[데이터로 읽는 부동산] ⑭이제부터 서울의 갭투자는 조심해야 한다

[땅집고] 서울 아파트의 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담이 전 고점인 2008년 2분기(41%) 기록을 갈아치웠습니다. 올 2분기 소득 대비 주담대 원리금 상환 부담이 49%로 급증하면서 가계 대출 부담이 더욱 커졌습니다. 이에 따라 서울 아파트 가격의 추가 상승이 어려울 것이란 예상이 나왔지만 서울 아파트 신고가 경신은 여전히 이어지고 있습니다. 이는 입주 물량 감소, 역대급 유동성에 3기 신도시 토지보상금 가세, 임대차3법 여파로 급등한 전세금의 지지 등이 결합했기 때문이기도 합니다.

어찌됐든 현재 아파트 가격이 역대 최고 부담스런 수준이라는 사실은 변함이 없습니다. 그런데도 신고가 행진이 이어지는 원인은 무엇일까요. 높은 전세금을 바탕으로 한 갭(gap) 투자 활황세가 상승을 이끌었다는 게 개인적인 견해입니다. 2020년 40% 미만에 머물던 서울 아파트 갭투자 비율이 2021년 4월 이후 50%를 상회하는 상황이 이를 방증합니다.
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다만, 이 시점부터 서울에서 갭투자는 조심할 필요가 있다고 생각합니다. 정확히는 ‘계약갱신청구권을 사용하지 않아 급등한 전세’가 낀 물량에 대한 갭투자입니다.

이에 앞서 임대차3법으로 인해 계약갱신청구권 폐해가 일어나는 원리에 대해 다시 짚어보겠습니다. 예를 들어 정상적인 부동산 시장에서 전세 매물이 10채 있고 전세 수요는 12가구가 있다고 가정해봅니다. 전세 경쟁률은 1.2대 1이 되고 전세금 시세는 이 경쟁률에 기반해 형성됩니다. 그러나 임대차3법 시행으로 10가구 중 8가구가 계약갱신청구권을 사용한다고 가정하면, 전세 매물은 10채에서 2채로 줄고, 전세 수요는 12가구에서 4가구로 줄어듭니다.

굳이 전세를 연장하지 않아도 될 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 전세 유통물량이 정상적인 상황보다 크게 줄어든 것이 문제가 됩니다. 결국 이 시장에서는 4명의 수요자가 전셋집 2채를 놓고 경쟁하면서 전세 경쟁률이 1.2대1에서 2대1이 되며, 이에 따라 전세금이 급등하는 원리입니다.

임대차3법이 시행되고 2년이 지난 2022년 8월 이후 계약갱신청구권을 소진한 매물이 다시 시장에 풀리게 됩니다. 앞선 논리를 적용하면 전세 경쟁률은 2대1에서 1.2대1로 다시 돌아가게 됩니다. 한마디로 임대차3법으로 급등한 전세금은 정상으로 회귀할 여지가 생긴다는 뜻입니다.

서울 아파트 계약갱신청구권 사용률이 78%에 이르는데요, 그렇다면 여기서 생각해볼 수 있는 것은 계약갱신청구권을 소진해 다시 전세 시장에 풀릴 78%의 전세금은 오르겠지만 계약갱신청구권을 사용하지 않아 먼저 급등한 22%의 전세금은 내릴 가능성이 크다는 것입니다. 총 전세금의 평균값으로 수렴한다는 얘기죠. ​그렇다면 계약갱신청구권을 사용하지 않아 급등한 22%에 대한 갭투자는 2년 뒤 그보다 전세금이 내려갈 가능성이 높기 때문에 위험하다는 결론으로 이어집니다.

​물론 2022년 입주 물량은 2021년보다 더 감소하기 때문에 2022년 8월 이후 계약갱신청구권 소진 물량이 시장에 풀려도 2022년 전세금 상승 가능성은 여전히 높습니다. 하지만 2023년 하반기로 넘어가면 둔촌주공, 개포주공1단지, 반포 래미안 원베일리 등 대형 단지들의 입주가 연이어 이어지면서 전세금을 출렁이게 할 가능성이 매우 높기 때문에, 계약갱신청구권 소진 매물이 풀리고 있는 시기와도 겹치면서 전세금 하방 압력은 강해질 것으로 예상됩니다.

​따라서 현 시점에서 ‘계약갱신청구권을 사용하지 않아 먼저 급등한 전세’를 낀 갭투자는 2년 뒤 전세금이 더 낮아질 가능성을 고려할 때 다소 신중해야 할 필요가 있다는 생각입니다.

물론 2023년 전후를 중장기 고점으로 보고 있는 저로서는 2년 뒤 매매가가 현재보다 높을 것으로 보고 있지만, 전세금이 낮아질 가능성을 고려한다면 세입자분께 돌려줄 정도의 현금 흐름은 남겨둬야 하는 것이 바람직해 보입니다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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