는 바람에 세입자를 받지 못해 애먼 기존 임차인에게 피해가 돌아가고 있다”고 했다.

보증보험 가입이 힘든 임대인 중심으로 반발이 거세지자 국토교통부는 지난 2일 기존 임대사업자 중 부채비율이 100%를 초과해 보증보험 가입이 어려운 임대사업자에 대해 2년 유예기간을 두고 구제하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 서진형 대한부동산학회 회장은 “임차인 보호라는 법 취지와 달리 세입자들이 오히려 피해를 입고 있다”이라며 “보증보험 가입을 의무화하려면 부채 비율만 보고 일률적으로 거절할 것이 아니라 실질적인 상환 가능성을 제대로 평가해 문제가 없다면 보증보험 가입을 허용해야 한다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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