재개발 전문가로 알려진 최진성 재개발마스터키 대표가 최근 신간 ‘재개발 모르면 부자될 수 없다’를 펴냈다. 최 대표는 이 책을 통해 투자스토리와 재개발 알짜 지역 분석, 투자 비법을 제시한다.

[재개발 모르면 부자될 수 없다] ④입주 시 예상 시세 계산법

[땅집고] 재개발 투자를 통한 예상 수익을 알기 위해서는 입주 시 시세를 정확히 예측할 수 있어야 한다.

위 산식이 재개발 투자에서 수익률을 분석하는 방법이다. 예상 수익을 알려면 반드시 입주 시 예상 가격을 알아야 한다. 필자가 실전에서 사용하는 입주시 아파트 시세 예상 방식을 다음과 같이 소개한다.

■인근 신축 아파트의 현재 시세

먼저 부동산 시세 정보 사이트 등을 활용해 인근 신축 아파트 시세를 확인한다. 인근에 신축 단지가 없다면 입지가 비슷한 옆 동네 신축 아파트 시세를 조사한다. 해당 단지의 조건(입주연도, 가구수, 지하철역까지 거리, 브랜드, 평형대별 가격)도 파악한다. 입주년도, 가구수, 지하철역까지 거리, 시공사 브랜드에 따라 아파트 가격이 달라지기 때문이다.

■아파트 가격 상승률을 반영한 미래 시세 예측

재개발 구역 인근에 유명 건설사가 지은 신축 아파트가 있다고 가정하자. 입주한지 2년 차로 500가구이며 지하철역까지 거리는 도보로 5분이다. 재개발 구역에 들어설 새 아파트는 550가구이고, 지하철역까지 거리는 도보로 5분이며, 시공사 역시 유명한 건설사라면 입주연도를 제외한 다른 조건이 비슷해서 비교하기 좋은 대상이다.

하지만 5년 후 새 아파트에 입주할 때 인근 신축 아파트는 7년차가 된다. 다른 조건이 동일해도 연식이 7년이나 차이 나면 가격이 다를 수밖에 없다. 따라서 연식에 따른 가격 요소를 반영하지 않고 인근 신축 아파트 현재 시세를 재개발 물건 입주 시 예상 가격과 단순 비교하는 것은 무리가 있다.

그래서 연식 차이에 따른 가격 보정이 필요하다. 이를 해결하기 위해 지난 11년 간 전국 아파트값 상승률과 소비자물가상승률을 비교했다. 부동산 경기에 따라 아파트값이 크게 오르거나 내릴 때도 있었지만 전국 아파트값은 연 평균 2.4% 정도 상승했다. 소비자물가 역시 같은 기간 연평균 2.3% 상승했다. 장기적으로 봤을 때 아파트값은 적어도 물가상승률 정도는 상승한다는 뜻이다.

입주 시 아파트 가격을 예상할 때 연차만큼 이 상승률을 적용해 계산할 수 있다. 주변 아파트보다 1년 더 신축이라면 1년치 물가상승률만큼 아파트값이 더 비쌀 것이란 가정이다. 단, 입지나 상품성이 비슷하면 2.5%를, 입지나 상품성이 떨어지면 2%를, 입지나 상품성이 뛰어나면 3%를 각각 적용한다.

■실제 사례를 통한 입주 시 예상 가격 계산

실제 투자 사례를 통해 입주 시 예상 시세 계산하는 방법을 알아보자. 서울 노원구 상계 2구역에 투자할 때 필자가 비교한 곳은 상계 4구역을 재개발해 새로 지은 ‘노원센트럴푸르지오’ 아파트였다. 이 단지는 총 810가구이고, 지하철역 4호선 상계역과 당고개역 사이에 있다. 지하철역까지 도보로 10분 정도 걸린다. 시공사는 대우건설, 브랜드는 푸르지오다.

상계 2구역은 2020년 11월 현재 사업시행인가를 신청한 상태로 입주는 2027년으로 예상한다. 총 2200가구, 당고개역까지 도보 5분 걸리는 초역세권이다. 브랜드는 대우건설(푸르지오)과 동부건설(센트레빌) 컨소시엄이다. 상계 2구역에서 전용면적 84㎡를 배정받는 재개발 물건의 입주 시 예상 시세를 알고 싶다면 다음과 같이 계산할 수 있다.

상계 2구역은 노원센트럴푸르지오보다 가구 수도 많고 지하철역은 더 가까워 입지나 상품성이 뛰어나다. 따라서 상승률을 연 3%로 적용한다. 상계 2구역은 2027년 입주할 예정이고 노원센트럴푸르지오는 2020년에 입주했으니 연식 차이는 7년이다. 노원센트럴푸르지오 최근 3개월 실거래가 평균은 9억 5000만원이다. 그렇다면 상계 2구역 33평 아파트 입주 시 예상 가격은 얼마가 될까?

결론적으로 상계 2구역에 84㎡를 배정받는 물건을 샀을 경우 2027년 입주 시 아파트 가격은 11억 5000만 원 정도로 예상할 수 있다. 만약 이 물건의 매매가가 4억원이고 추가 분담금이 2억원이라면 수익은 5억 5000만원 정도로 예상할 수 있다.

물론 요즘처럼 신축 아파트 가격 상승 속도가 빠를 때는 비교 대상 아파트가 계속 높은 실거래가로 갱신되면서 입주시 예상 가격도 시간이 지나며 상승할 수 있다.

지금까지 살펴본 방법으로 재개발구역에 투자했을 때의 수익을 가늠할 수 있다. 이처럼 재개발 사업 후반에도 수익성을 고려한 투자가 충분히 가능하다. /글=아이언키(최진성), 정리=손희문 땅집고 기자

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