부동산 투자전문가 앤디 킴이 장성수 회계법인 새시대 회계사와 함께 신간 ‘아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라’를 펴냈다. 세부담이 늘어난 다주택자에게 상가주택을 통한 절세 전략을 소개한다.

[아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라]②리모델링이냐, 신축이냐?…고민될 땐 5가지 살펴라

[땅집고] 건축주는 노후 빌라 등을 구입해 상가주택을 지으려고 할 때 기존 건물을 부수고 신축할 것인지, 아니면 골조만 남겨놓고 증축 리모델링할 것인지를 두고 심각한 고민에 빠지게 된다. 건물 상태에 따라 결정이 달라지겠지만, 신축이나 리모델링 모두 가능한 경우라면 선택이 어려워진다.

상가주택을 지어본 경험자들은 건축주가 전업으로 달라붙어 관리·감독하지 않는 이상 신축은 시작도 해선 안 된다고 말하기도 한다. 전업까지는 아니더라도 최소한 많은 시간을 할애할 수 있어야 한다. 그에 비해 리모델링은 대부분의 공사비와 과정에서 어느정도 건축주의 계획과 통제가 가능하고, 건축주 직영으로 공사비 절감도 가능하다. 이웃집과 분쟁이나 갈등하는 경우도 현저히 적은 편이다.

그럼에도 신축과 리모델링 어느 쪽이 합리적인지 판단하려면 다음 5가지를 기억할 필요가 있다.

■ 가장 중요한 것은 건물 상태…주차공간·골조 잘 살펴야

첫째, 기본적으로 살펴야 할 점은 건물 상태다. 기존 건축물 용적률이 법적 한도까지 다 찼는지 여부를 따져봐야 한다. 만약 2종 일반주거지역이라면 서울시의 경우 상한이 200%다. 기존 건축물이 용적률 185~195% 수준으로 지어졌다면 신축해서 추가로 얻게 될 임대 공간이 거의 없다. 이 경우 신축의 실익이 있는지 냉정하게 계산해야 한다.

둘째, 기존 건축물 주차장 현황도 살펴봐야 한다. 구옥일수록 현재 적용되는 주차 요건에 턱없이 모자라는 주차 공간을 갖고 있다. 이런 땅에 신축하면 1층은 주차장으로 다 날아가진 않을지, 매입 후 의도하는 건물 용도에 따라 판단해야 한다. 임대수익이 가장 좋은 층은 1층인데, 1층에 넓고 편한 주차장 확보가 우선인지, 매장을 들이는 것이 더 나은지 판단해야 한다.

셋째, 매입한 건물의 골조가 어떻게 되어 있는지 꼭 살펴야 한다. 철근 콘크리트 건물이라면 관계없지만 벽돌 연와조 건물인데 증축이나 내력벽을 건드리는 확장 공사를 진행하는 경우 사실상 신축과 별 차이가 없는 공사비가 들어갈 수 있기 때문이다.

■ 임대공간은 유연한 설계 필요…단조로운 건물은 ‘신축’이 유리

넷째, 상가 주택에 본인이 실거주할 것인지, 아니면 임대만 줄 것인지에 대한 명확한 의사 결정도 필요하다.

주택으로 쓰이는 임대 가구가 많은 건물에 건물주도 거주하는 경우라면 건물주가 24시간 임차인과 대면하면서 불편해질 수 있다. 건물주가 거주할 상가주택이라면 1층 상가도 제한해야할 업종을 미리 생각하고 그에 따른 특화 설계를 해야 하며 가능한 임대 구성도 단순화할 필요가 있다. 즉, 자신이 거주할 상가주택을 만드는 경우라면 리모델링과 신축을 고민하기 전 기존 주택 공간의 구조와 동선만으로 임차인과 살아갈 때 불편함이 없을 지 고려해야 한다. 이 부분이 리모델링으로 해결될 문제인지 건축사와 사전에 도면 검토라도 해볼 필요가 있다.

마지막으로 리모델링만으로 임대 공간을 다양하게 변화시킬 수 있는지 여부도 검토해야 한다.

예를 들면 1층은 상가이고 2층부터는 사무실로 구성해 2층부터 출입구를 따로 설계한 건물이 있다. 건축주는 당초 큰 고민없이 기존 건물과 유사한 구조로 리모델링만 진행했다. 하지만 완공 후 1층과 2층을 연결해 복층 상가나 전시장 사무실로 사용할 수 있는지 문의가 많이 왔다. 이 경우 건축주는 ‘처음부터 1층에서도 계단실로 접근이 가능한 문을 미리 설계에 반영해 뒀다면’이라는 아쉬움이 남을 것이다. 문 하나를 열고 닫는 방식 등으로 공간을 가변적으로 구성하면 언제든 임대 공간을 다양한 용도로 활용할 수 있어 건물 가치를 높이는데 유리한 측면이 있다. 다양한 업종이 있는 상권에서 기존 건물이 한정된 매장만 수용할 수 있을만큼 단조로운 구조라면 신축을 고려해보는 것도 괜찮다. /글=앤디킴 이언이노랩 대표·장성수 회계사, 정리=김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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