[1차 민간사전청약 완전 분석] ③부산 장안지구: 시세차익 기대보다 적을듯…브랜드 약하고 교통 불편

[땅집고] 정부가 사상 처음으로 수도권 신규 공공택지 등에서 민간 건설사가 짓는 아파트에 대한 사전청약을 받는다. 1차 민간 사전청약 지역은 오산세교2, 평택고덕, 부산장안 등 총 2528가구가 사전청약을 받는다. 이 중 ‘부산 장안지구’는 공급 물량이 504가구로 가장 적다.

이번에 부산 장안지구에 나오는 사전청약 아파트는 중흥건설이 장안지구 B-2블록에 짓는 ‘부산 장안지구 중흥S클래스’다. 총 531가구 중 504가구를 사전청약으로 공급한다는 계획이다. 주택형별로 사전청약 물량은 59㎡(이하 전용면적) 231가구, 84㎡ 273가구다. 전부 중소형이다. 오는 13~15일 사전청약을 받고 22일 당첨자를 발표한다. 2023년 4월 본청약을 거쳐 2024년 7월 입주한다는 계획이다.

장안지구는 부산 외곽에 위치해 교통이 불편한 것이 가장 큰 약점이다. 예비 청약자들 사이에서는 ‘장안지구 중흥S클래스’가 인근 아파트와 비교했을 때 브랜드 선호도 등에서 밀리는 데다, 향후 본청약 시점 분양가가 더욱 높아질 수 있어 “당첨됐다가 정말 마음에 드는 아파트를 청약 못하면 어떡하느냐”는 말이 나온다.

‘부산의 마지막 공공택지’로 불리는 장안지구는 부산 기장군 장안읍과 일광면 일대 약 42만7000여㎡(약 13만평)를 개발해 4000여 가구 규모의 미니 신도시로 조성한다. 동부산관광단지 인근 관광 인프라를 확충하기 위해 개발을 시작했다. 장안지구는 인근의 반룡·장안, 동남권의 과학산업단지 등 7개 산업단지 인구의 배후 주거지가 될 것이라는 기대가 나온다.

다만 장안지구는 부산에서도 지리적으로 외곽지역에 속해, 인근 산단에 직장을 둔 수요자가 아니라면 주거 매력도가 떨어진다는 평가다. 장안지구가 일정수준 인프라를 갖추려면 최소 3년 이상 걸릴 전망이다. 현재는 단지 주변으로 편의점 하나도 제대로 없어 허허벌판을 방불케한다.

중흥건설은 단지 주변에 동해남부선 좌천역이 내년 개통을 앞둬 교통망이 개선될 것이라고 홍보한다. 그러나 이 노선의 효용성은 떨어진다는 평가다. 단지에서 좌천역까지 약 1km 떨어져 도보로 20분 안팎 걸리는데다, 좌천역에서 지하철을 이용해 기업이 모여있는 연산동 일대까지 이동하려면 40여분이 추가로 걸린다. 부산 지역 특성상 통근에 1시간 이상이 소요되는 것은 흔치 않아 부산 도심에 일자리를 둔 수요자라면 이 단지를 찾을 이유가 거의 없는 셈이다.

‘장안지구 중흥S클래스’ 반경 1km 이내에는 부산울산고속도로 장안 IC가 있다. 동면~장안 연결도로, 장안~온산 31번 자동차전용도로 등을 이용할 수 있다. 인근에 부산외곽순환도로가 있어 김해와 창원까지 각각 40분, 1시간 정도 걸린다.

신세계프리미엄아울렛을 도보로 이용할 수 있는 것은 장점이다. 장안지구에 초등학교 부지가 예정되어 있지만, 단지에서 직선거리로 약 800m 거리에 위치해 초등학생 자녀가 통학하기에는 다소 불편하다.

■ 추정 분양가 4억원 초반…실제 시세차익은 많지 않을수도

민간 사전청약 단지는 분양가 상한제 대상으로, 민간업체가 추정분양가를 산정하고 주택도시보증공사(HUG) 추정분양가 검증위원회의 검증절차를 거쳐 책정한다. 현재 장안지구 중흥S클래스 추정 분양가는 ▲59㎡ 3억 1240만원 ▲84㎡ 4억 2520만원이다. 3.3㎡(1평)당 평균 가격은 1239만원으로, 기장군 일광면 평균 아파트 평당 가격인 1847만원(10월 29일 기준)에 비하면 33% 저렴하다. 일광신도시에서 가장 비싼 아파트인 ‘일광자이푸르지오’ 84㎡가 지난 10월 7억6000만원에 거래된 것을 감안하면 추정분양가는 3억원 정도 저렴한 편이다.

그러나 ‘일광자이푸르지오’ 브랜드 선호도가 더 높고, 향후 본청약 시점에는 분양가가 더 오를 수도 있는 점을 감안하면 차익은 더 줄어들 가능성이 크다.

■ “민간 사전청약 당첨시 다른 아파트 청약 불가능”

1차 민간 사전청약의 경우 전체 37%가 일반 공급으로 배정되고, 나머지는 신혼부부, 다자녀 가구 등을 대상으로 한 특별 공급 물량이다. 공공 사전청약은 일반 공급 물량이 약 15%에 불과한데 2배가 넘게 비율을 늘린 것이다. 특히 전체 물량의 27%(682가구)를 청약 가점과 상관없이 추첨제로 공급해 청약 가점이 낮은 20·30대 무주택 실수요자들의 당첨 가능성을 높였다.

민간 사전 청약을 넣을 때는 주의할 점이 있다. 공공 사전청약과 달리 일단 사전 청약자로 뽑히면 다른 아파트 청약에 도전할 수 없다. 다만, 본청약 전에 민간 사전 청약 당첨자 지위를 포기하면 무주택 거주 기간 등 기존 조건대로 청약 자격이 부활한다. 재당첨 제한도 받지 않는다.

민간 사전청약 자격은 기존 민간 아파트 청약 요건과 동일하며, 청약자격 판단 기준일은 사전당첨자 입주자 모집공고일이다. 사전청약 시점에서 해당 주택건설지역에 거주 중이라면 거주기간 요건을 충족하지 않아도 사전청약 신청이 가능하나, 이 경우 본 청약 입주자 모집공고일까지 거주기간 요건을 충족해야 한다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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