[땅집고] “미국 금리 인상에 따라 우리나라가 기준 금리를 높일 경우, 서울 집값은 최대 20% 하락해 2020년 초반 가격대로 돌아갈 수도 있습니다.”

지난 달 30일(현지시각 기준) 제롬 파월 미국 연방준비제도(연준) 의장은 현재 인플레이션이 심각하다고 진단하면서, 양적완화 규모를 축소하는 이른바 테이퍼링 속도를 높일 가능성을 언급했다. 김경민 서울대 환경대학원 교수는 “미국의 양적 완화 축소를 비롯한 글로벌 금융시장 변화가 내년부터 부동산 시장에 본격 영향을 미칠 것”이라고 했다.

김 교수는 미국 하버드대 부동산·도시계획 박사 학위를 받은 전문가로, 최근 내년 이후 부동산 시장을 전망한 책 ‘부동산트렌드2022’을 냈다. 김 교수는 땅집고 유튜브 채널인 땅집고TV에 출연해 “금리 인상은 부동산 시장에 무서운 신호가 될 것”이라며 “특히 강남보다 대출 비율이 높고 저가주택이 몰린 ‘노도성’(노원·도봉·성북구) 지역의 집값을 큰 폭으로 하락시킬 수 있다”고 했다.

■ “기준금리 2%까지 오르면 서울 집값 급락할 수도”

김 교수는 2010~2019년 집값 상승 최대 원인은 결국 아파트 공급 부족이었다고 지목했다. 그는 “시중에 자금이 많이 풀리기도 했고 수요자 사이에서 신축 아파트에 대한 갈망도 심화했다”고 했다. 하지만 그는 2019년부터는 양상이 달라졌다고 했다. 그는 “과거 10년치 평균보다 주택 공급이 많았는데도 임대차 3법 부작용 등으로 적정 가격 수준을 초과해 올랐다”며 “2019년부터 2021년까지 서울 아파트값은 거품으로 봐야 한다”고 했다.

김 교수는 내년부터 ‘공급 부족’ 문제가 아닌 금융 시장의 다양한 변화가 집값에 영향을 미칠 것이라고 내다봤다. 미국이 테이퍼링을 일찍 끝내고 기준 금리를 올리면서 우리나라도 내년에 2~3차례 추가 금리 인상이 불가피한데, 이것이 집값 하락의 신호가 될 것이란 예상이다. 김 교수는 “과거에 정부가 금리를 올렸던 시점을 살펴보면 6~9개월까지는 집값이 되레 오르기도 했지만, 장기적으로 보면 기준금리와 집값이 정확히 반대 방향으로 움직인다는 점을 간과해선 안 된다”고 말했다.

김 교수는 “정부가 기준금리를 내년 말 약 2%까지 올릴 경우 이 기간 서울 집값은 20% 하락할 수 있다”고 예상했다. 20% 하락을 예상하는 근거에 대해 김 교수는 “보스턴 소재 상업용 부동산 리서치 기업에서 일했을 때 구축한 모델을 바탕으로 부동산 분석 시뮬레이션을 돌려본 결과”라고 했다. 이 모형에서는 부동산 투자 수익률(임대료÷매매가격)과 금리, GDP, 주택 수요지수 등을 종합적으로 고려한다. 김 교수는 “서울의 경우 기준금리가 0.5%에서 1%까지 오르면 집값은 0.2~0.3% 하락, 기준금리가 1%에서 1.5%로 오르면 집값은 10~17% 하락, 2%까지 오르면 13~20%까지 하락할 수 있다”고 분석했다. 이어 “하지만 내년에 집값이 20% 하락하더라도 이는 거품이 걷히는 것으로 봐야 한다”며 “2020년 초반 정도 수준으로 되돌아가는 정도여서 그 이전에 집을 구매했다면 큰 충격은 없을 것”이라고 전망했다.

■ “노원·도봉·성북구 대출 많은 주택 위험”

김 교수는 “내년 부동산 시장에 변화가 따를 경우 저가주택이 몰린 노원, 도봉, 성북 지역에 타격이 집중될 것”으로 예상했다. 지난 한 해 노원, 도봉, 성북 지역의 매매가격이 임대료 상승폭에 비해 지나치게 높았는데, 이는 이 지역의 매매가격에 ‘거품’이 많다는 의미이기 때문이다.

김 교수는 “일반적으로 고가주택 밀집지의 부동산 수익률이 저가주택 지역보다 높은 편인데, 작년 후반부터 오히려 저가주택 지역의 수익률이 더 높아졌다”고 했다. 그러면서 “원칙적으로 고가주택은 집값이 오를 때 많이 오르고, 떨어질 때도 크게 하락하는 경향이 있고, 저가주택은 조금 오르고 떨어질 때도 소폭 하락한다”며 “하지만 현재는 반대 상황이어서 내년에 집값이 하락하는 경우 저가주택 밀집지역의 하락폭이 강남권 등 고가주택이 몰린 지역보다 더 클 것으로 예측한다”고 했다.

이런 가운데 대출 규제의 영향으로 저가 아파트가 많은 지역의 집값 하락 폭은 더 커질 것으로 보인다. 김 교수는 “강남권 아파트는 대체로 대출 금지선인 15억원을 훌쩍 넘기는 경우가 많은데, 대부분이 현금으로 집을 산다는 것을 의미한다”며 “집값이 5~10% 떨어진다고 집주인들이 집을 팔지 않을 것”이라고 했다. 그러나 그는 “저가주택이 몰린 지역의 경우 수요자들이 주택담보대출을 최대 한도로 받았을 가능성이 높다”며 “자산의 70~80%가 대출금과 이자 등 주거 비용으로 나갈 가능성이 높고, 기준금리가 오르면 대출을 받은 사람들이 타격을 받을 수 있다”고 지적했다.

김 교수는 “부동산 투자에 대한 책임은 개인이 지는 것이 맞지만, 사회적 약자가 집중적으로 견딜 수 없는 상황에 이르게 된다면 정책적으로 어떤 시나리오를 미리 준비해야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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