[방범권의 부동산 稅說] 내년부터 소규모 주택정비사업 내 조합원 권리도 입주권 인정

[땅집고] 최근 서울·수도권 중심으로 가로주택정비사업 등 소규모 주택정비사업을 추진하는 곳이 늘고 있다. 소규모 주택정비사업의 경우 도시정비법상 일반 재건축·재개발보다 추진이 비교적 수월하고, 사업 기간도 짧다. 또 사업성을 낮추는 요소로 꼽히는 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 적용도 피할 수 있고, 전매제한이나 5년 재당첨 제한 등 각종 규제도 받지 않는다.

하지만 소규모 주택정비사업과 관련한 소득세법이 개정되면서 조합원들이 여러 세무 쟁점에 부딪히고 있다. 정부는 올해 2·4 공급대책에서 소규모 재개발사업과 가로·자율주택정비사업에 대한 조합원 입주권을 인정해주겠다고 밝혔다. 지금까지 재건축·재개발과 소규모 재건축 사업에 대해서만 입주권을 적용했는데, 주택 공급 확대 방안으로 입주권을 인정하는 정비사업 범위를 확대하겠다는 것이다.

이에 따라 지난 7월 소득세법 개정안이 나왔다. 소규모 주택정비사업(소규모 재개발사업, 가로·자율주택정비사업)에서 원조합원 지위를 오는 2022년 1월 1일 이후 취득하는 경우라면 조합원 입주권으로 간주하는 내용이다. 앞으로 비과세나 다주택자 중과세 여부를 판단할 때 납세자가 소규모 주택정비사업 조합원으로서 입주자 지위를 취득했다면, 이를 주택 수에 포함하겠다는 것이다.

■LH와 공동 사업하면서 현물 출자하면?…양도세 과세된다

현행 소규모주택정비법에 따르면 토지등소유자가 20명 미만인 경우라면 소유자가 직접 정비사업을 시행할 수 있다. 해당 토지 소유자가 시장·군수·한국토지주택공사(LH)·건설업자·등록사업자·신탁업자·부동산투자회사 중 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 정비사업을 시행하는 것도 가능하다. 이처럼 공동사업 계약을 체결하고 현물 출자하는 경우, 소득세법에서는 등기와 관계없이 현물 출자한 날 또는 등기 접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등을 공동사업체에 유상양도한 것으로 보고 양도소득세를 과세하고 있다.

하지만 실무상으로는 토지등소유자가 현물출자를 양도라고 인식하는 경우가 드물다. 과세관청 역시 등기가 이전되지 않으면 과세 자료가 발생하지 않아 과세에 어려움을 겪어왔다. 다만 최근 여러 경로로 과세자료가 확인되면서 뒤늦게 세금을 추징하는 경우가 잦아 공동사업으로 소규모 정비사업을 한다면 양도세 신고에 각별히 주의해야 한다.

■장기임대주택→입주권 전환되면?…비과세 특례 못 받는다

정부는 민간주택임대사업자가 서민층에게 더 많은 임대주택을 공급하는 것을 유도하기 위해 장기임대등록사업자에게 거주 주택 비과세 특례를 주고 있다. 장기임대주택 외 2년 이상 거주 요건을 채운 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용하는 것이다.

하지만 거주 주택이 양도일 현재 관리처분계획인가 등으로 조합원 입주권으로 전환됐다면 비과세 특례를 받지 못하기 때문에 주의해야 한다. 해당 주택이 실제 주택 기능을 유지하고 있어 멸실되지 않은 상태로 조합원이 거주하고 있다고 해도 비과세 특례를 적용받지 못하는 것이다. 최근 서울행정법원도 입주권을 양도할 때 임대주택 보유자의 비과세를 인정하지 않는다는 판결을 내리기도 했다(2020구단50150).

만약 A씨가 지자체와 세무서에 장기임대사업자로 등록한 오피스텔 외 2년 이상 거주 중인 주택 한 채를 보유하고 있다고 가정하자. 소규모 정비사업지에 포함된 이 주택 취득가액은 3억원인데, A씨는 9억원에 매도할 계획이다. 만약 A씨가 사업시행인가일 전에 주택을 처분하는 경우, 소규모주택정비법에 따라 주택(부동산)을 양도한 것이기 때문에 비과세 특례를 적용한다. 따라서 양도소득세는 0원이다. 하지만 사업시행인가일이 지났다면 입주권(권리)을 양도하는 것이 되기 때문에 비과세를 못 받는다. 양도세만 1억6560만원을 내야 한다. 단 하루 차이로 세금이 수 억원 달라질 수 있는 것이다.

앞으로 소규모 주택정비사업은 더 활발하게 진행될 전망이다. 따라서 해당 구역에 주택을 보유하고 있다면, 사업이 일반적인 재개발·재건축보다 빠르게 진행되는 점을 감안해 세무 전략을 미리 세워야 한다. 소규모 주택정비사업 구역 내 주택에 대해 매매계약 후 등기 접수하는 경우, 사업시행인가일이 지나 1세대 1주택 비과세를 받지 못하는 선의의 피해자가 발생할 가능성도 있다. 또 임대주택을 소유한 채로 정비사업 주택을 비과세로 양도하려는 조합원들 역시 주의해야 한다. /글=방범권 한국세무회계 대표세무사, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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